李靜云

7.28-8.3，北京樓市哪些動(dòng)態(tài)值得關(guān)注？來看北京進(jìn)深匯總整理的重點(diǎn)消息。

1、第六輪供地啟動(dòng)

隨著呼家樓蚊型地塊的搶跑，北京下半年的供地計(jì)劃終于啟動(dòng)了。

7月30日，北京2025年第六輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單發(fā)布。

王炸鎮(zhèn)場(chǎng)，兩宗CBD地塊，其中就有剛剛調(diào)規(guī)為純住宅用地的太陽宮地塊。

兩宗順延，海淀西郊機(jī)場(chǎng)雙子復(fù)活，也是本輪清單中規(guī)模最大的兩宗，估計(jì)已有房企做好出手準(zhǔn)備了。

外加門頭溝新城一宗臨鐵宅地，總計(jì)5宗，土地面積約13公頃，建筑規(guī)模24萬平方米。

與動(dòng)輒十幾二十萬建筑規(guī)模的地塊相比，第六輪清單上的項(xiàng)目顯得很精致。體量不大，貴在稀缺。

一個(gè)小細(xì)節(jié)，本輪供地?cái)M出讓時(shí)間段，從以往的具體日期，改成了：近期。

第五輪清單的“拖堂”，或是口徑修改的主要原因。

原定于6月下旬前完成出讓的第五輪清單，延期到了7月底。8宗地塊中僅2宗地塊正式掛出：順義懋源璟橒隔壁的6017地塊、豐臺(tái)岳各莊地塊。備受關(guān)注的東小口三宗巨無霸地塊下線。

2、北京住宅7月成交榜出爐

北京商品住宅7月份成交數(shù)據(jù)顯示，海淀臻澐以13.99億元的成績位列成交金額榜首。單月網(wǎng)簽60套，成交面積1.12萬㎡，成交均價(jià)12.48萬元/㎡。

排在第二名的是西城頂豪中海京華玖序，成交金額11.78億元，單月網(wǎng)簽32套，均價(jià)17.47萬元/㎡；

剛開盤10天的通州招商朝棠攬閱，以9.1億元的成績躋身三甲，單月網(wǎng)簽175套，均價(jià)5.83萬元/㎡。

3、中鐵建花語璟云取證，開盤延期

共6棟樓158套房源，面積段94㎡/105㎡/110㎡/124㎡，產(chǎn)權(quán)得房率77%-82.7%。

擬售價(jià)格6.47萬元-6.79萬元/㎡。其中，3#樓均價(jià)最高，次頂層房源達(dá)到6.97萬元/㎡。

原定于8月2日開盤，目前已確定延期，具體時(shí)間待定。

原因是中建玖合的副中心站地塊出方案了，后排不臨河的中小戶型精準(zhǔn)截殺花語璟云主力產(chǎn)品線。

坊間傳聞，花語璟云此前的主力面積段定為120-140㎡，100多套房子剛好打在中建玖合項(xiàng)目空白點(diǎn)上。后被整體調(diào)小面積，結(jié)果直接與中建玖合后排產(chǎn)品“撞車”。為此，中鐵建地產(chǎn)不得不重新考慮花語璟云的推盤策略。

中建玖合“運(yùn)河八子”的面世，讓通州新盤集體預(yù)感危機(jī)。

有消息稱，招商朝棠攬閱未取證的東區(qū)，也有意向調(diào)規(guī)，把原來的120㎡大戶型，都改成69/89㎡的。引流款一不小心做成了主力，開發(fā)商可能也很無奈。但房子能賣出去總不是壞事。

4、大興發(fā)展梧桐府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出爐

7月28日，開盤半個(gè)月之后，大興發(fā)展梧桐府開始網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化：

2套，共376.92㎡，成交均價(jià)40353.39元/㎡，約為預(yù)售價(jià)的85折。

分別位于北區(qū)8#樓和南區(qū)5#樓，其中：建面198.06㎡房源，預(yù)售價(jià)46800元/㎡；建面178.86㎡房源，預(yù)售價(jià)為48380元/㎡。

項(xiàng)目于7月10日取得預(yù)售許可證，共366套房源，建面合計(jì)7.39萬㎡，擬售均價(jià)5萬元/㎡。主推168-222㎡全四居大平層，其中222戶型房源占比54%。

一梯兩戶，層高3.2米，產(chǎn)權(quán)得房率82.1%-84.5%區(qū)間。項(xiàng)目采用的順銷模式，沒有集中開盤，驗(yàn)資30萬可認(rèn)購。

這個(gè)南五環(huán)外大平層項(xiàng)目，產(chǎn)品力很高，但位置和城市界面都比較一般。大興首個(gè)四代宅“好房子”項(xiàng)目，南北雙陽臺(tái)，南陽臺(tái)為奇偶錯(cuò)層陽臺(tái)、北陽臺(tái)為開敞陽臺(tái)，一樓還贈(zèng)送小院。

