每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

龍湖刮起了一陣旋風。

兩個月內(nèi)，它在北京連下兩城，一個是順義的東風商場096地塊，一個是昌平新城0033、0036地塊。

但它玩得是輕資產(chǎn)，只提供代建服務。

這并不妨礙龍湖擴大自己的版圖。最近，096地塊就打上了龍湖的標簽，取名龍湖宸翰。

最近幾年，絕大部分民營房企戰(zhàn)略收縮，包括明星龍湖，自己拿地賣房的時代，已經(jīng)遠去。土拍場上，基本只剩下央國企，以及個別民營黑馬了。

如何在代建紅海中突圍？

從最近兩個案例看，龍湖似乎找到了一條破解之道，在拿地之前就跟進，提供一攬子服務。

昌平地塊就是個例子。幾乎在明芳地產(chǎn)拿地的同時，龍湖就發(fā)出了為其提供代建服務的海報。

花姐甚至懷疑，上述兩宗地成交的背后，似乎有龍湖攢局的影子。

一、順義東風商場096地塊

今年2月26日，順義東風商場片區(qū)有兩宗地成交：093和096、086地塊，由“大龍控股+順義新城發(fā)展”以26億元底價競得，最終股東為順義國資委。

拿地之后，兩塊宅地的項目公司分別注冊成立，096地塊為興竺地產(chǎn)，093地塊為城竺地產(chǎn)。

四個月后，興竺地產(chǎn)的股東悄悄發(fā)生了變化，宏琨城開公司收購70%股權(quán)。

這個宏琨城開大有來頭，背后分別是上市公司申萬宏源（000166.SZ），以及淮安市清江區(qū)政府。（詳見《順義國資托底地塊，冒出大金主》）

如果沒有龍湖代建，宏琨城開敢入局096地塊嗎？

答案顯而易見。

二、昌平新城0033、0036地塊

昌平新城那宗地，包袱有點過重。

其中，0033為住宅，建面只有5.74萬平米，搭配兩個拖油瓶，0036幼兒園——4245平米、0044商業(yè)地塊——2.87萬平米。

這是北六環(huán)外的地塊，供地三進宮，搭配增增減減。（詳見《昌平土拍》）

7月31日，河北太行鋼鐵集團下屬神秘房企明芳地產(chǎn)出手，以13.69億元底價，摘得0033、0036、0044地塊，樓面價1.52萬元/平米。幕后老板叫孫趙云。

兩年前，明芳地產(chǎn)曾參與順義新城第19街區(qū)地塊土拍，未果。

如果沒有龍湖代建，明芳地產(chǎn)敢入局昌平地塊嗎？

還有一個小細節(jié)，龍湖這次提供的搭建服務，并不包括0044商業(yè)地塊。

三、龍湖宸翰送面積逾規(guī)？

有了龍湖的背書，再難的地塊都有解法。更何況，在順義和昌平，龍湖是有戰(zhàn)績的。

由于昌平地塊剛剛拿下，有關(guān)在售盤龍湖觀萃的情況，花姐等新項目總平圖出來一并分析。

先看龍湖宸翰，案名出來的同時，戶型圖也出來。

它的贈送面積尺度，很讓人拉仇恨。尤其對北面一路之隔的御湖鏡二期業(yè)主而言——這是一個龍湖在2023年9月開盤的項目，將于今年年底交付。

本是同根生，相煎何太急。

這一點，在096地塊項目方案的反饋意見里，體現(xiàn)得淋漓盡致。

11條意見，針對樓間距的竟然有7個，而且還出現(xiàn)了三次“請領(lǐng)導們?yōu)槊褡鲋鳌钡难赞o，實屬罕見。（詳見《新盤來了，有人吶喊“為民做主”》）

當然，群眾也不會放過那個老生常談的問題——開發(fā)商承諾，陽臺和花池會不會封閉。

龍湖宸翰在產(chǎn)品設(shè)計上，有了一次突破，首次將花池帶入順義區(qū)。

此前，有先例的是，豐臺的金茂璞逸豐宜、北京隅西頌、中海麗金府，還有石景山的中海西黃村640地塊項目。

除了17#和21#業(yè)主，御湖鏡二期業(yè)主們最在意的，其實是來自龍湖宸翰的背刺。

它的贈送尺度，是否突破了“好房子技術(shù)要點”規(guī)定？

要點里明確提到，為增強居民獲得感，可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺。每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進深不大于1.8米。

