郭上全

本報記者 昌校宇

我國公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場持續(xù)升溫。8月1日，國內(nèi)首單央企天然氣發(fā)電公募REITs——華夏華電清潔能源REIT在上交所上市，至此我國公募REITs上市產(chǎn)品數(shù)量增至71只。與此同時，7月25日至8月1日，創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT、中銀中外運倉儲物流REIT等產(chǎn)品也相繼上市。

華夏華電清潔能源REIT基金管理人華夏基金相關(guān)人士表示，該產(chǎn)品的上市具有雙重示范意義：一方面，標(biāo)志著資本市場服務(wù)國家能源轉(zhuǎn)型再結(jié)碩果，另一方面，也為央企盤活優(yōu)質(zhì)清潔能源資產(chǎn)提供了創(chuàng)新樣本。

華夏華電清潔能源REIT底層資產(chǎn)為杭州華電江東天然氣熱電聯(lián)產(chǎn)項目，作為浙江電網(wǎng)重要統(tǒng)調(diào)電廠及杭州市錢塘區(qū)核心電源、熱源支撐點，項目具備顯著的區(qū)位優(yōu)勢、穩(wěn)定的運營收益和先進(jìn)的技術(shù)水平。該產(chǎn)品在發(fā)行階段即受到市場熱捧，比例配售前累計認(rèn)購資金超1700億元，公眾投資者與網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購倍數(shù)均創(chuàng)下清潔能源REITs新紀(jì)錄。

隨著華夏華電清潔能源REIT的上市，國內(nèi)清潔能源REITs產(chǎn)品數(shù)量擴(kuò)容至8只，已經(jīng)形成了覆蓋光伏、風(fēng)電、水電、天然氣發(fā)電等多個能源品類的綠色資產(chǎn)矩陣，成為資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的重要抓手與國家綠色能源轉(zhuǎn)型的重要金融基礎(chǔ)設(shè)施。

在倉儲物流領(lǐng)域，中銀中外運倉儲物流REIT于7月29日上市交易。該基金以瑞達(dá)無錫物流項目、瑞達(dá)昆山物流項目、瑞達(dá)金華物流項目、昆山千燈物流項目、天津建合物流項目和成都空港物流項目等6個倉儲物流項目作為首發(fā)底層資產(chǎn)，建筑面積合計約31萬平米，可租賃面積合計約30萬平米。

中銀中外運倉儲物流REIT在發(fā)行階段也展現(xiàn)出強(qiáng)勁吸引力。在詢價階段，該基金共收到103家機(jī)構(gòu)投資者管理的共計2015260萬份的有效擬認(rèn)購份額，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的239.91倍；在啟動認(rèn)購后，由于公眾投資者認(rèn)購踴躍，發(fā)售僅一日就提前結(jié)募。

7月25日，創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT作為國內(nèi)首個聚焦“總部經(jīng)濟(jì)”的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REITs登陸上交所。這只總發(fā)行規(guī)模達(dá)36.85億元的基金，底層資產(chǎn)為坐落于北京市海淀區(qū)中關(guān)村—上地核心板塊的首農(nóng)元中心項目，建筑面積為20.36萬平方米，近三年平均出租率保持在94%以上，是北京城市更新的標(biāo)桿和產(chǎn)業(yè)再造的樣板。

在此前的發(fā)行階段，創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT獲得戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下及公眾投資者2316億元的總認(rèn)購金額，其中網(wǎng)下和公眾發(fā)售比例分別低至0.78%和0.26%，創(chuàng)下北京市屬企業(yè)REITs發(fā)行認(rèn)購新紀(jì)錄。

日前，隨著公募基金二季報披露完畢，公募REITs也交出了今年二季度“成績單”。全市場已上市的公募REITs中，公開披露經(jīng)營數(shù)據(jù)的有66只，31只擁有達(dá)成率數(shù)據(jù)的產(chǎn)品三大核心指標(biāo)（收入、EBITDA和可供分配金額）的平均達(dá)成率分別為94.1%、101.5%、91.5%。

中信建投證券地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)及REITs團(tuán)隊此前發(fā)布觀點表示，從中期來看，公募REITs作為紅利配置資產(chǎn)的核心邏輯不變，二級市場也有望在調(diào)整后迎來更好的配置機(jī)會，建議聚焦優(yōu)質(zhì)內(nèi)需賽道和景氣度修復(fù)兩條主線。

國泰海通證券固收研究團(tuán)隊認(rèn)為，后續(xù)來看，短期公募REITs整體行情或仍受其債性主導(dǎo)，即投資者風(fēng)險偏好轉(zhuǎn)換與增量政策落地情況仍是關(guān)注重點。對于經(jīng)營彈性較低的項目而言，當(dāng)前行情走勢主要看宏觀大類資產(chǎn)間的輪動主線，對于負(fù)債端穩(wěn)定的投資者而言，考慮到利差水平與擴(kuò)募收益，其長期配置價值仍存；對于分子端彈性較高的項目與板塊而言，短期會受市場情緒與交易者結(jié)構(gòu)影響，但長期核心影響因素仍是經(jīng)營表現(xiàn)。

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