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五月天演唱會現(xiàn)場給汪蘇瀧送版權(quán)
2024年，
楊亮
4小時前
自己已下{令兩艘戰(zhàn)}略：潛艇準(zhǔn)91%備好打俄羅斯
2025-08-03 15:35:41
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7月底的上海六批次土拍格外熱鬧，有單價20萬+/㎡的徐匯衡復(fù)地塊加冕“全國新地王”，有綠城以46.33%高溢價競得的虹口北外灘地塊躋身全國單價TOP5，市場熱情似乎正被點燃。然而，在同一時間、同一個城市，我們還看到郊區(qū)新房的滯銷、二手房市場的趨冷的現(xiàn)象，如此“割裂”的上海樓市，讓不少購房者捉摸不透。
其實，這只是上海新舊模式轉(zhuǎn)換過程中的一個縮影，一方面上海需要通過不斷攀升的地價鞏固板塊價值重塑的成果，另一方面也需要看清一個現(xiàn)實，未來上海的發(fā)展重心正重新回歸主城區(qū)（或者說“中城地帶”內(nèi)）。
空間的“割裂”
是三類發(fā)展模式的真實寫照
上海過去的城市發(fā)展融合了多個國際化城市的規(guī)劃理念，如今，已逐漸形成核心區(qū)“倫敦化”、副中心“東京化”和五大新城“底特律化”的趨勢。
上海核心區(qū)的“倫敦化”趨勢
???以2010年世博會為契機，上海開啟新一輪的城市規(guī)劃，借鑒倫敦泰晤士河的成功經(jīng)驗，上海則以黃浦江、蘇州河為核心，醞釀并推進(jìn)“一江一河”計劃，如今我們看到的徐匯濱江、浦東前灘就是當(dāng)時規(guī)劃的重中之重。
類“倫敦化”的特征支撐上海核心區(qū)的新房價格不斷被刷新，前兩天“偷偷”開盤的翠湖天地六和庭風(fēng)貌別墅，即使單價突破40萬/㎡，仍被“光速”去化。一個有意思的現(xiàn)象是，如今翠湖天地200㎡豪宅能賣到6000萬，而一路之隔的重慶北路舊里30㎡老房子只有300萬出頭，近20倍的價差反映出高凈值客群的“資產(chǎn)配置”邏輯。
上海副中心的“東京化”趨勢
東京的副都心發(fā)展模式，可以說是上海早期發(fā)展副中心的參考依據(jù)，其核心在于通過多層次的軌交及地面交通路網(wǎng)縮短與核心區(qū)的通勤效率，“1.0版”的徐家匯、五角場、花木基本實現(xiàn)了這一目的（真如由于歷史原因，暫時未達(dá)預(yù)期），而在“2035規(guī)劃”中，2.0版的主城副中心則是大虹橋、川沙、吳淞、莘莊，近期“網(wǎng)紅盤”金茂棠前的熱銷、經(jīng)歷78輪競價的莘莊“新地王”等現(xiàn)象則是市場對上海新一輪副中心發(fā)展的信心體現(xiàn)。
副中心的發(fā)展離不開地鐵的高效通勤，TOD上蓋則是進(jìn)一步提升站點周邊居住價值的關(guān)鍵。如今，將“地鐵時間換算房價”的觀念正在二手房市場流行，如果小區(qū)到地鐵站需要走15分鐘，賣方會按每多1分鐘降價2%的方式砍價。
上海五大新城的“底特律化”趨勢
這不是現(xiàn)狀，而更多是對上海郊區(qū)市場的一種擔(dān)憂，經(jīng)歷了“一城九鎮(zhèn)”的規(guī)劃擱淺，金山新城的“落榜”，目前上海五大新城各有各的“痛點”需要找到破局方向。
同為汽車城，嘉定安亭或許正在經(jīng)歷與底特律同樣的困境，從傳統(tǒng)汽車企業(yè)到新能源汽車企業(yè)，大眾、蔚來、理想、哪吒，甚至是產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，都被傳出大規(guī)模裁員的消息。產(chǎn)業(yè)人口是這個獨立板塊的重要支撐，如今這里的二手房價30%的跌幅已是常態(tài)。
在安亭轉(zhuǎn)型過程中，臨港是最大的競爭對手，目前臨港的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈愈加成熟，甚至以“臨港模式”從零開始培養(yǎng)和孵化本地的中小企業(yè)。但臨港的最大“硬傷”是與主城區(qū)的距離，“晚上遛狗比見人容易”、“便利店全是泡面客戶”，人們對其“鬼城、睡城”的稱呼同樣需要警惕。
發(fā)展的“割裂”
是新舊模式轉(zhuǎn)換的短期陣痛
被“誤解”的上海發(fā)展現(xiàn)狀
最近五年，上海似乎一直在被超越。
2020年，汽車產(chǎn)量被廣州趕超，上海痛失“全國汽車第一城”的寶座；
2024年，進(jìn)出口額被深圳趕超，上海痛失“全國外貿(mào)第一城”的寶座；
2024年，金融業(yè)增加值被北京趕超，上海痛失“全國金融第一城”的寶座；
2025年上半年，社零總額被重慶趕超，上海痛失“全國消費第一城”的寶座。
2025年上半年，上海GDP總額達(dá)到2.6萬億元，同比增長5.1%；而同期北京GDP總額達(dá)到2.5萬億元，同比增長5.5%。兩市的GDP總量差距，只有1000多億了。
工業(yè)增加值和固定資產(chǎn)投資的增速差距是關(guān)鍵因素。
首先，北京的工業(yè)增加值增速7%，而上海只有5%，千萬不要小看這兩個點，工業(yè)增加值每增加一個點，就可以拉動GDP增長0.2-0.4個百分點。