從龍湖宸翰公布的戶型圖看，它的每戶客廳南面都設(shè)有一個陽臺，進深踩著1.8米的上限設(shè)計。

不過，要點里提到的陽臺，似乎不包括挑空、花池。

龍湖宸翰在答復公眾反饋意見時承諾，陽臺、挑空及花池，將嚴格按照規(guī)劃許可進行建設(shè)，不可封閉。

如果設(shè)備平臺、室外裝飾架構(gòu)挑空、花池都不算作陽臺計算，那么龍湖宸翰的贈送面積，不可能超過套內(nèi)建面的10%。

因為，它的每戶只有一個正兒八經(jīng)的陽臺。

但是，御湖鏡二期的業(yè)主是不會答應的，龍湖宸翰很有可能將挑空、設(shè)備平臺和花池，都算作陽臺功能使用。

除花池之外，其它贈送的手段都會進行封閉，包括那個開敞陽臺，如果不封，電視墻和沙發(fā)都放不下。

龍湖宸翰有四款戶型：97平米、118平米、138平米和165平米。

有關(guān)它和御湖鏡二期的戶型贈送面積情況，花姐舉兩個例子：

1、龍湖宸翰165平PK御湖鏡二期165平米

龍湖宸翰的165平米戶型，南向四面寬，通過“1個內(nèi)嵌陽臺+3個挑空+2個設(shè)備平臺+2個飄窗+1個花池”，共計贈送34.4平米，使總建面達到199.4平米。

如果按照小高層78%得房率計算，它的使用面積為155.5平米，實際得房率約94%。

如果把除陽臺以外的贈送全部加在一起，實際贈送套內(nèi)面積26.8平米，超過了套內(nèi)面積不超過10%的界限。

反觀御湖鏡，只有“2個內(nèi)嵌陽臺+2個設(shè)備平臺”，實際贈送臺內(nèi)面積12.7平米，沒超過界限。

2、龍湖宸翰97平PK御湖鏡二期112平米

龍湖宸翰通過“1個內(nèi)嵌陽臺+2個挑空+1個設(shè)備平臺+1個花池”，共計贈送22.9平米，使總建面達到119.9平米。

如果按照洋房82%得房率計算，它的使用面積為98.3平米，實際得房率超過100%，遠超套內(nèi)面積不超過10%的界限。

反觀御湖鏡的112平米（小高層），雖有兩個內(nèi)嵌陽臺和兩個設(shè)備陽臺，但使用面積只有95.78平米。

也就是，御湖鏡112平米戶型的實際得房率，還不如龍湖宸翰的97平米戶型。

綜合來看，龍湖宸翰的實際得房率在94%-101%之間。

花姐點評

若論中國民營房企，龍湖集團無疑是一座燈塔。

無論是財務的穩(wěn)健性，產(chǎn)品力，還是戰(zhàn)略布局，都是領(lǐng)先的。

也正基于此，它的代建板塊龍智造，才干得風生水起。

這便是品牌的力量。

而上述拿下順義和昌平兩宗地的開發(fā)商，也正是看中了龍湖的實力。

這種實力，僅從龍湖宸翰的總平圖、以及戶型圖，就可窺一斑。

長江后浪推前浪。作為后來者，龍湖宸翰對御湖鏡二期造成背刺，在所難免。

去年10月份，海淀區(qū)頤海澐頌發(fā)生了一個故事，它的報規(guī)圖反饋意見里，有群眾表示，"強烈反對該項目有陽臺規(guī)劃，會影響本區(qū)域房價其他二手房保值。"

雖然頤海澐頌沒有設(shè)陽臺，但周邊老業(yè)主們的擔心，是有道理的。

在向好房子時代邁進的過程中，如何保障老業(yè)主們的利益，是一個必須直面的問題。