張朝志

大家?guī)?025年北京土地的第23篇推送

進(jìn)入2025年下半年，北京土拍市場(chǎng)節(jié)奏開(kāi)始放緩。

整個(gè)7月份，只有一頭一尾的延慶和昌平兩組地塊參與，而8月份確定拍地時(shí)間的順義薛大人莊地塊，也定在月底的8月26號(hào)。

剛剛，昌平新城東區(qū)組合地確定最終買(mǎi)家，至此2025年北京宅地成交數(shù)量來(lái)到24組，總成交金額1024.85億元。

2025年北京土拍成交地圖

今天昌平地塊的具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱(chēng)：昌平新城東區(qū)二期CP00-1101-0033、0036地塊、昌平新城東區(qū)四期CP00-1101-0044地塊

拿地房企：北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司（已確定龍湖做代建代銷(xiāo)住宅、教育用地）；

成交金額：13.69億（溢價(jià)率0%）；

住宅樓面價(jià)：2.04萬(wàn)/平。

昌平新城東區(qū)西地塊全景圖

新昌平新城東區(qū)地塊算是昌平各項(xiàng)素質(zhì)比較不錯(cuò)的地塊，但它卻遇到了北京樓市整體下行期，未來(lái)入市壓力并不小。

關(guān)于今天的新地塊，關(guān)于昌平新房市場(chǎng)，你有啥想說(shuō)的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們邊看邊聊。

首先看看地塊。

此次出讓的昌平新城東區(qū)地塊是一塊組合地，由0033宅地、0036托幼用地和0044商業(yè)用地組成。

昌平新城東區(qū)新地塊位置

其中0033宅地位于現(xiàn)狀小區(qū)北京風(fēng)景北側(cè)，內(nèi)環(huán)東路東側(cè)，距離昌平線(xiàn)北邵洼地鐵站直線(xiàn)距離600米左右，同時(shí)0033地塊距離西北側(cè)清華附中昌平學(xué)校，直線(xiàn)距離1.1公里左右。

0033宅地東側(cè)的0036托幼用地則規(guī)劃建設(shè)12班幼兒園。

而0044商業(yè)用地在白浮泉公園東側(cè)，按照大規(guī)劃屬于昌平新城東區(qū)濱水商街的一部分。

0044地塊全景圖

地塊住宅地塊南側(cè)直線(xiàn)1公里左右就是南邵主城區(qū)，路勁世界城等生活配套醇熟。

此外，0033宅地東北側(cè)500米左右，是規(guī)劃的北醫(yī)三院昌平院區(qū)的大概位置，不過(guò)位置還未最終確定，不過(guò)位置范圍已經(jīng)確定在與0033地塊一個(gè)街區(qū)的0038、0039地塊。

也就是說(shuō)0033宅地未來(lái)入市，板塊內(nèi)醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、公園等配置都會(huì)跟上，屬于比較優(yōu)質(zhì)的宅地。

再看0033宅地地塊本身，形狀比較方正，東西與南北的長(zhǎng)度比也不夸張，未來(lái)會(huì)比較方便進(jìn)行樓棟的排布設(shè)計(jì)。

0033地塊的用地規(guī)模2.87萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模5.74萬(wàn)平，以100平的套均面積來(lái)算的話(huà)，未來(lái)將是一個(gè)500戶(hù)體量的小區(qū)。

昌平新城東區(qū)地塊信息

而且0033宅地的容積率只有2.0，低于地塊西側(cè)建發(fā)觀堂府和東北側(cè)梧桐山語(yǔ)的2.2。

地塊控高36米，局部可到45米，未來(lái)可設(shè)計(jì)15層以下的小洋房，居住舒適度會(huì)非常好。

當(dāng)然，沒(méi)有一個(gè)地塊是完美的。

就比如0033宅地西側(cè)就是昌平新城東區(qū)主干道內(nèi)環(huán)東路，未來(lái)地塊西側(cè)的住宅可能會(huì)有噪音影響，而且地塊西南側(cè)有一部分還是昌平線(xiàn)的地下線(xiàn)，西側(cè)首層可能會(huì)有地鐵噪音和震動(dòng)影響。

