秋秋穎

中經(jīng)記者吳靜盧志坤北京報(bào)道

7月下旬，北京樓市淡季，招商蛇口在通州區(qū)域一項(xiàng)目開盤熱銷18.6億元，成為北京東部現(xiàn)象級(jí)紅盤，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，今年以來(lái)，通州無(wú)論土拍市場(chǎng)還是新房銷售熱度均明顯提升。招商蛇口一季度在通州梨園的云璟攬閱項(xiàng)目熱銷在前，此次開盤項(xiàng)目同樣定位剛需及剛改產(chǎn)品。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，招商蛇口在京項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額64.3億元，排名第八。

八里橋項(xiàng)目熱銷

7月20日，位于通州八里橋的朝棠攬閱項(xiàng)目開盤，吸引近1500名購(gòu)房者前往現(xiàn)場(chǎng)看房及認(rèn)購(gòu)。

根據(jù)開發(fā)商公布的銷售數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開盤兩小時(shí)左右去化近九成，首開攬金18.6億元。

項(xiàng)目由招商蛇口于今年4月8日拿地，當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)155輪舉牌，招商蛇口以27.082億元競(jìng)得，溢價(jià)率16.28%，成交樓面價(jià)約3.12萬(wàn)元/平方米。

項(xiàng)目位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，屬于通州老城板塊，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間。距離地鐵22號(hào)線永順站約200米。這條地鐵線亦稱平谷線，西起朝陽(yáng)區(qū)東大橋，東至平谷新城，全長(zhǎng)81.82公里，預(yù)計(jì)2025年年底建成。

項(xiàng)目南側(cè)臨近萬(wàn)達(dá)商圈，東側(cè)臨近運(yùn)河商務(wù)區(qū)、中國(guó)人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

此外，項(xiàng)目正南方向緊鄰?fù)ɑ莺?，地塊出讓公告中特別提到，濱水一側(cè)需采用退臺(tái)式建筑布局，以形成良好的濱河景觀界面。

在拿地不足30天后，該項(xiàng)目公布了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。今年5月30日，招商蛇口宣布與中海地產(chǎn)及貝好家正式簽約，聯(lián)手開發(fā)朝棠攬閱項(xiàng)目。據(jù)悉，中海地產(chǎn)在前期拿地時(shí)也曾參與競(jìng)拍。貝好家為貝殼找房旗下公司，主要提供產(chǎn)品定位模型和營(yíng)銷服務(wù)。

6月26日，項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，首推438套房源，包括一棟18層的高層項(xiàng)目，以及四棟11層的洋房。7月20日，項(xiàng)目再次獲批66套。

一位項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，項(xiàng)目包括13棟9～18層洋房以及小高層，總計(jì)907套房源。戶型涵蓋69平方米、86平方米、89平方米的三居，以及101平方米和124平方米的四居，定位為剛需加改善類產(chǎn)品，總體得房率在90%～96%，小區(qū)容積率2.5。

據(jù)他介紹，在前期認(rèn)籌時(shí)，69平方米的三居室咨詢熱度最高，不過(guò)首開僅推出55套，認(rèn)籌量遠(yuǎn)超供應(yīng)量。

據(jù)悉，該戶型總價(jià)390萬(wàn)元起步，單價(jià)最低5.6萬(wàn)元/平方米，首付最低約60萬(wàn)元。項(xiàng)目取證時(shí)擬售均價(jià)在6.48萬(wàn)～6.56萬(wàn)元/平方米。

在售樓處，記者看到，前來(lái)咨詢、看房的多為通州本地客群，以及在朝陽(yáng)通勤的年輕剛需客群。

該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)記者采訪時(shí)表示：“項(xiàng)目享有‘朝陽(yáng)+副中心’的雙核區(qū)位，向西約1300米直達(dá)朝陽(yáng)，可對(duì)接國(guó)貿(mào)、朝陽(yáng)大悅城等成熟商圈；向東承接副中心萬(wàn)億規(guī)劃紅利，未來(lái)發(fā)展?jié)摿η逦梢??！?/p>

目標(biāo)沖擊前三

據(jù)悉，除了上述項(xiàng)目外，招商蛇口目前已在通州布局多個(gè)項(xiàng)目。

去年10月23日，其以底價(jià)9.92億元在通州梨園片區(qū)摘得一宅地，樓面價(jià)28584元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。拿地之后不足一個(gè)月，招商蛇口便公布了地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目定名為招商云璟攬閱，于今年3月初正式開盤。

