商業(yè)
堅(jiān)持早睡個(gè)小時(shí)的身體變化
它看似較遠(yuǎn)，
楊亮
4小時(shí)前
300“萬(wàn)元預(yù)”：算在京置；業(yè)指南
2025-08-04 20:54:46
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每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。
近期，招商朝棠攬閱開盤熱銷，給下半年開局原本平淡的京城樓市，添了不少光彩。
該項(xiàng)目的爆紅，背后是定位剛改路線的勝利。
它創(chuàng)造了北京樓市的一個(gè)紀(jì)錄——69平米最小三房，總價(jià)400萬(wàn)元左右，首付約60萬(wàn)元即可上車。
事實(shí)上，能購(gòu)買一套總價(jià)低、戶型好的房子，是每一個(gè)購(gòu)房者的心愿。
但，魚和熊掌往往不能兼得。
大多數(shù)情況下，選擇了低價(jià)，房子的戶型就得做出犧牲；反之，房子的產(chǎn)品品質(zhì)好了，也就意味著售價(jià)低不了。
可在偌大的北京城，總有一些不易被人發(fā)現(xiàn)的“寶藏房”，隱藏在這座城市的各個(gè)角落。它們定位剛需，價(jià)格親民，戶型從小到大有多種，可滿足不同購(gòu)房者的居住需求。
不久前，樓花網(wǎng)專門盤點(diǎn)了幾個(gè)定位剛需，且?guī)в嘘?yáng)臺(tái)的在售項(xiàng)目的表現(xiàn)。
它們的單平米售價(jià)從2.5萬(wàn)元至6.1萬(wàn)元不等，總價(jià)在170多萬(wàn)元至800萬(wàn)元之間，跨度較大。
今天，樓花網(wǎng)則將目光集中在南城的大興區(qū)域，對(duì)這里300萬(wàn)元左右的幾個(gè)新舊項(xiàng)目，進(jìn)行梳理，來(lái)看看它們的表現(xiàn)。
一、京璽
2023年12月6日，中鐵置業(yè)+首開股份+住總集團(tuán)+興創(chuàng)投資，以19億元的價(jià)格摘得京璽地塊，溢價(jià)率1.06%，樓面價(jià)2.71萬(wàn)元/平米。
京璽位于大興新城東區(qū)，距地鐵19號(hào)線南延觀音寺不遠(yuǎn)，離南五環(huán)西紅門橋的距離，約在3公里。
它共規(guī)劃了12棟9-18層住宅樓，戶型段位從79平至120平，共分5個(gè)面積段位。
100平以下戶型約396套，占比達(dá)到56%，為絕對(duì)主力戶型。其中79平約175套，也算主力戶型之一。
這是一款2+1室兩廳一衛(wèi)可拓展戶型，其北向兩間臥室可合二為一。它擁有南向奇偶陽(yáng)臺(tái)，北向也有開敞陽(yáng)臺(tái)相送，南邊主臥里有飄窗贈(zèng)送。
雖然有陽(yáng)臺(tái)，但目前看京璽79平米戶型，在該段位還是有些落伍。
京璽于2024年7月17日取得預(yù)售證，供應(yīng)712套，截至目前網(wǎng)簽193套，成交均價(jià)4.55萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額7.95億元，去化率27.11%。
如果按照成交均價(jià)計(jì)算，京璽79平米的總價(jià)約在360萬(wàn)元左右，首付在55萬(wàn)元左右。
二、和悅璞云
該項(xiàng)目位于大興去榆垡板塊，在大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的西邊，距離約在5.5公里左右。
2021年15月，保利發(fā)展+首開股份+新航城，以14.6億元的價(jià)格那個(gè)和悅璞云地塊，折合樓面積1.51萬(wàn)元/平米。
它分南北兩個(gè)區(qū)域，分別在2021年9月和2022年4月取得預(yù)售許可證，目前已成為現(xiàn)房，但仍有少量房源在售。
和悅璞云定位純剛需，從52平米一居到100平米三居，共分6個(gè)面積段位。
主力戶型為68平米兩居，約有580套，占比達(dá)到40%。它的實(shí)際成交價(jià)在2.7萬(wàn)元至2.9萬(wàn)元/平。
