文/北京進(jìn)深嚴(yán)明會(huì)
眼下，北京開(kāi)發(fā)商去化最順暢的品類(lèi)，一類(lèi)是100平左右的小戶(hù)型，另一類(lèi)是均價(jià)10萬(wàn)大平層豪宅。
這不，昌平朱辛莊新盤(pán)——中海未來(lái)之境，就用它的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)印證了這個(gè)規(guī)律。
它的賣(mài)房速度很是驚人，開(kāi)盤(pán)第4天，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就出爐了。
截至目前，未來(lái)之境網(wǎng)簽了48套。此外，有8套也已名花有主，被預(yù)訂了。
短短幾天，中海北京兜里就進(jìn)賬超3.27億元，房源去化率超14%，地價(jià)覆蓋率超25%。
甚至連車(chē)位都一口氣網(wǎng)簽了18個(gè)，成交均價(jià)15萬(wàn)。
此前，未來(lái)之境取證時(shí)，擬售均價(jià)7萬(wàn)/㎡，創(chuàng)昌平房?jī)r(jià)新高。不少人好奇，它敢賣(mài)7萬(wàn)的底氣究竟是從何而來(lái)。
但現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出來(lái)后，可以看出中海在價(jià)格上給出了足夠的誠(chéng)意。根據(jù)案場(chǎng)的消息，中海未來(lái)之境的優(yōu)惠政策為：首期兩個(gè)20萬(wàn)優(yōu)惠疊加兩個(gè)99折。
目前，未來(lái)之境成交均價(jià)61944.36元/㎡，約為預(yù)售價(jià)的8.85折。
其西面一路之隔的大華啟宸府，2023年9月開(kāi)盤(pán)不到兩月就基本售罄，成交均價(jià)6.19萬(wàn)元/平米。
從綜合素質(zhì)上看，中海未來(lái)之境更好，距離地鐵昌平線約400米。
即使做了“讓步”，中海在昌平這個(gè)項(xiàng)目上的利潤(rùn)縫差也不小，它的住宅樓面價(jià)約3.18萬(wàn)元/平米。
未來(lái)之境最小是96平，為南向兩面寬，共16套，分布在6#的東西邊戶(hù)。目前，該戶(hù)型網(wǎng)簽了2套。
105平為南向三面寬，分布在4#、5#，以及6#的中間戶(hù)。
其中，4#網(wǎng)簽4套，它也是該項(xiàng)目最貴戶(hù)型，105平米三居的最高擬售價(jià)7.37萬(wàn)元/平米；5#網(wǎng)簽7套；6#105平戶(hù)型網(wǎng)簽6套，1套被預(yù)訂。
108/109平分布在1#、2#。由于1#樓暫未開(kāi)盤(pán)，2#樓為小區(qū)唯一在售的109平戶(hù)型樓棟，也是目前賣(mài)的最好的一棟樓，網(wǎng)簽21套，5套被預(yù)訂。
108平南北向均做了三面寬，有獨(dú)立玄關(guān)和家政間。3米8寬廳，14平米的主臥，帶衣帽間獨(dú)立衛(wèi)生間。
贈(zèng)送方面，客廳主臥雙跨陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，產(chǎn)權(quán)得房率約75.7%，實(shí)際得房率在朱辛莊板塊算領(lǐng)先的。
另外一個(gè)亮點(diǎn)是，客廳和主臥都是落地窗，這個(gè)配置在朱辛莊板塊里并不多見(jiàn)。
最大戶(hù)型129平四居，共70套，分布在小區(qū)樓王3#，是18層小高。目前網(wǎng)簽8套，2套被預(yù)訂。
在昌平，中海未來(lái)之境有點(diǎn)慢悠悠。
時(shí)間回溯至2月18日，中海發(fā)展未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體以12.8億元底價(jià)，摘得未來(lái)之境所在地塊。
拿地4個(gè)多月后，它在6月30日拿到了預(yù)售許可證，7月1日官宣案名，7月2日發(fā)布戶(hù)型圖，7月中旬開(kāi)放樣板間。
7月27日晚，中海未來(lái)之境低調(diào)開(kāi)盤(pán)，官宣銷(xiāo)售額10.87億元，約150套。
開(kāi)發(fā)商刻意放慢腳步，是有自己的小算盤(pán)，中海一再打磨產(chǎn)品，想把溢價(jià)做足。
但現(xiàn)在，中海未來(lái)之境必須快跑。
8月1日晚間，昌平多幅地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案集中公示。其中，未來(lái)科學(xué)城0801街區(qū)0055地塊，就在中海未來(lái)之境東側(cè)。
規(guī)模比中海未來(lái)之境略小，容積率指標(biāo)和建筑高度一致。
此前中海未來(lái)之境地塊出讓時(shí)，一度被稱(chēng)為朱辛莊最后一塊宅地。
不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，離地鐵更近。
好在體量不大，中海如果拿來(lái)做未來(lái)之境二期也不錯(cuò)。
在昌平，房企拿下相鄰地塊的做法，其實(shí)十分普遍，例如北京國(guó)賢府一二期、國(guó)譽(yù)燕園一二期。
此舉不僅是為了深耕區(qū)域，更是為了護(hù)盤(pán)。如果鄰居地塊被其它對(duì)手拿到，那必然引起價(jià)格戰(zhàn)，造成雙輸局面。
實(shí)際上，整個(gè)昌平樓市，壓力都很大。今年它的供應(yīng)量，會(huì)突破1萬(wàn)套，堪比豐臺(tái)。
豐臺(tái)樓市的慘狀，大家都心知肚明，新房各種卷，打價(jià)格戰(zhàn)。
過(guò)去，昌平樓市，全憑海淀、朝陽(yáng)的外溢購(gòu)買(mǎi)力支撐。但近一年，海淀、朝陽(yáng)超大規(guī)模土地出讓?zhuān)陨淼馁?gòu)買(mǎi)力都不夠用了。
這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。
從目前看，昌平樓市已顯露出了疲態(tài)。
以越秀星耀未來(lái)舉例，它于2025年4月份開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)930套，至今只網(wǎng)簽了156套、成交均價(jià)5.5萬(wàn)元/平米。
更別說(shuō)昌平更偏遠(yuǎn)的住總清樾府，開(kāi)盤(pán)近一年，通過(guò)降價(jià)換量，目前完成網(wǎng)簽164套，全盤(pán)去化率11.8%。
基于昌平新盤(pán)庫(kù)存太多的現(xiàn)狀，眼下甚至連東小口地塊都偷偷下線了。
所以，中海未來(lái)之境放低姿態(tài)，小步快跑，不失為一個(gè)明智之舉。
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