據(jù)了解，該項(xiàng)目是北京“好房子”標(biāo)準(zhǔn)正式落地后通州區(qū)首個(gè)開盤的新房項(xiàng)目，共12棟樓367戶，涵蓋79～128平方米的二至四居。目標(biāo)客群為區(qū)域內(nèi)剛需、剛改以及國(guó)貿(mào)通勤的外溢客戶，目前項(xiàng)目去化近六成，網(wǎng)簽均價(jià)多在5.85萬(wàn)元/平方米左右。

此前，其在通州還推出了璀璨時(shí)代和璀璨公元兩個(gè)項(xiàng)目。其中璀璨公元同處梨園板塊，去化已近尾聲。璀璨時(shí)代供應(yīng)834套房源，目前網(wǎng)簽去化六成左右。

對(duì)于今年通州區(qū)域出讓的另外兩宗熱門地塊，招商蛇口也曾展露出拿地之意。一宗為今年4月29日出讓的梨園6007地塊，與云璟攬閱項(xiàng)目相鄰，不過(guò)當(dāng)天在土拍時(shí)，經(jīng)過(guò)215輪交鋒后，中鐵建地產(chǎn)以7.7552億元摘得該地塊，溢價(jià)率21.94%，綜合樓面價(jià)約3.58萬(wàn)元/平方米。當(dāng)時(shí)，該地塊的樓面價(jià)、舉牌次數(shù)、溢價(jià)率，均創(chuàng)下通州樓市新紀(jì)錄。

另一宗為今年6月4日出讓的通州副中心“巨無(wú)霸”地塊。該地塊起始價(jià)高達(dá)74.91億元，總用地面積11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬(wàn)平方米，是通州近年來(lái)規(guī)模最大的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)?nèi)含八個(gè)子地塊，其中居住用地容積率在2.1～2.4之間，建筑規(guī)模介于2.58萬(wàn)～5.38萬(wàn)平方米，限高100米，在北京住宅地塊中較為罕見。

記者了解到，該綜合地塊對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、項(xiàng)目進(jìn)度管控以及規(guī)劃設(shè)計(jì)能力均提出了較高挑戰(zhàn)。由于在通州已有多個(gè)項(xiàng)目布局，招商蛇口最終決定放棄參與該地塊競(jìng)拍，地塊最終由久未在北京土拍市場(chǎng)中露面的中建玖合以底價(jià)摘得。在位置上，副中心地塊位于運(yùn)河商務(wù)區(qū)，距離北京市委、市政府僅500米左右。作為后續(xù)入市項(xiàng)目，將在價(jià)格定位與產(chǎn)品策略上，或與朝棠攬閱形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，招商蛇口在京項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額64.3億元，排名第八。排在前五名的中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中建智地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)226.4億元、144.4億元、124億元、94億元、81.3億元。

招商蛇口北京相關(guān)負(fù)責(zé)人此前告訴記者，公司今年在北京銷售目標(biāo)是沖擊市場(chǎng)前三名。隨之相對(duì)應(yīng)的是增加土儲(chǔ)規(guī)模，但是因?yàn)楸本┩僚氖袌?chǎng)的不確定性，公司會(huì)理性評(píng)估每一塊土地，不會(huì)盲目擴(kuò)張。

上半年，除了上述八里橋地塊外，招商蛇口還于今年1月20日以34.8億元底價(jià)拿下亦莊新城X24地塊，隨后打造為亦莊首個(gè)“好房子”項(xiàng)目——招商序，于今年5月底開盤，目前網(wǎng)簽去化約11%，網(wǎng)簽均價(jià)7.4萬(wàn)元/平方米。

今年3月18日，在北京海淀樹村地塊的爭(zhēng)奪中，招商蛇口與中海地產(chǎn)博弈到最后，歷時(shí)近3個(gè)小時(shí)、265輪競(jìng)拍，該地塊最終由中海地產(chǎn)以75.02億元競(jìng)得，溢價(jià)率27.93%，樓面價(jià)約10.23萬(wàn)元/平方米，刷新北京單價(jià)“地王”。

（盧志坤審核：童海華校對(duì)：翟軍）