商業(yè)
馬小跳背叛我了
如果不認(rèn)真對比，
楊亮
4小時前
{破冰北京}海淀好房：||子
2025-08-04 07:01:24
98880
每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。
群眾的意見，中海地產(chǎn)不敢怠慢。
7月29日，中海樹村項目方案公示采信情況的通告出來了，共計收到了30條反饋意見。
對于一個北京單價地王來說——樓面價10.23萬元/平米，這個意見數(shù)并不算多。
群眾提了九類問題，有些還是非常犀利。中海地產(chǎn)沒有拖拉，9天內(nèi)答復(fù)，沒有回避，逐一解答。
但，花姐覺得有點(diǎn)小遺憾，群眾漏了一個關(guān)鍵問題：北面疊墅區(qū)的戶型結(jié)構(gòu)問題，一個單元為何有五個入口，到底是上下疊，還是上中下疊？
這才是大家最為關(guān)注的，戶型的謎底，還是等官宣吧。
由于報規(guī)圖的反饋意見為純文字，讀起來有點(diǎn)費(fèi)勁，花姐喜歡化繁為簡，用了六張圖來解析之。
一、南北分區(qū)與兵營式排布
有群眾說，"小區(qū)布局太密，行列式兵營排布，設(shè)計感較差"。
這的確有點(diǎn)吹毛求疵了。
若輪起來，中海地產(chǎn)是最不希望樓棟很密的那位，怎奈原始地塊參數(shù)如此，誰也無法更改。
它位于上地街道，占地3.97公頃，地上規(guī)模約7.33萬平方米，南北走向，長約200m、寬約100m。
雖說容積率1.6，但扣除東側(cè)防護(hù)綠地及南側(cè)街坊路，實(shí)際容積率1.955。
這個條件，在限高18米的情況下，中海已發(fā)揮了超強(qiáng)的解題能力。（詳見《北京單價地王，中海解題了》）
所謂的“行列式兵營排布”，花姐認(rèn)為不是軟墊，倒覺得很有特色，比梅花樁式的點(diǎn)狀布局好多了，起碼沒有角煞額問題。
在海淀的低密頂豪里，老盤圓明天頌，在售盤香山樾、印香山，都是這種布局。
中海樹村地塊過于狹長，怎么辦？
那干脆分成南北兩個區(qū)，北區(qū)是5層疊墅，南區(qū)是5-6層洋房，中間是會所、中軸線。
按照銷冠100推測，疊墅分上中下三疊，面積分別約為380平米、400平米和460平米；洋房面積為196平米、220平米和260平米。
這只是推測而已，具體還是要等官方版。
順著南北分區(qū)的思路，它設(shè)置兩條消防通道，各有一個回車場。
根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，除高層民用建筑外，數(shù)座一、二級耐火等級的住宅建筑，當(dāng)建筑物的占地面積總和不大于2500㎡，可成組布置。
于是，中海地產(chǎn)采用局部成組布置，分成6組：
具體為：1#和3#，2#和4#，5#和7#，6#和8#，9#和11#樓以及10#和12#，每組占地面積均小于2500㎡；13#和14#緊挨消防通道；15#、16#通過樹村東二路和街坊路，來做消防救援場地。
這個規(guī)劃，堪稱神來之筆。
它帶來的好處是，減少了消防車道的占地面積，樓棟間的道路只設(shè)計了2.5米寬，至少多出了4條橫向、1條貫穿南北的1.5米寬綠地。
二、巧用街坊路和樓體圍墻
麻雀雖小，五臟俱全。
受制于樹村地塊的參數(shù)，如何裝下應(yīng)有的配套呢？
地王，寸土寸金，中海地產(chǎn)巧用設(shè)計，沒有浪費(fèi)一寸土地。
1、圍墻
西面是大馬路，樓體距離圍墻約2米至3.26米；北距最小值3.12米；東面是防護(hù)林，用山墻與圍墻相結(jié)合圍合——意思是，墻體就是圍墻的一部分。
但，花姐沒有看到南面的完整圍墻，只有在15#和16#西南角看到一小截。
中海地產(chǎn)表示，“本項目南側(cè)圍墻設(shè)計方案已考慮對北側(cè)建筑影響，后續(xù)將深化設(shè)計方案”。至于怎么深化，屆時看最終的圖紙。
2、街坊路
中海樹村項目南面有一條東西向的街坊路，長約170米，寬15米，約2550平米。
它納入了土地出讓。
中海在街坊路的地下挖了車庫——沒說有幾層，單層面積約1000平米。這種做法，通州縵云ONE也出現(xiàn)過，街坊路部分底下是挖空的。
按照規(guī)定，街坊路是城市道路的一部分。中海方面表態(tài)，“街坊路對外開放，車行人行均可”。
但在朝陽區(qū)的中海萬吉玖序、金茂滿曜，街坊路會變成步行街，甚至?xí)忾]。（詳見《化解街坊路，金茂和中海有神來之筆》）
3、電動非機(jī)動車停車位
