辟夜綠

美國房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)上最為活躍的交易周期如今卻異常冷清。根據(jù)美國人口普查局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國新建單戶住宅銷售持續(xù)放緩，市場庫存與供應(yīng)量持續(xù)攀升，房價呈現(xiàn)下行趨勢。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的統(tǒng)計進一步印證了這一趨勢，今年4至6月的春季銷售季期間，全美簽署的房屋銷售合同數(shù)量創(chuàng)下自2012年以來的新低。

“近期我在曼哈頓完成的幾筆交易，成交價格都處于低位。目前曼哈頓市場正處于低谷期，確實存在不少優(yōu)質(zhì)的交易機會。”紐約知名地產(chǎn)經(jīng)紀公司Serhant的資深經(jīng)紀人艾米·王（AmyWang）對第一財經(jīng)記者表示，不少賣家都表現(xiàn)出較強的出售意愿，在新澤西地區(qū)，優(yōu)質(zhì)社區(qū)仍然需要加價競購，但普通社區(qū)的交易節(jié)奏明顯放緩。整體而言，市場降溫的趨勢已經(jīng)十分明顯。

為何放緩

根據(jù)美國人口普查局數(shù)據(jù)，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，今年6月全美新建住宅年化銷售量僅為62.7萬套，雖然環(huán)比微增0.6%，但同比顯著下降6.6%。

庫存方面，截至6月末，全美待售新房存量達到51.1萬套，環(huán)比增長1.2%，同比增幅達8.5%。當前房屋供應(yīng)與銷售比率已攀升至9.8個月，較5月的9.7個月和去年同期的8.4個月持續(xù)擴大。6個月通常被視為市場均衡點，高于此數(shù)值則表明市場呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，房屋滯銷時間延長。

在價格方面，美國人口普查局數(shù)據(jù)顯示，2025年6月，美國新房銷售中位價降至40.18萬美元，環(huán)比下降4.9%，同比下滑2.9%；平均銷售價格則錄得50.1萬美元，雖較上月有所回落，但仍略高于去年同期水平。Redfin的最新調(diào)查顯示，全美50個大都市區(qū)中，有30個城市房價出現(xiàn)下跌，其中華盛頓特區(qū)、得克薩斯州奧斯汀和加利福尼亞州圣地亞哥的跌幅最為顯著。

Redfin華盛頓特區(qū)市場高級經(jīng)理帕克（MarshallPark）認為，聯(lián)邦政府裁員是當?shù)胤績r承壓的因素之一，除此以外，“我們還看到高利率迫使買家重新評估什么是負擔得起的，從而表現(xiàn)出價格敏感的跡象。”

根據(jù)房地美數(shù)據(jù)，美國30年固定利率抵押貸款利率為6.74%，自2024年11月以來就從未回落至6.5%以下的區(qū)間。

美國爾灣房產(chǎn)經(jīng)紀公司RealBrokerHarvest副總經(jīng)理張東云（TracyZhang）也對第一財經(jīng)記者稱，加州爾灣房價在疫情期間的過快上漲已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，部分樓盤開始降價促銷，“但買家還是不買賬”，“目前爾灣市場在售房源約700套，遠高于疫情期間的100套水平”。

張東云舉例稱：“以爾灣高端社區(qū)波托拉泉（PortolaSprings）的Cielo山景樓盤為例，該項目在2024年最高報價超過500萬美元，如今開發(fā)商已將價格下調(diào)至300余萬美元。即便在這樣的調(diào)整下，潛在買家仍在觀望，我的一位客戶向我詢問是否可能有更低的價格，期待更好的入市時機。”

