廖婉宏

中金發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，維持恒隆地產(chǎn)（00101）2025-26年盈利預(yù)測(cè)不變。維持跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)，上調(diào)目標(biāo)價(jià)11%至8.9港元/股，對(duì)應(yīng)14.5倍目標(biāo)2025年核心P/E、5.8%目標(biāo)2025年股息收益率和12%上行空間，主要考慮內(nèi)地購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)改善、且公司財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健。公司交易于12.9倍2025年核心P/E和6.5%

2025年股息收益率。

中金主要觀點(diǎn)如下：

1H25業(yè)績(jī)符合該行預(yù)期

公司公布1H25業(yè)績(jī)：收入49.7億港元，同比下降19%，其中物業(yè)租賃收入同比下降3%；股東應(yīng)占基本純利15.9億港元，同比下降9%，對(duì)應(yīng)每股盈利0.33港元，符合預(yù)期；其中物業(yè)租賃對(duì)應(yīng)股東應(yīng)占基本純利為16.5億港元，同比下降6%。公司宣派中期股息0.12港元/股，如期同比持平。

內(nèi)地商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯扭轉(zhuǎn)，其余租賃物業(yè)維持相對(duì)平穩(wěn)

公司旗下10家內(nèi)地購(gòu)物中心銷(xiāo)售額在3Q24-2Q25四個(gè)季度分別同比下跌18%、11%、7%、1%，經(jīng)營(yíng)壓力按季度明顯緩解、帶動(dòng)租金收入企穩(wěn)，1H25內(nèi)地商場(chǎng)人民幣口徑租金收入與去年相比基本持平（該組合占公司總租金收入的56%）。該行認(rèn)為變化背后的原因包括內(nèi)地整體消費(fèi)環(huán)境穩(wěn)中向好、出境消費(fèi)壓力緩解、以及商場(chǎng)積極調(diào)整租戶(hù)組合并升級(jí)商業(yè)氛圍等。收入占比不高的內(nèi)地寫(xiě)字樓組合受市場(chǎng)環(huán)境拖累，出租率平均環(huán)比下行3.2個(gè)百分點(diǎn)，人民幣口徑租金收入整體同比下降5%。占總租金收入約三成的香港物業(yè)組合租金收入同比下跌4%，其中零售物業(yè)下降7%、辦公樓物業(yè)下降1%。

財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健，利息成本下降

截至2025年中期，公司凈負(fù)債率為33.5%，與去年年底基本持平?？傌?cái)務(wù)費(fèi)用同比下降7%，平均借貸利息環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.9%，主要由HIBOR變動(dòng)及債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（人民幣貸款比例增加）所支持。

內(nèi)地購(gòu)物中心銷(xiāo)售及租金或延續(xù)改善趨勢(shì)

考慮到內(nèi)地消費(fèi)大環(huán)境的相對(duì)穩(wěn)定，以及公司積極的運(yùn)營(yíng)調(diào)改舉措和逐步走低的基數(shù)條件，該行對(duì)其內(nèi)地購(gòu)物中心下半年經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)持積極判斷、認(rèn)為零售額或有穩(wěn)定甚至同比轉(zhuǎn)正的可能性。新項(xiàng)目杭州恒隆廣場(chǎng)亦如期順利推進(jìn)，公司預(yù)計(jì)2025下半年起辦公樓有望逐步落成，預(yù)期商場(chǎng)2026上半年開(kāi)業(yè)，七月底已實(shí)現(xiàn)81%預(yù)租。

堅(jiān)持審慎財(cái)務(wù)紀(jì)律與穩(wěn)定股東回報(bào)

該行認(rèn)為公司將持續(xù)積極管理財(cái)務(wù)報(bào)表，控制資本開(kāi)支并推動(dòng)項(xiàng)目處置與資本循環(huán)。該行預(yù)期其資本開(kāi)支有望在今年達(dá)峰后持續(xù)下降，凈負(fù)債率將維持40%以下的審慎水平?；谄浞€(wěn)健的經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)和可控的債務(wù)壓力，該行認(rèn)為公司全年派息金額有望保持穩(wěn)定。

風(fēng)險(xiǎn)提示：內(nèi)地重奢消費(fèi)下行壓力超預(yù)期，香港零售和寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力超預(yù)期。