有群眾發(fā)現(xiàn)，中海樹村項目的圖紙上沒有標(biāo)出電動自行車停車位，這可是必備的設(shè)施——每戶2輛（含自行車）。
如果再細(xì)心一點(diǎn)，加上有點(diǎn)建筑設(shè)計常識，就會發(fā)現(xiàn)這個停車位，就設(shè)置在16#底下。
在地塊最南面的中間位置，有一個人行出入口，西邊有一條非機(jī)動車坡道。
中海地產(chǎn)答復(fù)，電動非機(jī)動車停車位位于16#樓負(fù)一層?；ń銣剀疤嵝?，買這棟樓的人，須看清楚這一點(diǎn)。
4、歸家動線
中海樹村項目16棟樓，清一色的采取北入戶。
一般而言，絕大多數(shù)小區(qū)最北樓棟，是南入戶。這樣可以節(jié)省占地面積，樓棟可以緊挨北面的圍墻。
中海地產(chǎn)反其道而行，在如此密的小區(qū)，寧愿"浪費(fèi)"最低3.12米的間距，選擇北入戶。
這實(shí)現(xiàn)是有點(diǎn)奢侈。
理由有兩點(diǎn)：A、讓疊墅產(chǎn)品戶型設(shè)計統(tǒng)一；B、北側(cè)紅線外規(guī)劃為園林綠化，業(yè)主歸家體驗更為舒適。
花姐覺得，第一個理由才是重點(diǎn)。（更多內(nèi)情，加花姐微信：louhuar007）
5、車庫
中海樹村項目的地下挖得深。
8棟洋房的負(fù)12.75米，地下三層；8棟疊墅地下負(fù)9.95米，地下兩層。
洋房地下的層高3.6-4.35m，地庫范圍為地下二層——是第二層、還是有兩層？第一層應(yīng)該是和首層住宅的下躍空間，層高4.1-4.75m。
疊墅的地下空間，應(yīng)該是被每戶瓜分了，可以通過電梯直接從地下車庫入戶。簡而言之，戶戶有通電梯的地下室。
6、大門
中海樹村項目的大門，小而雅。
它有兩個特色：A、大門兩側(cè)的景墻很厚；B、大門景觀廊架挑檐是個大弧形。
景墻不計綠地率，大門裝飾挑檐不計容積率。但它的高度沒有標(biāo)出，預(yù)計和大門P1一樣高：6米。
在大門的北側(cè)，有一塊“設(shè)備通風(fēng)百葉”，其底下為空調(diào)設(shè)備。沒披露它的高度，但至少對8#西端戶有點(diǎn)噪音影響。
三、樓間距比：洋房優(yōu)于疊墅
從圖紙上看，中海樹村項目樓棟排得很滿。
但這只是平面圖，如果不認(rèn)真對比，很難看出真相。一切用數(shù)字說話，可看一個關(guān)鍵指標(biāo)：樓間距比。
花姐在疊墅區(qū)和洋房區(qū)各選了一個參照系。
先看疊墅區(qū)的8#和4#。
8#為4-5層退臺產(chǎn)品，5F高度15.3米，距離北面6#為25.05米，樓間距比為1.64；4F高度12.65米，間接20.8米，樓間距比為1.64。
再看洋房區(qū)的14#和12#。
14#為5-6層退臺產(chǎn)品，6F高度18米，距離北面12#為32.65米，樓間距比為1.81；5F高度15.3米，間距27.35米，樓間距比為1.79。
按照設(shè)計規(guī)范，板式建筑樓間距比最低為1.7。由此可見，洋房的建筑空間感很好，疊墅稍遜風(fēng)騷。
四、海淀首個戶內(nèi)挑空好房子
海淀，是北京好房子政策下的最后堡壘，對贈送面積，是有禁忌的。
但中海地產(chǎn)做了小小的突破，在海淀樓市首次設(shè)置了戶內(nèi)挑空。
1、明確不設(shè)陽臺
去年10月份，海淀區(qū)頤海澐收到報規(guī)圖反饋意見。當(dāng)時，有群眾表示，"強(qiáng)烈反對該項目有陽臺規(guī)劃，會影響本區(qū)域房價其他二手房保值。"其實(shí)，它壓根就沒有設(shè)置陽臺的想法。
從那次開始，北京樓市興起了一股舉報、投訴、反饋意見之風(fēng)，主要是針對新盤的陽臺設(shè)置，是否會封閉。
時至今日，海淀區(qū)沒有打開“好房子陽臺”之門。
即便是像中海樹村地王，也不得不承諾：未設(shè)置陽臺、架空層、鄰里空間。
沒有陽臺，會不會有退臺式露臺贈送呢？
中海樹村的每棟樓的頂層，為退臺設(shè)計。中海方面表示，北側(cè)屋面設(shè)為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將與物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。
有無露臺，它沒有給出明確的答復(fù)。
2、明確有戶內(nèi)挑空
中海樹村項目沒有陽臺，但明確設(shè)置了戶內(nèi)挑空。
