商業(yè)
《偽COD處決》第十期
相比較之下，
楊亮
4小時前
昌平新城：東區(qū)上、新
2025-08-02 00:52:02
38305
大家?guī)?025年北京土地的第23篇推送
進入2025年下半年，北京土拍市場節(jié)奏開始放緩。
整個7月份，只有一頭一尾的延慶和昌平兩組地塊參與，而8月份確定拍地時間的順義薛大人莊地塊，也定在月底的8月26號。
剛剛，昌平新城東區(qū)組合地確定最終買家，至此2025年北京宅地成交數(shù)量來到24組，總成交金額1024.85億元。
2025年北京土拍成交地圖
今天昌平地塊的具體的成交信息是↓↓↓
地塊名稱：昌平新城東區(qū)二期CP00-1101-0033、0036地塊、昌平新城東區(qū)四期CP00-1101-0044地塊
拿地房企：北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司（已確定龍湖做代建代銷住宅、教育用地）；
成交金額：13.69億（溢價率0%）；
住宅樓面價：2.04萬/平。
昌平新城東區(qū)西地塊全景圖
新昌平新城東區(qū)地塊算是昌平各項素質(zhì)比較不錯的地塊，但它卻遇到了北京樓市整體下行期，未來入市壓力并不小。
關(guān)于今天的新地塊，關(guān)于昌平新房市場，你有啥想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們邊看邊聊。
首先看看地塊。
此次出讓的昌平新城東區(qū)地塊是一塊組合地，由0033宅地、0036托幼用地和0044商業(yè)用地組成。
昌平新城東區(qū)新地塊位置
其中0033宅地位于現(xiàn)狀小區(qū)北京風景北側(cè)，內(nèi)環(huán)東路東側(cè)，距離昌平線北邵洼地鐵站直線距離600米左右，同時0033地塊距離西北側(cè)清華附中昌平學校，直線距離1.1公里左右。
0033宅地東側(cè)的0036托幼用地則規(guī)劃建設(shè)12班幼兒園。
而0044商業(yè)用地在白浮泉公園東側(cè)，按照大規(guī)劃屬于昌平新城東區(qū)濱水商街的一部分。
0044地塊全景圖
地塊住宅地塊南側(cè)直線1公里左右就是南邵主城區(qū)，路勁世界城等生活配套醇熟。
此外，0033宅地東北側(cè)500米左右，是規(guī)劃的北醫(yī)三院昌平院區(qū)的大概位置，不過位置還未最終確定，不過位置范圍已經(jīng)確定在與0033地塊一個街區(qū)的0038、0039地塊。
也就是說0033宅地未來入市，板塊內(nèi)醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、公園等配置都會跟上，屬于比較優(yōu)質(zhì)的宅地。
再看0033宅地地塊本身，形狀比較方正，東西與南北的長度比也不夸張，未來會比較方便進行樓棟的排布設(shè)計。
0033地塊的用地規(guī)模2.87萬平，地上建筑規(guī)模5.74萬平，以100平的套均面積來算的話，未來將是一個500戶體量的小區(qū)。
昌平新城東區(qū)地塊信息
而且0033宅地的容積率只有2.0，低于地塊西側(cè)建發(fā)觀堂府和東北側(cè)梧桐山語的2.2。
地塊控高36米，局部可到45米，未來可設(shè)計15層以下的小洋房，居住舒適度會非常好。
當然，沒有一個地塊是完美的。
就比如0033宅地西側(cè)就是昌平新城東區(qū)主干道內(nèi)環(huán)東路，未來地塊西側(cè)的住宅可能會有噪音影響，而且地塊西南側(cè)有一部分還是昌平線的地下線，西側(cè)首層可能會有地鐵噪音和震動影響。
0033宅地衛(wèi)星圖
還有一點，就是0033宅地東北側(cè)100米左右，是一個昌平區(qū)文物保護單位何營村伯哈智墓，是一個明清時期的回族陵園，可能會成為未來買房人比較忌諱的一個點。
但整體來說，0033宅地的總體素質(zhì)非常不錯。
今天昌平新城新地塊的總成交價是13.69億，其中0033宅地和0036教育用地成交價為11.6億元。
圖源地塊文件
經(jīng)過計算，0033地塊的住宅樓面價是2.04萬/平。
而2023年3月拿地的梧桐山語的樓面價是2.49萬/平，2023年9月份拿地的建發(fā)觀堂府，彼時的樓面價為2.59萬/平。
相比較之下，0033地塊的樓面價低了不少，而這也有利于地塊后期住宅項目入市，為產(chǎn)品打造預留充足的利潤空間，后期定價方面也會有更多的可操作空間。
但與0033宅地同屬一個版塊的建發(fā)觀堂府、梧桐山語目前仍有不少的存量，包哥粗略統(tǒng)計了下，觀堂府一二期等三個項目截至7月底的新房庫存還有接近1000套。
這1000套左右的存量，對0033宅地來說，是實打?qū)嵉馁N面競爭。
觀堂府一二期7月份的成交均價在4.6萬/平左右，這不低的價格是建發(fā)的產(chǎn)品力溢價，而且觀堂府的實景做得相當不錯。
而梧桐山語目前還有超500套的存量，雖然產(chǎn)品設(shè)計和裝標方面沒有辦法和現(xiàn)在的好房子項目相比，但卻占了一個準現(xiàn)房和價格低的性價比優(yōu)勢。
梧桐山語7月份的網(wǎng)簽均價只有3.77萬/平，卷價格沒幾個能卷得過它。
在今天昌平新地塊開拍前，包哥就統(tǒng)計了昌平大部分主力在售新房的網(wǎng)簽情況↓↓↓
昌平部分在售新房信息
除了新地塊所在的昌平新城東區(qū)板塊處在季度內(nèi)卷狀態(tài)外，朱辛莊、沙河高教園、北四村、東二旗也都有不少主力在售項目，正在加緊去化。
包哥統(tǒng)計了大概15個主力在售的項目，目前只有朱辛莊的中海寰宇未來、新城東區(qū)建發(fā)觀堂府一期、東二旗北京國賢府一期，網(wǎng)簽去化率在80%左右，其他的項目仍有不少庫存。
而包哥統(tǒng)計的昌平新房這15個項目，未網(wǎng)簽庫存直接超過9000套。
也就是說，全昌平新房庫存直接超過了10000套，再加上如今大環(huán)境下去化速度放緩不少，成交均價也有明顯的下降，成交量銷冠昌平也需要想辦法。
而此時成交的0033宅地，不僅要考慮新城東區(qū)1000套存量的鄰居項目的虎視眈眈，更要思考面對全昌平新房10000+庫存的強勢壓迫。
產(chǎn)品和價格肯定是要卷了，只不過現(xiàn)在的市場環(huán)境，只卷這兩樣好像遠遠不夠。
以上。
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