產(chǎn)品力上，和悅璞云畢竟作為老一代項(xiàng)目，相較于當(dāng)下的新盤差了許多。
它只在南向客廳和臥室，有飄窗贈(zèng)送，其余贈(zèng)送手段，均與其無(wú)關(guān)。
三、中建T5未來(lái)住區(qū)
該項(xiàng)目是當(dāng)下京城300萬(wàn)元預(yù)算內(nèi)，為數(shù)不多的具有好房子元素的項(xiàng)目之一。
中建T5未來(lái)住區(qū)共規(guī)劃了7棟9-14層住宅，共357戶。截至目前，網(wǎng)簽84套，成交均價(jià)2.51萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額1.852億元。
它看似較遠(yuǎn)，但開發(fā)商規(guī)劃有泊車接送，從小區(qū)出發(fā)，到達(dá)南三環(huán)宋家莊地鐵站的車程，只需35分鐘。在這里，再轉(zhuǎn)乘其他地鐵前往國(guó)貿(mào)、亦莊、豐臺(tái)總部基地等，用時(shí)也就40分鐘。
不僅如此，規(guī)劃中的地鐵20號(hào)線，以及一期已經(jīng)開通的懷興城際鐵路，也將從中建T5未來(lái)住區(qū)旁邊經(jīng)過(guò)，未來(lái)的出勤配套，將逐步完善起來(lái)。
中建T5未來(lái)住區(qū)定位剛改，從70平米兩居到142平米四居，共5個(gè)面積段位，8款戶型。
其中主力戶型為70平米至100平米的兩居和三居，占比近80%?？們r(jià)在170萬(wàn)至270萬(wàn)之間，性價(jià)比很強(qiáng)。
中建T5未來(lái)住區(qū)全部戶型，均為一梯兩戶、南北通透，南向均設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)，分內(nèi)嵌式和奇偶式兩種，北向則全部有設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送。
100平米以下戶型，全部標(biāo)配了進(jìn)深1.5米的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，南向打通；北面則有進(jìn)深1.2米的設(shè)備，全部贈(zèng)送。
它的實(shí)際得房率，最高可達(dá)到100%。在大興300萬(wàn)元左右的預(yù)算中，足以秒殺其他一切項(xiàng)目。
四、頤和公館
2023年8月3日，中建壹品+北京興創(chuàng)以28.75億元的價(jià)格，拿下頤和公館地塊，其中包含1.8萬(wàn)平米現(xiàn)房銷售，綜合樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/平。
它的位置不錯(cuò)，距離地鐵4號(hào)線義和莊站的直線距離，不到500米。
頤和公館的定位是個(gè)大雜燴，從72平米兩居到222平米大平層，全部覆蓋。共規(guī)劃19了8-11層洋房，共752戶。
其中北區(qū)規(guī)劃10棟住宅，共424戶，以72平-99平米剛需戶型為主；南區(qū)共9棟住宅樓，328戶，全部為128平以上改善戶型。
頤和公館于2024年3月取證，目前網(wǎng)簽371套，成交均價(jià)4.75萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額18.07億元，去化率51.74%。
按照成交均價(jià)計(jì)算，頤和公元72平米的小戶型，總價(jià)約在342萬(wàn)元，首付50萬(wàn)元出頭，即可拿下。
不過(guò)，由于是好房子政策前的產(chǎn)物，頤和公元在贈(zèng)送手段上，顯得有些單一。
以72平米為例，它只在南向的客廳和臥室中，送了飄窗。
整體看，在當(dāng)下的南城，向要300萬(wàn)元總價(jià)選擇具有好房子屬性的項(xiàng)目，不是很多。
唯一具備條件的只有中建T5未來(lái)住區(qū)，它位置上雖然較京璽、頤和公館等較遠(yuǎn)，但在總價(jià)300萬(wàn)元左右的前提下，在產(chǎn)品和位置之間，似乎也只能二選一了。
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