冠真茹

7月31日，北京土地市場迎來昌平新城東區(qū)一幅組合地塊成交。該地塊由北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司以底價13.69億元摘得，住宅和教育用地由龍湖承擔代建銷，綜合成交樓面價約1.52萬元/平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，有別于傳統(tǒng)純住宅開發(fā)模式，該地塊整合了居?。≧2）、幼兒園（A33）及商業(yè)（B1）多種功能于一體，是政企協(xié)同推進新興區(qū)域城市開發(fā)路徑轉型的一次探索。

該地塊坐落于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)北六環(huán)外區(qū)域，具備多項區(qū)位資源優(yōu)勢：距離地鐵昌平線北邵洼站約800米步行距離，交通便利；西鄰白浮泉公園，東南方向約2公里對接蟒山國家森林公園，生態(tài)資源優(yōu)越；周邊2公里范圍內已有路勁世界廣場商業(yè)體和清華附中昌平學校等基礎配套。但區(qū)域成熟度仍明顯落后于昌平核心區(qū)，東北方向約1公里處的在售新盤“首開·梧桐山語”（2023年取證）當前網簽去化率約51%，顯示市場接納度仍有提升空間。

值得注意的是，當前成交的這幅“宅產配”組合地塊，在供應過程中經歷了規(guī)劃調整。該地塊最初于第二輪供地清單中呈現時，僅包含0026、0033兩幅住宅用地及0036號教育用地。后在3月27日預申請階段，新增納入0044、0045、0046三幅商業(yè)地塊進行捆綁供應，彼時土地總面積約15.6公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模約21.9萬平方米（其中商業(yè)規(guī)模約9萬平方米），起始價達31.7億元?；蛞蛞?guī)模過巨、非住宅部分占比過高，這幅捆綁六幅子地塊的地塊最終未能如期掛牌。直至6月底重新掛牌時，相關部門優(yōu)化組合方案，保留了住宅、教育、商業(yè)用地各一幅，使整體地上建筑規(guī)模降至約9萬平方米，總起始價相應調整為13.69億元。

張凱認為，此舉體現了相關部門在供應端對開發(fā)瓶頸的靈活應對策略：一方面解綁前期過多的商業(yè)用地以降低總投資門檻，減輕企業(yè)資金壓力；另一方面通過推進區(qū)域路網（如景昌北街）等基礎設施建設改善環(huán)境。根據昌平新城東區(qū)四期規(guī)劃，后續(xù)預計還將釋放約24萬平方米住宅用地，形成持續(xù)供應。相關管理部門同時協(xié)同推進“職住平衡”戰(zhàn)略：一方面強化地鐵昌平線與生命科學園、西二旗等產業(yè)功能區(qū)的連接；另一方面通過捆綁商業(yè)用地開發(fā)，彌補區(qū)域消費服務不足的短板。此外，規(guī)劃顯示0033地塊東側尚有36班九年一貫制學校用地，區(qū)域基礎教育資源將得到持續(xù)補充。

張凱稱，本次交易標志著北京遠郊新區(qū)開發(fā)模式的顯著轉向。相關管理部門通過明確捆綁相關基礎配套設施的建設義務，促使開發(fā)企業(yè)同步落實教育、能源等公共設施的代建。此種“住宅開發(fā)+配套代建”的新型機制，正逐步重塑北六環(huán)外區(qū)域的城鎮(zhèn)化推進路徑。該模式最終價值的實現程度，將高度依賴于區(qū)域商業(yè)運營的實際效能與未來人口導入節(jié)奏的匹配程度。

文/北京青年報記者宋霞

編輯/胡克青

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