對于未來的房價趨勢，總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)集團居外IQI（JuwaiIQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團首席執(zhí)行官安薩里（KashifAnsari）對第一財經(jīng)記者稱，美國有些樓市可能進一步降價。“目前市場上20%左右的房源降價，賣家需緊跟市場趨勢，避免房源長時間滯留。”他建議，對買家而言，盡管2025年抵押貸款利率預(yù)計將維持在6.5%-6.7%的高位，但推遲入市可能錯失當前庫存充裕的有利時機，賣家可以重點關(guān)注庫存增長顯著的地區(qū)以及掛牌超過60天的房源。

此外，安薩里特別提到海外投資者的機會：“當前市場競爭減弱、庫存增加，為國際買家創(chuàng)造了有利的談判空間，尤其是在價格回調(diào)的市場。建議優(yōu)先選擇租金回報穩(wěn)定的物業(yè)，以對沖高利率帶來的資金成本壓力。盡管等待更大降價的策略具有一定吸引力，但考慮到房價預(yù)計將維持1.3%-2%的溫和增長，疊加經(jīng)濟不確定性，建議在庫存充足的市場盡早行動，以鎖定更優(yōu)回報。”

住宅建筑市場傳遞出的美國經(jīng)濟信號

全球經(jīng)濟咨詢公司BCAResearch首席美國投資策略師皮塔（DougPeta）認為，目前的住房市場數(shù)據(jù)表明，接近7%的抵押貸款利率持續(xù)抑制了市場活動。而這種疲態(tài)的影響將持續(xù)滲入美國經(jīng)濟。他稱：“住房交易還會帶動其他消費，例如耐用消費品。當人們購買新房時，往往會購買洗衣機、微波爐、家具、地毯等。如果住房交易減少，這些相關(guān)消費也會大幅下降。”

張東云也稱，當前買家對經(jīng)濟前景和可能的特朗普關(guān)稅政策充滿疑慮，這些不確定因素嚴重影響了買家的決策信心。她稱：“我的一位客戶正在進行房產(chǎn)置換，我們以社區(qū)最高價幫他售出了原有住宅。在利用1031房產(chǎn)置換（通過這種方式可以延遲納稅）購置新房時，他對一套掛牌價180萬美元的房產(chǎn)出價160萬美元。若在兩三年前，這樣的優(yōu)質(zhì)房源必然引發(fā)競價大戰(zhàn)。雖然賣家最終接受了這個報價，但客戶在簽約前仍臨時退出，擔心出價過高。”

不過，美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出更為明顯的兩極分化格局。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）副首席經(jīng)濟學家勞茨（JessicaLautz）表示，盡管仍有大量潛在買家因高利率和高房價被迫觀望，但部分高收入群體并未受到明顯影響。NAR數(shù)據(jù)顯示，售價超過100萬美元的高端住宅上月銷量同比激增14%。

張東云也稱：“爾灣上月推出的花果山（IrvineOrchardHillsVillage）四期兩個高端新盤，盡管起價高達500萬至700萬美元，但因稀缺景觀資源，開盤僅一個多月便售出半數(shù)房源。這說明高凈值人群的購買力依然強勁，且受市場波動影響較小。”

此外，據(jù)美國人口普查局7月數(shù)據(jù)，美國6月獨棟住宅開工量下降4.6%，未來獨棟住宅建設(shè)許可量下降3.7%。全美住宅建筑商協(xié)會（NAHB）的一項調(diào)查顯示，7月為吸引買家而降價的建筑商比例升至2022年以來的最高水平。

皮塔稱：“盡管藍領(lǐng)工作在美國的就業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比例比30年前小得多，但制造業(yè)和建筑業(yè)的就業(yè)數(shù)據(jù)往往是整體非農(nóng)就業(yè)的風向標。目前，建筑業(yè)和制造業(yè)就業(yè)的12個月移動平均值以及3個月移動平均值的年化變化率，已經(jīng)接近收縮的邊緣。一旦非農(nóng)就業(yè)的同比增長率低于1%，經(jīng)濟就可能進入失速狀態(tài)。住宅建筑市場是目前最明顯的風險信號之一。”

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