彭佳慧

遇到這樣的租客，房東真是沒招了。

自2024年至今

這對(duì)租客就沒交過房租

西安的田女士在北辰村第一社區(qū)（現(xiàn)更名為頤秀苑一區(qū)）有一套頂樓200余平方米的房子。

2017年，通過中介，她將這套房屋出租給李某峰。據(jù)田女士回憶，當(dāng)時(shí)是李某峰的同居女友張某利拿著李某峰的身份證，與她簽的《房屋租賃合同》。

2018年6月30日合同到期后，雙方約定繼續(xù)租賃。自2021年7月1日起，租金從800元/月調(diào)整為1100元/月。田女士說，這對(duì)租客總是在她催促下才繳納房租，但是從2024年1月1日起，就徹底不交房租了。

期間，鄰居向物業(yè)投訴稱，田女士的這間房經(jīng)常傳出狗吠聲，聲音很大，吵到周圍人了。樓下的居民也投訴說，不知道樓上在干啥，導(dǎo)致他家的天花板都漏水了。

田女士拍的室內(nèi)照片

田女士上門看過，這對(duì)租客將狗鎖到衛(wèi)生間，表示養(yǎng)著玩的，沒幾條狗。至于漏水，他們說是因?yàn)樾l(wèi)生間防水不好，會(huì)抓緊把防水做了。

因?yàn)檫@對(duì)租客長(zhǎng)時(shí)間不交房租，勸說無用，田女士便向法院求助。

2024年10月29日，未央?yún)^(qū)人民法院出具《民事調(diào)解書》，田女士與對(duì)方的房屋租賃關(guān)系同日解除。經(jīng)調(diào)解，租客李某峰于2024年11月15日之前搬離并騰空房子，若違約，支付田女士200元/天的違約金。此外，李某峰分2期支付欠繳的房租1.45萬元。若逾期，應(yīng)支付逾期利息。

“問題是，這對(duì)租客根本沒把法院的調(diào)解當(dāng)回事。幾個(gè)月過去了，他們至今拒繳房租、拒絕搬離我的房子。”田女士無奈地說。

法院強(qiáng)制執(zhí)行后

房東換了新鎖租客又撬鎖換鎖

2025年3月31日，未央?yún)^(qū)人民法院發(fā)布公告，責(zé)令李某峰在2025年4月15日前，自行遷出田女士的房屋，到期仍不履行，法院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。但李某峰無視法院公告。

5月中旬，未央?yún)^(qū)人民法院、漢唐公證處工作人員共同來到田女士的房子。敲門無果后，安排開鎖人員對(duì)房門進(jìn)行強(qiáng)制開啟，屋內(nèi)只有李某峰的女友張某利在。

“我當(dāng)時(shí)在樓下，我的親人上去了。據(jù)他們的描述以及公證人員拍的照片，房間內(nèi)的環(huán)境已經(jīng)不是正常人能受得了的?！碧锱空f。

據(jù)田女士提供的照片及物業(yè)提供的視頻，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾呖吹?，田女士的房子分為上下兩層，但無論哪一處，都臟亂至極。地板上全是污穢，房間垃圾堆成小山，更甚者，陽(yáng)臺(tái)的衣架上，掛著兩排狗皮。衛(wèi)生間的門框上，也掛著狗皮。

衛(wèi)生間的門框上掛著狗皮

視頻里，進(jìn)入房間的人有的受不了刺鼻的氣味，緊緊捂著口鼻?！八麄円睬防U物業(yè)的水電和物業(yè)費(fèi)，將近兩年沒電沒水，不知道怎么生活的?！碧锱空f。

據(jù)執(zhí)行筆錄，居住在房間的張某利稱，李某峰已經(jīng)跑了，房里的東西都是她的，包括13條狗，狗在第二天下午會(huì)清理完畢，房子需要20天時(shí)間清騰。執(zhí)行筆錄還提到，房?jī)?nèi)所有物品及狗由田女士暫時(shí)保管，若張某利未按時(shí)清騰，視為自行放棄。

當(dāng)天，田女士就給房間換了新鎖。但沒想到，隨后又被這對(duì)租客撬開換上自己的鎖，又住進(jìn)去了。

女租客稱不敢搬害怕男朋友打她

7月30日上午，記者跟隨田女士前往小區(qū)。田女士在樓下報(bào)警后，轄區(qū)派出所民警抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，三方共同前往6樓涉事房屋。

