0708地塊6#設(shè)計(jì)方案標(biāo)注圖
“運(yùn)河八子地塊”因位置及配置優(yōu)勢(shì)，若與周邊新盤定價(jià)相近，將對(duì)后者形成直接競(jìng)爭(zhēng)壓力。
單甜甜/發(fā)自北京
中建玖合對(duì)北京通州區(qū)“運(yùn)河八子地塊”的開發(fā)野心勃勃。
近日，北京規(guī)自委發(fā)布《北京城市副中心0101街區(qū)FZX-0101-0705、0706、0708地塊R公示》，這三幅住宅用地屬于中建玖合“運(yùn)河八子地塊”，公示分別展示了地塊的園區(qū)規(guī)劃以及樓棟布局，戶型面積段也隨之流出。
3幅地塊整體設(shè)計(jì)方案。來源：北京市規(guī)自委
戶型面積從90㎡一直到250㎡，大跨度的面積段使三幅地塊的客群定位差別不小，從剛需到高端改善全方位覆蓋，90㎡洋房和100㎡小三居可滿足低總價(jià)購(gòu)房需求。
這使得中建玖合既要與豪宅博弈，又要對(duì)抗剛需盤，例如周邊高端改善盤縵云one、剛需盤招商朝棠攬閱等新房項(xiàng)目。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，臨河地塊主打150～250㎡大戶型，預(yù)測(cè)單價(jià)約6.2萬元/㎡起，高樓層景觀戶可突破7萬元/㎡。非臨河地塊以90～120㎡剛需及剛改戶型為主，單價(jià)5.5萬元/㎡起，主力房源總價(jià)約500～700萬元。“運(yùn)河八子地塊”因位置及配置優(yōu)勢(shì)，若與周邊新盤定價(jià)相近，將對(duì)后者形成直接競(jìng)爭(zhēng)壓力。
01
首次出現(xiàn)“花池”設(shè)計(jì)
對(duì)于樓棟及戶型設(shè)計(jì)，開發(fā)商既要顧及市場(chǎng)需求又會(huì)考慮成本效益。
3幅居住用地總占地5.28公頃，其中0708地塊是唯一一幅臨河地塊，共規(guī)劃6棟住宅樓，前三棟臨河觀景視野開闊，戶型面積也最大，預(yù)計(jì)有200㎡、250㎡兩種選擇，后三棟預(yù)計(jì)為150㎡、170㎡戶型。
這塊地在7幅住宅地塊中面寬最大、占地最廣，是地形條件最好的一幅。地塊容積率2.43，較出讓文件中的2.4有所增加，地上計(jì)容建筑規(guī)模約54500㎡。
靠近運(yùn)河的3棟24～25F，樓高約90米，后排3棟17F，樓高54.25米，這也意味著后三棟在河景上必然有著不同程度的遮擋，但因面積段更小，單價(jià)和總價(jià)都會(huì)更低。
地塊北向南依次為2#、5#、6#，以250㎡和200㎡的豪宅為主，且靠近河岸一側(cè)為250㎡，不靠近河岸一側(cè)為200㎡。通過樓高能計(jì)算出層高在3.3～3.5米，屬于豪宅配置。
這3棟臨河樓棟有架空層和錯(cuò)層露臺(tái)，南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+陽(yáng)光花池+錯(cuò)層露臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)均為贈(zèng)送，有效增加了得房率。其中陽(yáng)光花池作為此次設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，首次出現(xiàn)在通州樓市，充分利用窗邊狹窄區(qū)域，可用以實(shí)現(xiàn)“零碎空間綠化”。
0706地塊定位改善，地上計(jì)容建筑規(guī)模約35700㎡，容積率從2.2調(diào)降至2.07。
規(guī)劃5棟住宅樓，均為17F小高層，兩梯兩戶，北側(cè)最靠近0705地塊的1#為首層架空。前排預(yù)計(jì)有100㎡左右小三居，后排約為120㎡戶型，部分樓棟室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角花池、飄窗和設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送。
