七月底，上海今年以來(lái)最重磅的一次土拍盛宴上，各家房企輪番殺瘋。有一家房企卻顯得頗為沉默和低調(diào)，那就是：
頭部央企華潤(rùn)置地。
上海這一把抬出了8宗地塊，光是地王級(jí)別的就有6宗，這家央企只克制地報(bào)名了3宗，甚至僅有一宗是獨(dú)立參與的。
在全上海房企都因?yàn)橐蛔谧诘赝酢叭肌逼饋?lái)了的那兩天里，以往猛搶地王的華潤(rùn)置地卻顯得頗為淡定，甚至僅僅只在其中打了醬油：
重在參與，顆粒無(wú)收。
但知情的人看到這個(gè)結(jié)果卻都會(huì)心一笑。
畢竟對(duì)于這家央企來(lái)說(shuō)：更龐大的地塊包，已經(jīng)早早被其跨過(guò)土拍市場(chǎng)提前鎖定了。
就在剛剛，華潤(rùn)置地發(fā)出了喜報(bào)：聯(lián)合南房集團(tuán)摘下浦東后灘和黃浦余慶里地塊包。根據(jù)此前上海產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，其掛牌總價(jià)值高達(dá)244.7億，此番大概率也是底價(jià)成交，但即便如此，成交價(jià)也超過(guò)了240億。
要知道上海這次拍得熱火朝天的8宗地加起來(lái)總共也不過(guò)289.57億，花錢最多的中海也只灑出去了119億。
而華潤(rùn)置地這次聯(lián)合南房集團(tuán)吃下的地塊包，就接近了245億——甚至在這場(chǎng)土拍開始的前一天就已經(jīng)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所截止掛牌、大局已定了。
這么大塊肥肉吃下，確實(shí)也可以讓華潤(rùn)置地在土拍舉牌的火熱中，變得格外冷靜了。
值得注意的是，撇開上海地產(chǎn)等通過(guò)協(xié)議出讓形式拿下的地塊們不算：
這是2025年以來(lái)，上海乃至全國(guó)迄今為止，單次成交總價(jià)最高的地塊包。
簡(jiǎn)言之，這一把，華潤(rùn)置地悶聲拿下了今年的全國(guó)總價(jià)地王！并且整體的質(zhì)量都相當(dāng)王炸。
一次豪擲兩百多億，華潤(rùn)置地到底怎么想的？
01
上海賣地
開始學(xué)愛馬仕配貨了？
眾所周知，今年的上海，早就拿出了一宗又一宗重磅地塊，只是大多卻并不走土拍市場(chǎng)招拍掛競(jìng)價(jià)，而是繞了一大圈:
先協(xié)議出讓給以上海地產(chǎn)為首的一眾上海國(guó)企，扭頭再掛上上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，轉(zhuǎn)讓給合適的房企。
而站在全國(guó)樓市之巔的上海，就像站在奢侈品之巔的愛馬仕，終究走上了配貨的路。
在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，一個(gè)很新的出讓方式已經(jīng)開始逐漸泛濫了：
跨區(qū)配貨。
目前，最常見的組合是楊浦的地配虹口的地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)出手花了上百億的建發(fā)，傳聞中將出手的保利發(fā)展，以及或?qū)⑼ㄟ^(guò)而今在上海再拿地的孫宏斌，都是被這么配的貨。
而這次，華潤(rùn)置地聯(lián)合體摘下這個(gè)總價(jià)200多億的超級(jí)地塊包，涵蓋了四個(gè)項(xiàng)目標(biāo)，一大把貨配出了天價(jià)，更有意思的是，這一次打包出售配的貨：
不僅跨了區(qū)，還跨了江。
2宗在浦東的后灘九宮格，6宗在浦西的黃浦余慶里。
前者是前灘的鄰居，后者是金陵華庭的鄰居。
每一宗都相當(dāng)重磅。
02
超175億摘下后灘宅地雙子星？
打響后灘頭炮！
浦東的后灘，熟悉上海的朋友都不陌生，論地段，絕對(duì)黃金。
其一，上海CAZ之內(nèi)，與徐濱隔江相望、與前灘隔河相望，甚至比之前灘，還要更靠近內(nèi)環(huán)。
其二，如今浦東內(nèi)中環(huán)僅剩三大可成片開發(fā)區(qū)域，對(duì)比北蔡楔形綠地和新楊思，后灘的位置絕對(duì)是王炸中的王炸。
其三，上海，“從不缺灘”，卻總能“灘灘爆火”。