其次，北京的固定資產(chǎn)投資增速高達(dá)14.1%，而上海只有6.2%，這看起來有點“拉胯”。
不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資倒是表現(xiàn)得“與眾不同”，這些年來一直還都保持著高增長，幾乎從未出現(xiàn)過負(fù)數(shù)。而反觀其他城市，早已跌得沒法看了。
有人說，上海在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型上的速度太慢了，沒能及時擁抱新質(zhì)生產(chǎn)力，尤其在新一輪科技浪潮下，上海還在抱著房地產(chǎn)這個“情人”，做著最后的溫存。其實，這是對上海發(fā)展新模式的“誤解”。
上海正在以“現(xiàn)代化人民城市”理念重塑價值高地
城市“內(nèi)涵式發(fā)展”是上海一直鉆研和實踐的課題。早在2019年，習(xí)近平總書記親臨上?？疾欤跅钇譃I江指出“人民城市人民建、人民城市為人民”。打造人民城市最佳實踐地，成為上海做好城市工作的重大戰(zhàn)略任務(wù)。
近五年來，上?！皟?nèi)涵式發(fā)展”的城市建設(shè)成果頗豐。
黃浦外灘“第二立面”通過整體更新規(guī)劃，消滅圍墻，開放街坊內(nèi)部巷子，使天津路、香港路等小街形成步行環(huán)，構(gòu)筑世界級金融文化中央活動區(qū)；
徐匯區(qū)東安一、二村作為上海最大單地塊一次性征收項目，僅用5天就實現(xiàn)99.95%的高比例生效，未來將打造為集醫(yī)療、創(chuàng)新、文化于一體的高端國際醫(yī)創(chuàng)城；
浦東唐鎮(zhèn)小灣村通過城中村改造，規(guī)劃為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“新高地”，崛起千億產(chǎn)業(yè)群，實現(xiàn)“科、產(chǎn)、城、人”深度融合發(fā)展；
臨港新片區(qū)落地重大產(chǎn)業(yè)項目超100個、投資總額超1000億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、全社會固定資產(chǎn)投資總額分別增長22.5%和10.3%；
……
正是上海的不斷探索與實踐，使得城市從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。
7月底召開的中央城市工作會議明確提出“建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市”目標(biāo)。會上在提出當(dāng)前和今后一個時期城市工作的總體要求時，強調(diào)以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線。這也正是上海一直堅定實踐和探索的發(fā)展路線。
對上海這樣的自然和土地空間資源優(yōu)勢并不突出、又率先從大規(guī)模建設(shè)邁向更新改造的超大城市而言，如何在此前低效用地盤活、產(chǎn)業(yè)園區(qū)調(diào)整等工作基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化改革，在更多領(lǐng)域、更大范圍實現(xiàn)“提質(zhì)增效”，考驗著改革的決心和智慧，也是實現(xiàn)“內(nèi)涵式發(fā)展”的必由之路。
與此同時，內(nèi)涵式發(fā)展，意味著經(jīng)濟(jì)、社會、文化、生態(tài)等多個層面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，融合發(fā)力，最終指向人居體驗。這就需要在各方面力求“高能效”“低能耗”，要做到這點，無疑需要城市治理的各領(lǐng)域、全鏈條樹立成本績效意識，充分考慮各種成本約束。這種成本，既有顯性的經(jīng)濟(jì)成本，更有無形的制度成本、社會成本。
正是在這個大背景下，上海發(fā)布《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進(jìn)本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見（2025版）》，文件提出，突出規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌，充分發(fā)揮市場主體作用，通過統(tǒng)籌謀劃、項目計劃、規(guī)劃制定、實施建設(shè)、運營管理五個階段構(gòu)建全周期城市更新模式。由此可見，更高質(zhì)量的城市更新已成為上海發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要路徑和推動力，這不是過去追求的高速度擴(kuò)張，而是更精細(xì)化的規(guī)劃與更人性化的空間協(xié)同發(fā)展。
首先是共識重構(gòu)，構(gòu)建“全周期公眾參與”機制，將居民圓桌會議制度化，并將改造方案可視化呈現(xiàn)。?
