本報記者 昌校宇

我國公募REITs（不動產投資信托基金）市場持續(xù)升溫。8月1日，國內首單央企天然氣發(fā)電公募REITs——華夏華電清潔能源REIT在上交所上市，至此我國公募REITs上市產品數量增至71只。與此同時，7月25日至8月1日，創(chuàng)金合信首農REIT、中銀中外運倉儲物流REIT等產品也相繼上市。

華夏華電清潔能源REIT基金管理人華夏基金相關人士表示，該產品的上市具有雙重示范意義：一方面，標志著資本市場服務國家能源轉型再結碩果，另一方面，也為央企盤活優(yōu)質清潔能源資產提供了創(chuàng)新樣本。

華夏華電清潔能源REIT底層資產為杭州華電江東天然氣熱電聯產項目，作為浙江電網重要統(tǒng)調電廠及杭州市錢塘區(qū)核心電源、熱源支撐點，項目具備顯著的區(qū)位優(yōu)勢、穩(wěn)定的運營收益和先進的技術水平。該產品在發(fā)行階段即受到市場熱捧，比例配售前累計認購資金超1700億元，公眾投資者與網下投資者有效認購倍數均創(chuàng)下清潔能源REITs新紀錄。

隨著華夏華電清潔能源REIT的上市，國內清潔能源REITs產品數量擴容至8只，已經形成了覆蓋光伏、風電、水電、天然氣發(fā)電等多個能源品類的綠色資產矩陣，成為資本市場服務實體經濟的重要抓手與國家綠色能源轉型的重要金融基礎設施。

在倉儲物流領域，中銀中外運倉儲物流REIT于7月29日上市交易。該基金以瑞達無錫物流項目、瑞達昆山物流項目、瑞達金華物流項目、昆山千燈物流項目、天津建合物流項目和成都空港物流項目等6個倉儲物流項目作為首發(fā)底層資產，建筑面積合計約31萬平米，可租賃面積合計約30萬平米。

中銀中外運倉儲物流REIT在發(fā)行階段也展現出強勁吸引力。在詢價階段，該基金共收到103家機構投資者管理的共計2015260萬份的有效擬認購份額，為網下初始發(fā)售份額的239.91倍；在啟動認購后，由于公眾投資者認購踴躍，發(fā)售僅一日就提前結募。

7月25日，創(chuàng)金合信首農REIT作為國內首個聚焦“總部經濟”的科技創(chuàng)新產業(yè)園REITs登陸上交所。這只總發(fā)行規(guī)模達36.85億元的基金，底層資產為坐落于北京市海淀區(qū)中關村—上地核心板塊的首農元中心項目，建筑面積為20.36萬平方米，近三年平均出租率保持在94%以上，是北京城市更新的標桿和產業(yè)再造的樣板。

在此前的發(fā)行階段，創(chuàng)金合信首農REIT獲得戰(zhàn)略投資者、網下及公眾投資者2316億元的總認購金額，其中網下和公眾發(fā)售比例分別低至0.78%和0.26%，創(chuàng)下北京市屬企業(yè)REITs發(fā)行認購新紀錄。

日前，隨著公募基金二季報披露完畢，公募REITs也交出了今年二季度“成績單”。全市場已上市的公募REITs中，公開披露經營數據的有66只，31只擁有達成率數據的產品三大核心指標（收入、EBITDA和可供分配金額）的平均達成率分別為94.1%、101.5%、91.5%。

中信建投證券地產經營服務及REITs團隊此前發(fā)布觀點表示，從中期來看，公募REITs作為紅利配置資產的核心邏輯不變，二級市場也有望在調整后迎來更好的配置機會，建議聚焦優(yōu)質內需賽道和景氣度修復兩條主線。

國泰海通證券固收研究團隊認為，后續(xù)來看，短期公募REITs整體行情或仍受其債性主導，即投資者風險偏好轉換與增量政策落地情況仍是關注重點。對于經營彈性較低的項目而言，當前行情走勢主要看宏觀大類資產間的輪動主線，對于負債端穩(wěn)定的投資者而言，考慮到利差水平與擴募收益，其長期配置價值仍存；對于分子端彈性較高的項目與板塊而言，短期會受市場情緒與交易者結構影響，但長期核心影響因素仍是經營表現。

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