截至目前，網(wǎng)簽9套，成交均價(jià)4.14萬元/㎡。

5、黃杉木頂豪璞樾最新進(jìn)展

8月1日，企查查顯示，河北山之田模型設(shè)計(jì)有限公司新增中標(biāo)：北京黃杉木店項(xiàng)目售樓處沙盤及戶型模型，中標(biāo)金額39.6萬元。

從招采單位“北京茂越置業(yè)有限公司”來看，要做沙盤的是黃杉木北地塊璞樾項(xiàng)目。

值得一提的，這家公司7月27日還有一則中標(biāo)公告，為昌平北四村項(xiàng)目案場(chǎng)及會(huì)所沙盤。

再之前，河北山之田還為北京星耀未來和京能西賢府做過沙盤。其關(guān)聯(lián)企業(yè)北京市山之田模型，曾為招商朝棠攬閱和北京招商序做過沙盤模型。

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地中國金茂越秀地產(chǎn)朝陽城發(fā)聯(lián)合體，以126億元的底價(jià)摘得。

住宅地塊折合樓面價(jià)約5.45萬元/㎡，為近兩年朝陽宅地單價(jià)最高紀(jì)錄。項(xiàng)目包括多幅子地塊，其中住宅地塊有兩幅，日前均已公示案名。

北側(cè)01地塊：璞樾，占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡，由金茂越秀聯(lián)合開發(fā)。

南側(cè)03地塊：紫京宸園，占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡，中建智地操盤。

6、龍湖宸翰！順義東風(fēng)商場(chǎng)地塊案名+戶型圖劇透

8月1日，順義新城東風(fēng)商場(chǎng)項(xiàng)目西側(cè)096地塊案名出爐：龍湖·宸翰。部分戶型圖（過程版）也已流出，主推97/118/138/165㎡四種戶型。

①97㎡三居兩衛(wèi)，三面寬采光，獨(dú)立儲(chǔ)藏間、獨(dú)立家政間，收納功能拉滿。南向一整排陽臺(tái)，僅中間客廳一段計(jì)一半面積，其余全贈(zèng)送；客廳外接花池全贈(zèng)送。北向送一個(gè)進(jìn)深2米的挑空平臺(tái)，總贈(zèng)送面積約23㎡。

②118㎡三居兩衛(wèi)有洋房和小高層兩種產(chǎn)品，戶型格局基本一致。家政廚房雙聯(lián)空間是設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，功能分區(qū)較為合理。洋房和小高層的贈(zèng)送面積都在25㎡左右。

③138㎡四居兩衛(wèi)，面寬大于進(jìn)深的“胖子戶型”，八窗全明，南北向均有轉(zhuǎn)角視野。南陽臺(tái)花池贈(zèng)送21.7㎡；北向兩個(gè)挑空平臺(tái)總面積約12.3㎡全贈(zèng)送。

這一部分的拓展空間就超過34㎡。此外還有獨(dú)立電梯廳的收納空間可以利用，典型的“負(fù)公攤”產(chǎn)品。

④頂配165㎡四居三衛(wèi)，南向16.5米四面寬，三臥朝陽。私家電梯開闊的入戶玄關(guān)區(qū)域，全景艙主臥，三面有窗，帶轉(zhuǎn)角視野的觀景浴缸。6.1米寬廳，客餐廚等寬?？傎?zèng)送面積超40㎡，約為建筑面積的24%。

7、中海未來之境，89折沖開門紅

中海未來之境342套住宅于6月30日一次性取證，7月28日開盤。擬售均價(jià)7萬/㎡，創(chuàng)昌平房價(jià)新高。

截至8月3日，網(wǎng)簽48套，均價(jià)6.19萬/㎡。

其中，2#樓網(wǎng)簽最多，72套房源已簽約21套。另有5套為“已預(yù)訂”。

由于1#樓暫未開盤，2#樓為小區(qū)唯一在售的108戶型樓棟。也是目前唯一預(yù)售均價(jià)低于7萬/㎡的樓棟。樓棟預(yù)售均價(jià)6.77萬元/㎡：首層6.54萬元/㎡起，次頂層房源最高為6.83萬元/㎡。

成交數(shù)量最少的4#樓為104戶型，也是小區(qū)定價(jià)最高的樓棟。整體均價(jià)達(dá)到7.29萬元/㎡，次頂層建面104.52㎡邊戶最高定價(jià)7.37萬元/㎡。已網(wǎng)簽的4套房源均位于2單元，預(yù)售價(jià)在7.3萬元/㎡左右。