總結(jié)來(lái)說(shuō)，未來(lái)前景相當(dāng)可期，唯一可惜的是，后灘當(dāng)下的發(fā)展，稍顯不足了些，相較于其他灘也一直在持續(xù)“難產(chǎn)”中，商業(yè)、商務(wù)氛圍都尚未成勢(shì)，韓國(guó)SK集團(tuán)、嘉里雖然都早早押注卻也暫時(shí)折戟，唯一一點(diǎn)熱度還得蹭邊上的世博公園雙子山。
很多人說(shuō)：這是因?yàn)椋鬄┥倭它c(diǎn)“人味”。
如今華潤(rùn)置地拿兩宗地入場(chǎng)，或許也算是后灘正式迎來(lái)了發(fā)展的轉(zhuǎn)機(jī)。
值得注意的是，這次的2宗地，甚至還是整個(gè)后灘的“首發(fā)”宅地，也是未來(lái)整個(gè)后灘體量最大的兩宗純宅地，預(yù)計(jì)將合計(jì)貢獻(xiàn)2060套房源。
兩宗地僅一路之隔，距離黃浦江直線距離僅有三四百米左右，未來(lái)中高層都可以實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的瞰江視野。
而這里打出的第一槍或許也將決定了整個(gè)后灘未來(lái)的站位，簡(jiǎn)言之，一切都不容有閃失。
所以，在初次傳出華潤(rùn)置地將入局時(shí)，就有人說(shuō)：
這次華潤(rùn)置地，是來(lái)“救場(chǎng)”的——要為沉寂已久的后灘，一炮轟響新紀(jì)元。
在入局后灘前，華潤(rùn)置地曾在隔壁的前灘三林濱江開發(fā)了前灘潤(rùn)璟，這個(gè)項(xiàng)目同樣是當(dāng)年華潤(rùn)置地通過(guò)上海產(chǎn)權(quán)交易中心從上海地產(chǎn)手中接過(guò)來(lái)的，后來(lái)成為了前灘千人搖的低密神盤。
而這一把，華潤(rùn)置地或許是要：再?gòu)?fù)刻一次前灘的神話。
據(jù)說(shuō)，預(yù)計(jì)今年年底前，這個(gè)頭炮就要打響了。
網(wǎng)傳07-1地塊或?qū)⒙氏韧瞥?，甚至在華潤(rùn)置地官宣拿地前就已經(jīng)有相關(guān)方案在流傳，據(jù)說(shuō)將主打“類一梯一戶”產(chǎn)品，主力推建面約225-280㎡江景大平層。
目前看來(lái)，這將是后灘至關(guān)重要的一戰(zhàn)，也將是華潤(rùn)置地在上海至關(guān)重要的一戰(zhàn)。
畢竟如果按底價(jià)244.7億中，有175.41億都花給了這個(gè)“后灘住宅頭炮”，足足占了超7成。
如此大額的投資，在后灘第一個(gè)吃螃蟹的華潤(rùn)置地，也將只許成功。
不過(guò)按華潤(rùn)置地如今的產(chǎn)品實(shí)力，后灘這一戰(zhàn)：
這家超級(jí)央企的贏面，應(yīng)該很大。
03
和金陵華庭為鄰
超值余慶里碰上華潤(rùn)置地？
相較于還在未來(lái)可期、需要華潤(rùn)置地努力帶動(dòng)一下勢(shì)能的后灘，剩下的近70億，怎么看都花得有些超值了。
浦西的地塊包屬于黃浦余慶里，位于黃浦正核，8/14號(hào)線大世界站旁、步行就能達(dá)到人廣，更是和金陵華庭僅一路之隔，并且有不小體量的超高層住宅。
圖源網(wǎng)絡(luò)這其中的含金量，懂的都懂。
首先黃浦的超高層豪宅從來(lái)都不缺買家；其次，今年首開就日光、賣了近百億的金陵華庭，更是為余慶里這一把本就注定旺盛的火，又添上了一把柴。
余慶里地塊包是今年5月時(shí)，由上海地產(chǎn)旗下的上海黃浦城更以73.27億元競(jìng)得，原本涵蓋了7幅地塊，這次打包轉(zhuǎn)讓，去掉了051-04的商業(yè)用地，剩下的6宗地則被一起轉(zhuǎn)給了華潤(rùn)置地和南房集團(tuán)。
要知道縱觀整個(gè)金陵路，作為全上海都相當(dāng)罕見的騎樓街區(qū)，統(tǒng)共不過(guò)就三個(gè)集群：
其一，拿地價(jià)就200多億，投資近400億的嘉里金陵?yáng)|路項(xiàng)目，；
其二，毗鄰?fù)鉃?、已?jīng)進(jìn)行了土地征收的最后三幅地塊；
其三，華潤(rùn)置地吃下大頭的余慶里。
