顧晗

最近逛朝外大街的時(shí)候，看到呼家樓南里貼出了新測繪圖，仔細(xì)一看：

地塊編號CY-0310-9001和9002，正式納入第六輪土地出讓計(jì)劃了！

就在呼家樓中路和朝外大街交叉口這邊，地鐵6號線&10號線交匯點(diǎn)旁邊，位置真的不能更中心。

從規(guī)劃看——西側(cè)一小塊住宅（純商品房），東邊一塊社區(qū)配套地（做養(yǎng)老、托育、社區(qū)中心)。

地塊斜對角是央視大樓，這個(gè)建筑影子的影響，喜憂參半。

這塊地真的——太！??！了！

住宅地塊占地只有5300平，預(yù)計(jì)只能起1棟樓。

就在前一陣，上海有一宗4700㎡的mini土地出讓，全國地王，樓面價(jià)20萬／平米，位于徐家匯，規(guī)劃條件是容積率1.3的風(fēng)貌別墅，一個(gè)做零件的老板大戶就把它拿下來，做自家的別墅區(qū)，不需要開發(fā)商賣了。

但是呼家樓這塊地，可以建高層，還是由開發(fā)商來做。

大家知道，朝陽門外大街是地鐵22號線受益的區(qū)域。

一直以來，傳言這塊地是首創(chuàng)禧瑞都二期。

首創(chuàng)禧瑞都這個(gè)“豪宅”盤很神奇，不是純CEO盤那么高冷，也不是廣為人知。

因?yàn)槭?00％純塔樓，塔得不能再塔了。

北京2025年一些新房，110平米可以做四居，但在首創(chuàng)禧瑞都只做了一室一廳。

這種戶型，因?yàn)榫坝^差異，樓層價(jià)格挺大大。110平一居，中高樓層在2025年6月的最新成交價(jià)在8萬元左右。

當(dāng)然，禧瑞都的最新樓棟“天禧”，主力戶型388平米，現(xiàn)在二手的成交很難，勉強(qiáng)上5000萬，也要碰客戶才行。

這塊地的“鄰居”全是首創(chuàng)系，西邊就是首創(chuàng)·禧瑞都，再過去是安聯(lián)大廈，附近還有首創(chuàng)總部。

這幾塊地基本上把這片“呼家樓中-朝外大街”口給包圓了。

未來能建什么？肯定是大平層！規(guī)劃條件約束，套均面積260平米是有的，但到不了首創(chuàng)天禧

也就是說，不是大拆大建的那種舊改，更像是“縫補(bǔ)型更新”。

把舊城里沒法動(dòng)的大塊拼不起來的小空地，整合一下，用得更高效。

誰會(huì)來拿地開發(fā)？

首創(chuàng)繼續(xù)開發(fā)，他們本來就在這塊深耕，順手做統(tǒng)一規(guī)劃挺合理。但已經(jīng)沒有本錢。

中海/保利/城建系：做舊改經(jīng)驗(yàn)多，調(diào)性高，有興趣。

我的感受：

呼家樓這片，是典型的“老中青混雜、配套成熟、地價(jià)頂天”的城市核心地段。

大規(guī)模改造成本高，但局部更新反而更現(xiàn)實(shí)。

這塊5300㎡，就是“縫合舊城”的一個(gè)小嘗試，但也可能是未來城市更新更精細(xì)的趨勢標(biāo)志。

以后北京四環(huán)內(nèi)，這種1萬平以下地塊，出讓的比率會(huì)逐漸增加。

首創(chuàng)城發(fā)(原來的首創(chuàng)置業(yè))把總部都搬到了禧瑞都樓下的底商，裝修風(fēng)格色是紅星+愛馬仕，堪稱神來之筆。

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