盧佳玲

7月底的時候，北海掛牌出讓湖海路旁邊的一宗面積只有11804.66㎡（17.71畝）的住宅用地，最終被人4621萬元買下，樓面價達(dá)到了3262.13元/㎡，這還是起拍價成交的，這個樓面價應(yīng)該說還是比較高的。

不過現(xiàn)在，在北海，有機會以更低價格買到地段更好的住宅用地了，而且還是帶已經(jīng)建起大樓的地塊。近日，在阿里拍賣上，北海市再次上線了一宗資產(chǎn)拍賣，北海益廈物業(yè)服務(wù)有限公司非貨幣資產(chǎn)再次被拍賣。這宗拍賣屬于破產(chǎn)公司的資產(chǎn)拍賣，北海益廈物業(yè)服務(wù)有限公司已經(jīng)破產(chǎn)了。而此次拍賣的資產(chǎn)，主要就是北海益廈物業(yè)服務(wù)有限公司在北海投資開發(fā)的一個樓盤，叫做“東城佳苑”項目，拍賣的起拍價只要1979萬元起！

這個“東城佳苑”項目只有一棟21層高的商住大樓，大樓已經(jīng)封頂而且外墻已經(jīng)裝修了一半?！皷|城佳苑”項目用地面積為6500.10平方米，約9.745畝，雖然沒有湖海路旁剛剛掛牌出讓的地塊面積大，但關(guān)鍵這“東城佳苑”項目已經(jīng)建好了大樓了，而起拍價只要1979萬元，即使不考慮建筑價值，只考慮土地價值，按照地塊容積率3.85計算，樓面價也是才791元/平方米，可謂是買地就送樓了。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，這個“東城佳苑”項目規(guī)劃建筑面積為18638.4平方米，其中住宅樓面積15990.33平方米(底層809.63平方米)，地下室面積2648.07平方米，一共有160套住宅，34個停車位。

值得注意的是，這個“東城佳苑”項目也比較靠近湖海路，位于湖海路以北，南珠大道以西，就在城東綜合市場旁邊，毗鄰南珠大道小區(qū)。這個項目2011年的時候開工建設(shè)，當(dāng)時這個片區(qū)在北海市確實非常偏僻，啥配套都沒有，當(dāng)時城東綜合市場也沒有建設(shè)。不過14年過去了，這里已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地變化了，附近除了城東綜合市場外，還有北海市海城區(qū)外國語學(xué)校和東郡足球公園。

“東城佳苑”項目在2022年和2023年的時候進(jìn)行過五次拍賣，不過都沒有人報名競拍而流拍，其中第一次拍賣的起拍價高達(dá)6040.44萬元。這次拍賣的起拍價已經(jīng)不到第一次拍賣起拍價三分之一價格了。不知道這次時隔兩年再拍賣，會不會有人考慮接盤。

不過此次拍賣，存在一個非常大的瑕疵，那就是該樓盤已經(jīng)銷售出去不少房源了，存在的買賣糾紛不少。160套房產(chǎn)中，未銷售房產(chǎn)共48套，已銷售房產(chǎn)共112套。已售房產(chǎn)中，已銷售但因合同被解除，目前房產(chǎn)上不存在購房合同的有45套:已銷售未解除合同的有67套。已銷售未解除合同的67套房產(chǎn)中有12套存在一房二賣情況，已銷售未解除合同的67套房產(chǎn)合同總價25,017,975.40元，已付購房款合計10,959,928.00元(存在一房二賣情況的購房款以最終未解除合同的買受人支付的購房款為準(zhǔn)，若一房二賣的購房合同均未解除的，簽訂在后的合同視為解除，該套房地產(chǎn)已支付的購房款以合同簽訂在前的買受人支付的購房款為準(zhǔn))。

所以，從房產(chǎn)銷售情況來看，這個“東城佳苑”項目實際可銷售的房源不多，而且已經(jīng)銷售的房源還存在糾紛。這或許是拍賣降價這么多都流拍的原因之一吧，如果沒有問題，估計這個價格肯定會搶飛了。

值得注意的是，此次拍賣，除了“東城佳苑”項目資產(chǎn)外，北海益廈物業(yè)服務(wù)有限公司有15筆對外債權(quán)也是一起拍賣了，債權(quán)金額為39,512,592.85元，不過該債權(quán)為為股東蔡榮華、李婧的個人債務(wù)提供擔(dān)保或以房抵債，這些錢能不能追回就難說了，估計是打水漂了。