圖源網(wǎng)絡(luò)有人做過(guò)測(cè)算，按70億的拿地價(jià)算，超高層住宅的樓板價(jià)折算下來(lái)，或許才僅有10.6萬(wàn)元/㎡，而隔壁的金陵華庭，今年年初的售價(jià)就已經(jīng)達(dá)到18.9萬(wàn)元/㎡——怎么算都相當(dāng)劃算。
余慶里地塊包中總共含有4.27萬(wàn)方的超高層住宅+2.07萬(wàn)方的風(fēng)貌別墅，而光是超高層住宅的貨值就至少能有80個(gè)億——可以直接收回地價(jià)，風(fēng)貌別墅也少說(shuō)能有五六十億的貨值。
不過(guò)雖然是有市無(wú)價(jià)的稀罕地，余慶里整體的開發(fā)難度也相當(dāng)高。
這是一個(gè)屬性相當(dāng)復(fù)雜的風(fēng)貌類超級(jí)綜合體，除了超高層住宅和風(fēng)貌別墅，還涵蓋了商業(yè)、辦公、租賃住宅等多種業(yè)態(tài)。
圖源網(wǎng)絡(luò)根據(jù)規(guī)劃，這里將整體以金陵?yáng)|路為界限，未來(lái)北側(cè)或?qū)⒅髁Υ蛟斐墒袇^(qū)頂流的騎樓商圈，南側(cè)則瞄向了市區(qū)又一頂豪地標(biāo)。
概念方案圖余慶里此前就出過(guò)諸多概念方案，雖然后續(xù)大概率會(huì)有較大變化，但能看出一些大概思路，比如整體按“北商南住”的思路打造，將從北向南逐漸從商業(yè)過(guò)渡到住宅。
概念方案圖在規(guī)劃中，未來(lái)自持的2.81萬(wàn)㎡商業(yè)中，還需要讓著名的云南路美食街重生并保留煙火氣，并以此打造“大聚場(chǎng)”餐飲綜合體、“新世界”文化綜合體。
概念方案圖特色很足，難度也高，如果換成是其他開發(fā)商，注定要相當(dāng)頭疼。
但對(duì)華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，論風(fēng)貌經(jīng)驗(yàn)，余慶里不遠(yuǎn)處就是其打磨了很多年、同樣和南房集團(tuán)合作的士林潤(rùn)園；論打造綜合體的實(shí)力，更是行業(yè)內(nèi)的頭號(hào)玩家。
尤其是街區(qū)式的商業(yè)，更是在商管界稱霸的華潤(rùn)非常擅長(zhǎng)的，也非常有望助力這里成為上海市中心又一個(gè)頂流商圈。
不過(guò)即便如此，為了這里華潤(rùn)置地依舊打起了十二萬(wàn)分的精神，一切早已準(zhǔn)備就緒。
有傳言說(shuō)，黃浦城更前腳剛官宣協(xié)議拿下余慶里地塊，后腳，置勝計(jì)劃的獵頭就敲開了萬(wàn)科金牌操盤手、萬(wàn)科上海事業(yè)部總經(jīng)理于佳興的辦公室大門，后來(lái)，人被順利請(qǐng)到了華潤(rùn)置地，出任上海公司助理總經(jīng)理，負(fù)責(zé)牽頭華潤(rùn)置地在上海豪宅項(xiàng)目群的整體經(jīng)營(yíng)管理工作。
在萬(wàn)科時(shí)，于佳興的代表作有超級(jí)TOD綜合體上海天空之城、以及這兩年在業(yè)內(nèi)刷屏的綜合體豪宅中興傲舍，剛來(lái)到華潤(rùn)置地，就坐鎮(zhèn)了其上海1號(hào)作品“外灘瑞府”，猛抓產(chǎn)品，而接下來(lái)余慶里地塊也注定成為其手下的重點(diǎn)項(xiàng)目，后灘的那兩宗地大概也將同樣在列。
華潤(rùn)置地上海公司助理總經(jīng)理于佳興外灘瑞府發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
坊間傳聞，華潤(rùn)置地面向余慶里下達(dá)的凈利指標(biāo)是：沖破8.5%。
而如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)或許才是未來(lái)最大的難點(diǎn)。
04
華潤(rùn)置地拿地背后
前段時(shí)間，華潤(rùn)置地再調(diào)組織架構(gòu)，撤銷住宅業(yè)務(wù)在區(qū)域的核心部門，將權(quán)責(zé)進(jìn)一步下放到一線，20大城市總也將直接向總部匯報(bào)。
華潤(rùn)置地上海公司總經(jīng)理婁山杰，大約是從一年多前從杭州總經(jīng)理一職調(diào)任過(guò)來(lái)的，而這一年多來(lái)，婁山杰治下的上海公司也在肉眼可見地蒸蒸日上，這個(gè)節(jié)點(diǎn)放大城市權(quán)限，和總部更密切的溝通：