定價(jià)雖高，但中海未來之境實(shí)際網(wǎng)簽價(jià)仍保持在朱辛莊新房的平均水平。

項(xiàng)目周邊主要新盤有大華啟宸府、越秀星樾和中海寰宇未來，成交均價(jià)在6.2萬/㎡左右。

8、招商朝棠攬閱，北京7月新盤成交套數(shù)榜TOP1

北京商品住宅7月份成交數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口通州新盤朝棠攬閱以175套的網(wǎng)簽成績，位列北京單盤成交套數(shù)榜TOP1。

單月網(wǎng)簽金額9.1億元，位列北京單盤成交金額榜第三名，通州區(qū)第一名。

截至數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日，朝棠攬閱開盤僅僅10天，首開501套房源已去化35%；成交均價(jià)5.83萬元/㎡，約為預(yù)售價(jià)9折。

從樓盤表來看，朝棠攬閱的網(wǎng)簽房源集中在5#、6#和7#三棟。除已簽約房源外，還有大量房源的狀態(tài)顯示為“已預(yù)訂”。

其中：5#樓主要是69小三居網(wǎng)紅戶型；7#樓以86/89三居兩衛(wèi)戶型；6#樓主力戶型為101四居兩衛(wèi)。

9、河北民企昌平拿地，龍湖簽約代建

7月31日，昌平南邵“宅產(chǎn)配”組合地塊以13.69億元底價(jià)成交。受讓方為北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司。

這是一家民營房企，由河北太行鋼鐵集團(tuán)下屬的明芳房地產(chǎn)持股99%。

地塊成交的同時(shí)，龍湖龍智造官微宣布：簽約河北太行鋼鐵集團(tuán)&北京恩祥集團(tuán)，為昌平新城東區(qū)二期CP00-1101-0033、0036地塊，提供項(xiàng)目建造管理服務(wù)。

在這之前，龍湖還拿下了順義東風(fēng)商場(chǎng)096地塊的代建代銷合約。

南邵地塊是今年以來昌平成功出讓的第三宗地塊，與此前的朱辛莊和北四村項(xiàng)目同樣的底價(jià)成交。

昌平當(dāng)前新盤庫存不少，近兩年有20多個(gè)新盤共12376套住宅取得預(yù)售許可證。僅今年這7個(gè)月以來，就有近3300套新增供應(yīng)。

相較相較于砸重金拿地，龍湖用代建輕資產(chǎn)模式入局，不失為一個(gè)明智之選。

10、中海樹村地王反饋意見公示

重點(diǎn)：有挑空無陽臺(tái)；首層做下沉設(shè)計(jì)，或有內(nèi)庭院；北側(cè)為不上人坡屋面。

海淀公眾再一次展示在房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)性。

樹村地塊設(shè)計(jì)方案公示期間共收到30條公眾反饋意見，從樓棟布局、退線、間距、圍墻、日照問題，到設(shè)備平臺(tái)、屋面、挑空、采光井、窗井、通風(fēng)百葉、大門景墻、景觀廊架等等，巨細(xì)靡遺。

其中有一條提到，部分樓座戶型設(shè)置了內(nèi)庭院，請(qǐng)說明設(shè)置的必要性？另外豎井內(nèi)部如何保證清潔，垃圾清掏是如何考慮的？是否為電梯預(yù)留空間？

對(duì)于這條提問，建設(shè)單位只確認(rèn)了采光井并非電梯預(yù)留空間，以及后期清理問題，對(duì)于庭院設(shè)置未做回應(yīng)。

另外一條：按要求住宅層高不低于3m，18m如何做出6層？首層是否有下沉，如何解決樓棟倒灌問題。

建設(shè)單位確認(rèn)，本項(xiàng)目住宅樓建筑高度起點(diǎn)從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺(tái)地景觀做下沉設(shè)計(jì)，通過截水溝及提升排水解決倒灌問題。項(xiàng)目住宅樓座下投影位置為地下三層，層高3.6-4.35m，地庫范圍為地下二層，層高4.1-4.75m。根據(jù)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，北側(cè)8棟樓可以通過電梯直接從地下車庫入戶，便于出行。

此外，建設(shè)單位還在回復(fù)意見中明確：項(xiàng)目有設(shè)備平臺(tái)，功能為放置空調(diào)設(shè)備；按要求設(shè)置了戶內(nèi)挑空。未設(shè)置陽臺(tái)、架空層、鄰里空間。

對(duì)于樓頂退臺(tái)部分，建設(shè)單位表示，北側(cè)屋面設(shè)為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將由物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。北側(cè)樓棟挑空位置為采光井，頂部為玻璃頂蓋。窗井進(jìn)深為1.5m（局部1.2m），有封閉頂蓋，計(jì)算地下面積。

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