益和璧

觀點(diǎn)網(wǎng)拿地近兩個(gè)月，中建玖合“運(yùn)河八子”組團(tuán)地塊逐步披露了地塊規(guī)劃。

北京6月份首場(chǎng)土拍中，中建玖合以74.91億元底價(jià)成功競(jìng)得北京城市副中心0101街區(qū)8宗組團(tuán)地塊。

地塊包含F(xiàn)ZX-0101-0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811共7個(gè)R2二類(lèi)居住用地，及F3其他類(lèi)多功能用地FZX-0101-0707。

近日，該組合地塊中0705、0706及0708三幅居住地塊總平圖正式公示，三宗地塊將共同構(gòu)建起由16棟住宅組成的多樣化住區(qū)，涵蓋11層洋房、17層小高層與25層高層三種建筑形態(tài)。

消息人士透露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2025年9月開(kāi)盤(pán)，年內(nèi)共推出840套房源，總貨值約70億元。

“運(yùn)河八子”組團(tuán)將面市

據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案顯示，三地塊總建設(shè)用地面積約5.28萬(wàn)平方米，總建筑面積約18.13萬(wàn)平方米（其中地上計(jì)容建筑面積約12萬(wàn)平方米，地上不計(jì)容建筑面積4478.53平方米，地下建筑面積5.68萬(wàn)平方米）。

北京城市副中心0101街區(qū)FZX-0101-0705、0706、0708地塊R2二類(lèi)居住用地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

具體來(lái)看，0705地塊含物業(yè)管理用房1處，地上建筑面積100平方米；含開(kāi)閉站1處，用地面積300平方米，地上建筑面積500平方米；含有線(xiàn)電視三級(jí)機(jī)房1處，建筑面積30平方米，可與建筑結(jié)合設(shè)置。

0706地塊含物業(yè)管理用房1處，地上建筑面積100平方米；含再生資源回收站1處，建筑面積150平方米，可采用地下建筑形式；含社區(qū)管理服務(wù)用房1處，地上建筑面積500平方米。

0708地塊含物業(yè)管理用房1處，地上建筑面積100平方米。

在設(shè)計(jì)規(guī)劃要求上，鼓勵(lì)設(shè)置開(kāi)敞式的風(fēng)雨連廊，且風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接，設(shè)置可上人屋頂花園、觀景平臺(tái)等。

北京城市副中心0101街區(qū)FZX-0101-0705、0706、0708地塊R2二類(lèi)居住用地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

根據(jù)公示的總平面圖，三幅地塊共規(guī)劃了16棟11-25F住宅樓，涵蓋11層洋房、17層小高層與25層高層三種建筑形態(tài)。

其中，F(xiàn)ZX-0101-0705地塊共規(guī)劃5棟住宅樓，其中1＃、2＃、4＃住宅樓17F/-2F，高度52.55米；3＃住宅樓17F/-2F，高度54米，首層架空，通過(guò)風(fēng)雨連廊與0705-S1＃配套樓相連，風(fēng)雨連廊下方凈高≥4米；5＃住宅樓11F/-2F，高度33.70米；另小區(qū)內(nèi)部有一個(gè)長(zhǎng)方形的景觀亭及一個(gè)梯形的室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，面積200㎡。

FZX-0101-0706地塊亦共規(guī)劃5棟住宅樓，其中1＃住宅樓17F/-2F，高度54米，首層架空，通過(guò)風(fēng)雨連廊與0706-S1＃配套樓相連；2＃、4＃、5＃住宅樓17F/-1F，高度52.55米；3＃住宅樓17F/-2F，高度52.55米；小區(qū)內(nèi)部同樣有一個(gè)長(zhǎng)方形的景觀亭及一個(gè)200㎡的室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。

FZX-0101-0708地塊共規(guī)劃6棟住宅樓，其中1＃住宅樓17F/-2F，高度54.25米；2＃住宅樓25F/-2F，高度89.2米，首層架空，通過(guò)風(fēng)雨連廊與5＃住宅樓相連，風(fēng)雨連廊下方凈高≥4米；3＃、4＃住宅樓17F/-2F，高度54.25米；5＃住宅樓25F/-2F，高度89.2米，首層架空，通過(guò)風(fēng)雨連廊與6＃住宅樓相連；6＃住宅樓24F/-2F，高度85.7米，首層架空，通過(guò)風(fēng)雨連廊與景觀大門(mén)、0708-S1＃配套樓（鄰里共享公共空間）和下沉庭院相連。

也就是說(shuō)，通過(guò)風(fēng)雨連廊，2＃、5＃、6＃住宅樓與景觀大門(mén)、鄰里共享公共空間和下沉庭院，是串聯(lián)起來(lái)的，真正發(fā)揮了連廊的作用。

通州新房混戰(zhàn)

消息人士透露，此次首先公示的三宗子地塊中，不臨河的0705、0706地塊主打剛需，預(yù)計(jì)以中小戶(hù)型為主；0708地塊臨河，主打豪宅，預(yù)計(jì)以大戶(hù)型為主。

戶(hù)型與套數(shù)方面，不臨河的0705、0706地塊主力戶(hù)型為105㎡、108㎡的三居及122㎡的四居，其中0705地塊90㎡的戶(hù)型大概率內(nèi)部消化，不公開(kāi)銷(xiāo)售；臨河的0708地塊主力戶(hù)型為150㎡、175㎡、200㎡的大平層。

價(jià)格區(qū)間方面，不臨河的0705、0706地塊均價(jià)5.8-5.9萬(wàn)元/㎡；臨河的0708地塊均價(jià)6.4-6.5萬(wàn)元/㎡。

中建玖合的“運(yùn)河八子”作為超級(jí)大盤(pán)項(xiàng)目，以戶(hù)均120平米計(jì)算，將近2000套，其入市將對(duì)通州在售的新盤(pán)產(chǎn)生巨大沖擊。

目前通州地界并不缺在售項(xiàng)目，其中梨園板塊的招商·云璟攬閱、中國(guó)鐵建·花語(yǔ)璟云，土橋板塊的金隅·花溪云錦和八里橋板塊的招商·朝棠攬閱。

且中建玖合的臨河地塊具備豪宅基因，前排河景大戶(hù)型的設(shè)計(jì)更契合高端市場(chǎng)，首當(dāng)其沖與其形成競(jìng)爭(zhēng)的便是西北角的縵云ONE。

據(jù)悉，縵云ONE通州項(xiàng)目是由合生創(chuàng)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高端住宅項(xiàng)目，位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處通州運(yùn)河核心區(qū)，是運(yùn)河商務(wù)區(qū)與通州政務(wù)區(qū)雙區(qū)交匯的黃金節(jié)點(diǎn)，距離中建玖合項(xiàng)目?jī)H5公里。

目前，縵云ONE含二期未取證的281套，約有400套待售房源。

消息人士指出，中建玖合臨河三塊地中的0708地塊200平米以上戶(hù)型共計(jì)144套，加上0810、0811地塊的定位和0708相似，200平米以上戶(hù)型，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有約192套。

由此看來(lái)，中建玖合多個(gè)子地塊的項(xiàng)目規(guī)劃由高層豪宅與低密改善產(chǎn)品組合，能與周邊項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

但不可忽視的是，通州市場(chǎng)新盤(pán)眾多且?guī)齑媪看?，其入市可能加劇通州住宅市?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，在此背景下，中建玖合的超級(jí)大盤(pán)也面臨相應(yīng)的去化壓力。

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