0705地塊定位剛需，地上計(jì)容建筑規(guī)模約29700㎡，容積率從2.3小幅調(diào)低至2.27。
規(guī)劃5棟住宅樓，1#～4#樓為17F小高層，其中東側(cè)3#樓首層架空。5#樓為11F洋房90㎡小戶型，有業(yè)內(nèi)人士透露，大概率不會(huì)公開出售。另外4棟面積在105～122㎡。
02
正南正北朝向仍有弊端
根據(jù)設(shè)計(jì)方案來看，園區(qū)及樓棟布局會(huì)出現(xiàn)不同程度的弊端，了解情況后，購(gòu)房者可結(jié)合自身情況有選擇地做出購(gòu)房決策。
三幅地塊上的樓棟沒有依據(jù)地形而建，而是正南正北排布，雖不與河景平行，但仍保證了前排樓棟的觀景視野。
全部樓棟采取正南正北朝向，一方面保證了采光朝向，另一方面正南正北朝向加之樓棟穿插排布能夠讓更多的房源充分享受河景資源，但純正南向排布無可避免的形成采光方面的集中遮擋，而圍合式建筑通常可通過東南-西南向偏轉(zhuǎn)，延長(zhǎng)有效日照時(shí)間。
各地塊上建筑各自采取大圍合布局，各個(gè)樓棟都有機(jī)會(huì)看到園林，且臨河樓棟享有雙景觀陽(yáng)臺(tái)，但對(duì)于內(nèi)側(cè)部分樓棟來說，南向客廳視野不夠優(yōu)質(zhì)。
園區(qū)配置方面，3個(gè)地塊都有自己的主大門，空間獨(dú)立。0708地塊規(guī)劃大量風(fēng)雨連廊、
0706、0705地塊則配置中央花園+景觀亭。0706地塊另建設(shè)一棟最高兩層9米的家園中心，成為社區(qū)活動(dòng)和商業(yè)配套的補(bǔ)充。
不臨河的0705、0706兩個(gè)地塊之間設(shè)置有跨街連通的景觀大門，挑高4米，地上地下利用地庫(kù)和跨街天橋兩兩相連，以立體交通的方式做到人車分流。天橋兩端，正是帶架空層的兩棟樓。雖然是兩個(gè)地塊，但如同一個(gè)小區(qū)，無形中擴(kuò)大了各自的活動(dòng)范圍。
需注意的是，“運(yùn)河八子地塊”掛牌出讓時(shí)多規(guī)合一函中明確提到“在街道空間設(shè)計(jì)上，鼓勵(lì)0706、0708地塊沿潞濱一街東側(cè)整體設(shè)置1條商業(yè)內(nèi)街，并適當(dāng)擴(kuò)大建筑退線，預(yù)留臨時(shí)停車、沿街景觀和商業(yè)外擺空間，提升沿街界面活力?！钡珡拇舜卧O(shè)計(jì)方案看，沒有設(shè)置商業(yè)街。
同時(shí)提到需要配建一座13800㎡的家園中心，此次設(shè)計(jì)方案中將其一分為三，分別在0706、0807、0808地塊的南面，或是出于社區(qū)平權(quán)考慮。
另外，0706地塊南角兩棟17層小高樓間距相對(duì)較近，為13.76米，采光易受影響。
0705地塊西南側(cè)的0707地塊為其它類多功能用地，地上建筑物業(yè)態(tài)涵蓋范圍較廣，不易猜測(cè)。目前已知的0707地塊地上建筑規(guī)模24800㎡，限高60米，局部80米，含有1500㎡垃圾站、1200㎡地下能源站。
“運(yùn)河八子地塊”周圍新房環(huán)伺，招商朝棠攬閱有89～124㎡小面積戶型，而縵云one則是199～340㎡大戶型，均能與新地塊形成競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)新地塊北側(cè)副中心站交通樞紐投入使用后，也能乘坐22號(hào)線（預(yù)計(jì)2025年底通車）通勤朝陽(yáng)，削弱了招商朝棠攬閱的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目入市價(jià)格公布后，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步揭曉。
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