以上海虹口瑞康里項目為例，首先組織大量的居民圓桌會議，為居民提供充分參與改造方案討論的平臺。然后通過制作效果圖、模型等直觀手段，將改造方案可視化，讓居民直觀了解改造后的實際效果，極大增強居民對改造方案的認(rèn)同感。這種從“被動搬遷”到“主體共建”的深刻轉(zhuǎn)變，成功將居民從改造的阻力轉(zhuǎn)化為推動改造工作順利開展的動力，為改造工作的順利推進(jìn)奠定堅實基礎(chǔ)。
其次是政策優(yōu)化，設(shè)立城市更新特別用地分類，建立動態(tài)容積率調(diào)節(jié)機制。針對城中村改造項目，推行?“產(chǎn)權(quán)重構(gòu)+用地混合”政策包，有效破解土地制度的剛性約束?！爱a(chǎn)權(quán)重構(gòu)”是對碎片化、復(fù)雜化的土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)性整合，包括集體土地國有化轉(zhuǎn)換、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、共有產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記等。目標(biāo)是破解城中村“小產(chǎn)權(quán)房”“違法建筑”等歷史遺留問題，消除因產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致的開發(fā)阻力。“用地混合”是打破單一用地性質(zhì)的規(guī)劃限制，允許居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等功能在同一地塊混合布局。目標(biāo)是提升土地價值密度，通過功能復(fù)合激發(fā)空間活力。
最后通過金融創(chuàng)新、文化增值、科技賦能，為更高質(zhì)量的城市更新助力。針對資金平衡與可持續(xù)發(fā)展這一關(guān)鍵難題，金融創(chuàng)新無疑是破局的關(guān)鍵所在。將風(fēng)貌保護(hù)轉(zhuǎn)化為文化資本，通過品牌授權(quán)、場景消費等方式，實現(xiàn)歷史空間的增值也同樣重要，青浦蟠龍?zhí)斓仨椖吭谶@方面取得顯著成效。通過BIM+CIM技術(shù)，構(gòu)建更新項目全生命周期模型，實現(xiàn)成本收益的動態(tài)模擬則已在部分項目推進(jìn)中率先運用。
當(dāng)更新實踐從單純的物理空間改造上升至生產(chǎn)關(guān)系的深度重構(gòu)，上海正在以制度創(chuàng)新的果敢勇氣打破傳統(tǒng)路徑依賴，憑借價值重構(gòu)的卓越智慧平衡多元利益訴求。這場在深水區(qū)展開的新舊模式轉(zhuǎn)變，不僅關(guān)乎上海未來的城市發(fā)展走向，更將為全球特大城市的轉(zhuǎn)型發(fā)展貢獻(xiàn)極具價值的中國方案。
地價的攀升只是各方認(rèn)知共識下的必然結(jié)果，而更深層次的是上?！皟?nèi)涵式發(fā)展”帶來價值重塑后的更大“可能性”。
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1985/3/30，老家伙告訴我，從明天開始，我需要系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)魔術(shù)知識，以及參加小學(xué)的入學(xué)式||。1985/7/31，暑假時間到了，一個學(xué)期下來，我并沒有交到什么朋友。畢竟他們談?wù)摰氖欠艑W(xué)歸家后，家里人替他們錄好的假面騎士劇情__。難道要和他們聊，被什么類型的刻印蟲咬起來會更疼一些嗎？所幸上學(xué)的時間是輕松的，不希望你能滿意--。
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