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400套房源大甩賣(mài)，大灣區(qū)的樓市最近有些熱鬧。

市場(chǎng)消息稱，近期，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)集中向香港買(mǎi)家推介惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭四個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)400套房源。

孫婉秋攝

四盤(pán)甩賣(mài)

四個(gè)項(xiàng)目中，惠州瀧珀花園推售規(guī)模最大，達(dá)到300套，其中總價(jià)最低的一房?jī)H約40萬(wàn)元；東莞海逸豪庭的別墅則主要定位高端客群，總價(jià)在700萬(wàn)元至800萬(wàn)元之間。

中介平臺(tái)曾在6月26日更新該樓盤(pán)的信息。最新數(shù)據(jù)顯示，惠州瀧珀花園目前在售均價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米，在售戶型有130—170平方米的三居及四居室，每套價(jià)格在147萬(wàn)元至215萬(wàn)元之間，且該樓盤(pán)已于2024年4月末交房。

有報(bào)道指出，此前惠州瀧珀花園51平方米的一房戶型單價(jià)為1.04萬(wàn)元/平方米—1.4萬(wàn)元/平方米，而如今一套中高樓層的51.34平方米一房，售價(jià)44.3萬(wàn)元，折合單價(jià)約8632元/平方米，相比之下幾近腰斬。

再以中山瀧珀花園來(lái)看，該項(xiàng)目最早于2019年開(kāi)盤(pán)。當(dāng)前，該樓盤(pán)為所屬區(qū)域人氣榜中的TOP1，參考均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在475萬(wàn)元—494萬(wàn)元之間，為四居室的聯(lián)排別墅。

有中介告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，中山瀧珀花園現(xiàn)在只剩下8套尾貨，面積全部為190平方米，價(jià)格可談，但是要現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，“現(xiàn)在因?yàn)槭乔逦藏?，?yōu)惠力度比以前多很多”。

東莞海逸豪庭的別墅價(jià)格也較前些年出現(xiàn)明顯回落，其當(dāng)前參考均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，而2023年5月的價(jià)格區(qū)間為4.4萬(wàn)元/平方米-6.8萬(wàn)元/平方米。

據(jù)悉，該項(xiàng)目于1999年由和記黃埔拿下，至今已開(kāi)發(fā)三期。熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的行業(yè)人士廣平（化名）向記者表示，東莞海逸豪庭的地價(jià)成本很低，即便現(xiàn)在降價(jià)賣(mài)房還是有利潤(rùn)空間，“（我）預(yù)估它建安成本應(yīng)該不超過(guò)5000元/平方米”。

吳典攝

港人置業(yè)熱潮分化

談到甩賣(mài)清貨的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，此舉既有市場(chǎng)調(diào)整的因素，也有企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的因素。

他坦言，從市場(chǎng)調(diào)整來(lái)看，5月份以來(lái)，市場(chǎng)交易又有下探的趨勢(shì)，包括新房降價(jià)促銷(xiāo)，二手房掛牌量攀升和價(jià)格下跌。因此在項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較大、客戶選擇多樣的情況下，李嘉誠(chéng)旗下幾個(gè)樓盤(pán)也啟動(dòng)了降價(jià)促銷(xiāo)。

另外，當(dāng)前推出的新盤(pán)在品質(zhì)、戶型、設(shè)計(jì)上的競(jìng)爭(zhēng)頻次加大，大灣區(qū)高贈(zèng)送項(xiàng)目明顯增多，也導(dǎo)致產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力落后的項(xiàng)目不得不降價(jià)出售。而且，企業(yè)只有通過(guò)一次性降價(jià)幅度較大的策略，才能換來(lái)較大規(guī)模的銷(xiāo)售和回款。

廣平也稱，從產(chǎn)品力而言，和記黃埔地產(chǎn)此番拋售的四個(gè)項(xiàng)目無(wú)疑落后于當(dāng)前的新盤(pán)，但在降價(jià)優(yōu)惠面前變得沒(méi)那么重要，“大部分消費(fèi)者其實(shí)對(duì)價(jià)格的敏感度是最高的”。

他強(qiáng)調(diào)，在東莞的別墅產(chǎn)品中，海逸豪庭其實(shí)并不出眾，只是開(kāi)發(fā)商在該區(qū)域連片開(kāi)發(fā)了別墅，位置又恰好在一個(gè)大水庫(kù)旁，所以對(duì)于追求性價(jià)比的消費(fèi)者而言，海逸豪庭就成了一個(gè)折中的選擇。

而關(guān)于四盤(pán)齊降是否會(huì)擊穿當(dāng)?shù)氐男路績(jī)r(jià)格，數(shù)名行業(yè)人士均表示“不會(huì)”。廣平以東莞為例，他說(shuō)當(dāng)前除了核心區(qū)域的豪宅價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺外，其余區(qū)域不同項(xiàng)目之間的價(jià)格差距不大，東莞鎮(zhèn)區(qū)的房?jī)r(jià)不斷在底部徘徊。

另一名供職于某華南房企的人士也向記者表示，“應(yīng)該不會(huì)，本來(lái)價(jià)格也沒(méi)有比周邊市場(chǎng)低很多”。至于市場(chǎng)熱議的港人前往大灣區(qū)置業(yè)一事，該人士直言，具備旅游度假屬性的惠州熱度尚可，價(jià)格也便宜，一套總價(jià)四十萬(wàn)元的房源，首付15%的話才6萬(wàn)元。

和記地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展董事譚健旭也曾對(duì)外透露，自去年年中起，香港買(mǎi)家對(duì)大灣區(qū)樓盤(pán)的需求顯著增加，惠州瀧珀花園已售出近600套，大部分由香港人購(gòu)買(mǎi)。

廣平也道出了自己的看法，他說(shuō)從自己熟悉的東莞市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前港人在大灣區(qū)置業(yè)的熱度其實(shí)不高。

其表示，早前2021年、2022年時(shí)還有一些香港客戶來(lái)到東莞置業(yè)，但是從2023年開(kāi)始，賣(mài)出的客戶多于買(mǎi)入的客戶，即便該年?yáng)|莞進(jìn)一步放松香港客戶在本地的購(gòu)房政策門(mén)檻，市場(chǎng)情緒也依然不高。最近幾年，來(lái)東莞置業(yè)的香港客戶不多，“2022年（價(jià)格）剛降的時(shí)候還是多一點(diǎn)，但是可能后期他發(fā)現(xiàn)沒(méi)有賺錢(qián)效應(yīng)，現(xiàn)在雖然價(jià)格便宜很多，但是（香港客戶）也不一定敢出手”。

左宇攝