上海這樣的王牌城市公司，無(wú)疑是最大的受益者。
尤其是最近這200多億一扔，即便不知任何內(nèi)情，明眼人也都看得出：
華潤(rùn)置地這把又要在上海玩大了。
要知道，今年上半年，華潤(rùn)置地在上海的全口徑銷售金額恰好就是245億左右，在上海干了半年才做到的業(yè)績(jī)數(shù)額，花出去卻僅僅只需要一瞬間，多少看得人有些心驚肉跳了。
很多人也有兩個(gè)疑問(wèn)：
一、這種巨幅地塊華潤(rùn)置地到底為什么要花如此大的代價(jià)拿下？
其一，企業(yè)文化在很大程度上決定了外在的動(dòng)作。作為頭部央企，華潤(rùn)置地的調(diào)性一向都比較高，追求做領(lǐng)航者、風(fēng)向標(biāo)，更享受被仰視的感覺。
因?yàn)橛休^大的自我追求，這兩年在產(chǎn)品端更是堪稱行業(yè)卷王，做的產(chǎn)品都非常高大上，所以在拿地上的要求也日益增高。
而后灘這樣需要有實(shí)力房企領(lǐng)軍的地塊也好，余慶里這樣注定代表上海封面、非常能展現(xiàn)綜合實(shí)力的地塊也罷，都可以說(shuō)是長(zhǎng)到華潤(rùn)置地心坎上了。
這一點(diǎn)華潤(rùn)置地在官宣的推文中也著重點(diǎn)明了，一切都是：
為更好的上海。
截自官宣推文其二，華潤(rùn)置地并非是一味追求利潤(rùn)和高周轉(zhuǎn)的房企，喜歡被仰視的華潤(rùn)置地，有時(shí)候?yàn)榱恕懊孀印?，甚至可以在一定程度上犧牲一定利?rùn)，也不會(huì)被高難度的開發(fā)勸退，這點(diǎn)甚至有別于諸多央國(guó)企。
而這一點(diǎn)，在上海就有顯著體現(xiàn)。中環(huán)置地中心就是一個(gè)非常典型的案例，這是一個(gè)成片開發(fā)的超級(jí)城市TOD綜合體，華潤(rùn)置地分前后兩期拿下，總體量達(dá)到了百萬(wàn)方。
這兩年的中環(huán)豪宅之爭(zhēng)，很大程度上就是由華潤(rùn)置地帶頭卷起來(lái)的。600萬(wàn)級(jí)的項(xiàng)目做到了市區(qū)千萬(wàn)級(jí)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，很多人看完都發(fā)出了靈魂拷問(wèn)：這么做真的能賺錢嗎？
而作為百萬(wàn)方的超級(jí)綜合體，這個(gè)項(xiàng)目背后承載的是華潤(rùn)置地的巨大藍(lán)圖：要用這座城去提升整個(gè)片區(qū)的能級(jí)。
雖然這背后需要投入的精力和財(cái)力遠(yuǎn)超單純做一個(gè)住宅，經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)不僅需要漫長(zhǎng)的開發(fā)周期，未來(lái)要邁入收益期更是需要諸多時(shí)間沉淀。但華潤(rùn)置地顯然甘之如飴。
其三，這兩塊地對(duì)于華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，確實(shí)是真正意義上的“愛馬仕配貨”，買一帶一，卻也都是頂奢級(jí)別的，其他房企想求一個(gè)都要費(fèi)上老大勁，華潤(rùn)置地直接一包配齊。
錢花得雖多，卻似乎都在刀刃上。
更重要的是，這兩宗地，一個(gè)是潛力住宅的成片開發(fā)，一個(gè)是鉆石級(jí)風(fēng)貌的成片開發(fā)，有面、更有賺頭，還能極大程度地增加華潤(rùn)置地在上海的影響力，而從最現(xiàn)實(shí)的角度說(shuō)：
隨著這200多億的王炸地塊到手，接下來(lái)的一兩年，華潤(rùn)置地大抵都不需要為在上海的庫(kù)存焦慮了。
二、華潤(rùn)置地又為什么能玩得轉(zhuǎn)？
這次拿地，華潤(rùn)置地并未逞強(qiáng)一家吃下，而是選擇了再次牽手南房，兩家已經(jīng)在士林潤(rùn)園上磨合多年，再次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也算是安全墊充足。除此之外，還有兩大動(dòng)因：
其一，華潤(rùn)置地在上海正處于口碑空前高漲的時(shí)刻。