剛到門口，屋內(nèi)便傳出此起彼伏的狗吠聲。記者注意到，有一根電線從公共電表箱穿過門拉入屋內(nèi)。

衛(wèi)生間內(nèi)一片狼藉

民警持續(xù)敲門后，張某利隔著房門表示需要時(shí)間穿衣才能出來。

張某利看著45歲上下，其打開門又反手關(guān)門，稱未攜帶鑰匙和手機(jī)，需等待男友李某峰返回才能打開門。

面對(duì)記者提問，她反復(fù)說自己也是受害者。男朋友窮兇極惡，只要她搬出來，就會(huì)打她，找她事。而男朋友周旋于她和另一女友住處之間，只過來給她送水，其他什么都不管。

張某利說，自己靠打零工維生，婆家和娘家都回不去，也沒有錢出去租房。日后她會(huì)打工，將錢還給田女士。

當(dāng)記者追問室內(nèi)懸掛的狗皮時(shí)，張某利稱是李某峰當(dāng)著她的面宰殺的，殺完了再獨(dú)自吃狗肉。房東新?lián)Q的鎖，也是李某峰撬開的。

家里現(xiàn)在有多少條狗？張某利始終含糊其辭，僅承認(rèn)只有一條歸屬自己，其他都是李某峰的，隨時(shí)可以處理?！坝洸黄鹚?hào)碼”“他根本沒有手機(jī)”，張某利對(duì)聯(lián)絡(luò)李某峰的說辭前后矛盾。

身心俱疲的田女士表示已放棄協(xié)商，唯一訴求是這對(duì)租客盡快搬離。物業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)拆除了該戶水電表，工作人員透露，這戶的男人從外面逮流浪狗回來圈養(yǎng)，最起碼養(yǎng)了10條以上的狗。物業(yè)曾介入過，但租客說過兩天就處理，隨后就不了了之。

陽(yáng)臺(tái)的衣架上還掛著兩排狗皮

田女士告訴記者，她不想再和這對(duì)租客協(xié)商調(diào)解了，目前只能通過法院處理此事，寄希望于法律。

律師說法

房東可要求法院加大執(zhí)行力度

也可以提起訴訟

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為：若租賃合同中明確禁止飼養(yǎng)寵物，那么租戶養(yǎng)十多條狗構(gòu)成違約。即使合同未禁止，若飼養(yǎng)的是烈性犬等危險(xiǎn)動(dòng)物，或因?qū)櫸锏娘曫B(yǎng)、管理行為對(duì)他人人身安全造成威脅、嚴(yán)重影響環(huán)境衛(wèi)生等，也可能違反相關(guān)法律法規(guī)。該租戶養(yǎng)狗已導(dǎo)致鄰居投訴狗吠擾民等問題，其行為是違法的。涉案社區(qū)屬于城鎮(zhèn)居民居住區(qū)，系重點(diǎn)限養(yǎng)區(qū)。租客養(yǎng)了至少13條狗，與《西安市限制養(yǎng)犬條例》相悖。警方是否有權(quán)直接處置這些狗，需視具體情況而定。若狗未辦理相關(guān)證件或存在擾民等違法情形，警方可要求租戶限期處理，逾期可強(qiáng)制處置；若狗已辦證，警方通常先進(jìn)行規(guī)勸教育，若情節(jié)嚴(yán)重，可依法進(jìn)行罰款等處罰，或建議通過法院處理。

租戶在法院強(qiáng)制執(zhí)行中仍開鎖強(qiáng)占房屋，構(gòu)成非法侵入他人住宅，屬于違法行為。根據(jù)《治安管理處罰法》第四十條第（三）項(xiàng)規(guī)定，其行為將受到五日以上十日以下拘留，并可并處五百元以下罰款的治安管理處罰。根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百四十五條的規(guī)定，非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。若行為人未經(jīng)住宅主人允許，強(qiáng)行進(jìn)入并占據(jù)他人住宅，或者經(jīng)要求退出后仍拒不退出，即可能構(gòu)成此罪。此外，租戶強(qiáng)占房屋的行為還妨礙了法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中《民事訴訟法》規(guī)定了法院可采取強(qiáng)制清場(chǎng)等執(zhí)行措施，若被執(zhí)行人或其他人有妨礙執(zhí)行的行為，法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留。

房東可通過以下渠道維權(quán)：一是向法院申請(qǐng)進(jìn)一步強(qiáng)制執(zhí)行，要求法院加大執(zhí)行力度，強(qiáng)制租戶搬離，并對(duì)租戶的抗拒執(zhí)行行為進(jìn)行處罰；二是保留好租賃合同、法院調(diào)解書、執(zhí)行筆錄、房屋內(nèi)現(xiàn)狀照片等相關(guān)證據(jù)，以租戶侵權(quán)為由，向法院提起訴訟，要求租戶賠償因逾期占用造成的損失，以及支付清理房屋等相關(guān)費(fèi)用。

來源：華商報(bào)