0033宅地衛(wèi)星圖

還有一點(diǎn)，就是0033宅地東北側(cè)100米左右，是一個(gè)昌平區(qū)文物保護(hù)單位何營(yíng)村伯哈智墓，是一個(gè)明清時(shí)期的回族陵園，可能會(huì)成為未來(lái)買(mǎi)房人比較忌諱的一個(gè)點(diǎn)。

但整體來(lái)說(shuō)，0033宅地的總體素質(zhì)非常不錯(cuò)。

今天昌平新城新地塊的總成交價(jià)是13.69億，其中0033宅地和0036教育用地成交價(jià)為11.6億元。

圖源地塊文件

經(jīng)過(guò)計(jì)算，0033地塊的住宅樓面價(jià)是2.04萬(wàn)/平。

而2023年3月拿地的梧桐山語(yǔ)的樓面價(jià)是2.49萬(wàn)/平，2023年9月份拿地的建發(fā)觀堂府，彼時(shí)的樓面價(jià)為2.59萬(wàn)/平。

相比較之下，0033地塊的樓面價(jià)低了不少，而這也有利于地塊后期住宅項(xiàng)目入市，為產(chǎn)品打造預(yù)留充足的利潤(rùn)空間，后期定價(jià)方面也會(huì)有更多的可操作空間。

但與0033宅地同屬一個(gè)版塊的建發(fā)觀堂府、梧桐山語(yǔ)目前仍有不少的存量，包哥粗略統(tǒng)計(jì)了下，觀堂府一二期等三個(gè)項(xiàng)目截至7月底的新房庫(kù)存還有接近1000套。

這1000套左右的存量，對(duì)0033宅地來(lái)說(shuō)，是實(shí)打?qū)嵉馁N面競(jìng)爭(zhēng)。

觀堂府一二期7月份的成交均價(jià)在4.6萬(wàn)/平左右，這不低的價(jià)格是建發(fā)的產(chǎn)品力溢價(jià)，而且觀堂府的實(shí)景做得相當(dāng)不錯(cuò)。

而梧桐山語(yǔ)目前還有超500套的存量，雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)和裝標(biāo)方面沒(méi)有辦法和現(xiàn)在的好房子項(xiàng)目相比，但卻占了一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房和價(jià)格低的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)。

梧桐山語(yǔ)7月份的網(wǎng)簽均價(jià)只有3.77萬(wàn)/平，卷價(jià)格沒(méi)幾個(gè)能卷得過(guò)它。

在今天昌平新地塊開(kāi)拍前，包哥就統(tǒng)計(jì)了昌平大部分主力在售新房的網(wǎng)簽情況↓↓↓

昌平部分在售新房信息

除了新地塊所在的昌平新城東區(qū)板塊處在季度內(nèi)卷狀態(tài)外，朱辛莊、沙河高教園、北四村、東二旗也都有不少主力在售項(xiàng)目，正在加緊去化。

包哥統(tǒng)計(jì)了大概15個(gè)主力在售的項(xiàng)目，目前只有朱辛莊的中海寰宇未來(lái)、新城東區(qū)建發(fā)觀堂府一期、東二旗北京國(guó)賢府一期，網(wǎng)簽去化率在80%左右，其他的項(xiàng)目仍有不少庫(kù)存。

而包哥統(tǒng)計(jì)的昌平新房這15個(gè)項(xiàng)目，未網(wǎng)簽庫(kù)存直接超過(guò)9000套。

也就是說(shuō)，全昌平新房庫(kù)存直接超過(guò)了10000套，再加上如今大環(huán)境下去化速度放緩不少，成交均價(jià)也有明顯的下降，成交量銷(xiāo)冠昌平也需要想辦法。

而此時(shí)成交的0033宅地，不僅要考慮新城東區(qū)1000套存量的鄰居項(xiàng)目的虎視眈眈，更要思考面對(duì)全昌平新房10000+庫(kù)存的強(qiáng)勢(shì)壓迫。

產(chǎn)品和價(jià)格肯定是要卷了，只不過(guò)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，只卷這兩樣好像遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

以上。

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