今年上半年，華潤(rùn)置地在上海主推的兩個(gè)項(xiàng)目是：中環(huán)置地中心、以及新楊思地王翡雲(yún)悅府。
今年上半年，翡雲(yún)悅府作為內(nèi)中環(huán)的項(xiàng)目，僅次于黃浦兩大頂豪——上海壹號(hào)院和金陵華庭，位列上海銷售榜TOP3。
中環(huán)置地中心，是去年唯一一個(gè)不在市區(qū)的百億紅盤，也在今年持續(xù)爆紅，在以前不被看好的寶山都賣得熱火朝天，從潤(rùn)府到望雲(yún)迄今已經(jīng)十二開十二罄。
在并非上海頂好的地段，就已經(jīng)殺瘋不說(shuō)，華潤(rùn)置地還有未開先火的北外灘瑞府、和沉淀已久的老城廂，這兩個(gè)項(xiàng)目，都是在上海最好的地段。
而細(xì)看這次200多億的補(bǔ)倉(cāng)中：
后灘論地段和預(yù)期，高于翡雲(yún)悅府所在的新楊思、遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中環(huán)置地所在的南大；
至于余慶里，則像是瑞府和士林潤(rùn)園的最強(qiáng)集合體。
簡(jiǎn)言之，這次補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)于華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)不是完全新鮮的嘗試，用過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)就可以克服諸多難題，不過(guò)基于華潤(rùn)置地對(duì)自身一貫的高要求看，這200多億的投入，未來(lái)呈現(xiàn)出來(lái)應(yīng)該會(huì)是華潤(rùn)置地在上海的又一次全面進(jìn)階。
其二，華潤(rùn)置地或許是如今行業(yè)內(nèi)最不缺錢的一家房企。
一方面在于央企的硬核身份，另一方面，早從2023年開始，華潤(rùn)置地就一舉超越中海，成為了地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)之王，并在去年成功蟬聯(lián)。
非凡的賺錢能力背后，在于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的華潤(rùn)置地，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)主業(yè)的盈利能力趨同。
1、從開發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)置地投資精準(zhǔn)度極高，非?！皶?huì)花錢”。
不止是自己操盤的項(xiàng)目個(gè)個(gè)出彩、盈利能力在線，華潤(rùn)置地還參與了諸多紅盤的財(cái)務(wù)投資，比如上海爆火的潤(rùn)雲(yún)金茂府、北京已經(jīng)在熱賣的功德寺雙子，都是如此，眼見著也已經(jīng)賺得盆滿缽滿。
2、從非開發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)置地的盈利能力已經(jīng)處于頂尖水平。
2024年，華潤(rùn)置地在經(jīng)常性業(yè)務(wù)端的利潤(rùn)貢獻(xiàn)首次超過(guò)了百億元，占比更是提升到了40.7%。而據(jù)華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清透露，今年這個(gè)數(shù)據(jù)還有望進(jìn)一步提升到45%以上……
很多人看到活躍著的央企往往會(huì)嗤之以鼻，認(rèn)為他們不過(guò)是占了身份的優(yōu)勢(shì)。
但事實(shí)上仔細(xì)一盤，這些年來(lái)落寞退場(chǎng)的地產(chǎn)央國(guó)企同樣不在少數(shù)。空有央企的身份，是很難達(dá)到華潤(rùn)置地現(xiàn)在的高度的。
相較于一家央企的成功，我們更應(yīng)該承認(rèn)：
這是一家優(yōu)秀企業(yè)的成功，這是華潤(rùn)置地體系性的勝利。
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