它引用了北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》3.1條款，“鼓勵戶內(nèi)公共區(qū)域（起居室、餐廳）設(shè)置通高躍層等具有層次感與趣味性的室內(nèi)空間”。
通高躍層的室內(nèi)空間，這正好對應(yīng)中海樹村的疊墅，尤其是下疊，可以在客廳位置挑空。
不過，有關(guān)戶內(nèi)挑空，高品質(zhì)住宅設(shè)計導(dǎo)則給出的概念很寬泛。
稍晚出臺的《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，明確指出，允許套內(nèi)面積超過140平方米的住宅，在起居室設(shè)置一處挑空空間，挑空部分不超過套內(nèi)建面的25%且不大于50平方米的。
但是，海淀不屬于平原多點(diǎn)地區(qū)。因此，這個新政不適用。截至目前，應(yīng)用平原多點(diǎn)好房政策設(shè)置戶內(nèi)挑空的，只有大興新城的興創(chuàng)沐春墅。（詳見大興新城，公開封陽臺了）
這一次，中海樹村項目設(shè)置戶內(nèi)挑空，在海淀樓市首開好房子風(fēng)氣之先。
花姐相信，保利半壁店雙子座的產(chǎn)品也會跟隨，在好房子元素上有創(chuàng)新性突破。
3、采光井計入建筑面積
在每個單元的疊墅頂上，有兩個采光井，不是電梯預(yù)留空間。
它的頂部為玻璃頂蓋，僅用于衛(wèi)生間采光，提高戶型舒適度。由于有玻璃封底，它是要進(jìn)入計建筑面積的。
4、窗井計入地下面積
16棟樓，每戶首層南向都有兩個窗井，進(jìn)深1.5m（局部1.2m），這些地下窗井是為了下躍戶型采光，有封閉頂蓋，計算地下面積。
五、向"天地"借了空間
中海樹村項目層高18米、實(shí)際容積率1.955，樓面價又突破10萬+，要做什么樣的產(chǎn)品，才能匹配它的的地段和地價。
中海地產(chǎn)決心打造自己的燈塔。
如果按照常規(guī)思路，建筑限高18米，每層只能做到3米，至多通過坡屋頂?shù)拈芸谕迭c(diǎn)高度，單層也只能做到層高3.1米。
這與海淀朱房村的建發(fā)海晏沒法比。它的層高以3.2米起步（183平米戶型），218平米戶型層高為3.4米，340平米樓王層高3.6米。
作為后來者，中海樹村項目怎么辦？它決定向地下和地上借空間。
在答復(fù)反饋意見時，中海地產(chǎn)表示，本項目住宅樓建筑高度起點(diǎn)從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺地景觀做下沉設(shè)計，通過截水溝及提升排水解決倒灌問題。
它明確了首層會做下沉設(shè)計，有可能疊墅和洋房都會采用。
一個問題來了，它的首層到底會下沉多少呢？
拿疊墅舉例，銷冠100做了一個推測版本，認(rèn)為它的下疊首層會下沉0.7米。
按照報規(guī)圖的尺寸，2F高度為5.85米，有了下沉之后，下疊首層變成3.4米、二層為3.15米。
4F高度為12.65米，中疊在3F，層高3.4米；地上4、5層為上疊，首層為3.4米，二層3.15米——向閣樓借了0.5米。
如此一來，中海樹村項目疊墅的的三疊，首層都是3.4米高，直接對標(biāo)海晏。加上樹村有戶內(nèi)挑空、疊墅產(chǎn)品等優(yōu)勢，競爭力大幅提升。
建發(fā)海晏也是一個表現(xiàn)非常出色的項目，于2025年6月開盤，供應(yīng)403套，已網(wǎng)簽155套，均價13.6萬元/平米，最高單價為15.99萬元/平米，成交金額46億元。
和中海樹村項目相比，海晏的樓面價低了7200元/平米。如果參照海晏的定價，中海樹村項目的均價約為14.3萬元/平米，疊墅價格在16萬元/平米以上。
花姐點(diǎn)評：
地王，會倒逼出好產(chǎn)品。
中海樹村項目就是個典型。上海徐匯衡復(fù)全國地王——樓面價超20萬元/平米，也會如此。
花姐認(rèn)為，中海地王在產(chǎn)品上至少有兩個突破：1、在海淀首次應(yīng)用了戶內(nèi)挑空設(shè)計；2、首次在首層做下沉設(shè)計。
在北京好房子最后的堡壘海淀，中海勇于破冰，值得點(diǎn)贊。
這是中海地產(chǎn)的一小步，也是海淀樓市的一大步。
一個好產(chǎn)品的誕生，對開發(fā)商和購房者來說，都是利好。
在打造好房子的道路上，創(chuàng)新永不止步。
最后，花姐期待中海地王旗開得勝。
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