南方財(cái)經(jīng)全媒體記者林漢垚北京報(bào)道

繼京滬之后，廣州、廈門兩地也于近日開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)。

7月14日，國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局、廣州市委金融辦、廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作的通知》（下稱《廣州試點(diǎn)通知》）。

7月16日，國家金融監(jiān)督管理總局廈門監(jiān)管局、廈門市自然資源和規(guī)劃局、國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局、中共廈門市委金融委員會(huì)辦公室《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知》（下稱《廈門試點(diǎn)通知》）。

廣州試點(diǎn)突破地域、機(jī)構(gòu)限制

據(jù)了解，《廣州試點(diǎn)通知》引入預(yù)登記機(jī)制，委托人與信托機(jī)構(gòu)可先行申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，有效鎖定物權(quán)，提升不動(dòng)產(chǎn)信托設(shè)立的靈活性和安全性，該機(jī)制針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托設(shè)立時(shí)常見的不動(dòng)產(chǎn)暫未滿足轉(zhuǎn)移登記條件的“卡脖子”問題。

同時(shí)，廣州試點(diǎn)還突破地域和機(jī)構(gòu)限制，開放適用全國機(jī)構(gòu)，明確試點(diǎn)政策不僅適用于廣東轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)在穗業(yè)務(wù)，惠及在廣州設(shè)有異地部門的全國性信托公司。

流程設(shè)計(jì)中，《廣州試點(diǎn)通知》覆蓋遺囑信托場景，在全部法定繼承人到場確認(rèn)遺囑有效性的情況下，允許信托機(jī)構(gòu)憑遺囑信托文件單方申請(qǐng)登記。

在《廣州試點(diǎn)通知》出臺(tái)不久，廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心便為廣東粵財(cái)信托有限公司（下稱“粵財(cái)信托”）發(fā)放全國第一張不動(dòng)產(chǎn)信托預(yù)告登記證明。

在該項(xiàng)目中，委托人張先生將名下位于廣州市一處房產(chǎn)及現(xiàn)金資產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)，委托粵財(cái)信托成立家庭服務(wù)信托?；涁?cái)信托幫助委托人解決家庭財(cái)產(chǎn)管理與傳承、養(yǎng)老保障問題和公益慈善訴求。

該項(xiàng)目就運(yùn)用預(yù)告登記的方式，將預(yù)售商品房、未辦證二手房等暫未具備轉(zhuǎn)移條件的房產(chǎn)納入不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)范圍。

同時(shí)，該項(xiàng)目由北京大成（廣州）律師事務(wù)所擔(dān)任獨(dú)立監(jiān)察人，構(gòu)建“受托人+監(jiān)察人”雙治理機(jī)制，由法律專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)信托運(yùn)作實(shí)施全流程監(jiān)督，形成委托人意愿與受益人權(quán)益的雙重保障體系。

粵財(cái)信托表示，該項(xiàng)目不僅拓寬了不動(dòng)產(chǎn)信托的設(shè)立門檻，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了信托財(cái)產(chǎn)的提前鎖定以及財(cái)產(chǎn)隔離，有效防止財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中的權(quán)利瑕疵與處置風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目深度整合了財(cái)富傳承、養(yǎng)老保障、公益慈善三大場景，為老齡化社會(huì)下的家庭提供“財(cái)產(chǎn)隔離+風(fēng)險(xiǎn)防控+目的實(shí)現(xiàn)”一站式解決方案，開創(chuàng)服務(wù)信托功能復(fù)合化新路徑。

廈門明確兩大登記類型

《廣州試點(diǎn)通知》出臺(tái)兩天后，廈門也出臺(tái)了《廈門試點(diǎn)通知》。

根據(jù)《廈門試點(diǎn)通知》，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)信托當(dāng)事人申請(qǐng)，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬、其他法定事項(xiàng)和信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，以完成權(quán)屬登記、信托公示登記的行為。

廈門轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)作為信托受托人取得廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，根據(jù)信托文件約定管理、運(yùn)用、處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記適用《廈門試點(diǎn)通知》。委托人交付的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為委托人合法所有，可估值、可轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬清晰，無權(quán)利限制情形。

在《廈門試點(diǎn)通知》中，登記類型包括轉(zhuǎn)移登記與變更登記兩種類型，共七種情況。

其中轉(zhuǎn)移登記類型包括（1）受托人接受委托人以廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立信托的；（2）信托存續(xù)期間，受托人接受委托人以廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)追加交付信托財(cái)產(chǎn)的；（3）信托存續(xù)期間，受托人運(yùn)用信托資金購買廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的；（4）信托存續(xù)期間，受托人因人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等取得廈門市行政區(qū)域范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的；（5）信托存續(xù)期間，因原受托人辭任或職責(zé)終止，更換受托人的；（6）信托存續(xù)期間或信托終止時(shí)，受托人根據(jù)信托文件約定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利分配給受益人的。

當(dāng)資產(chǎn)服務(wù)信托的受益人發(fā)生變更的，則應(yīng)依法辦理變更登記。

此外，《廈門試點(diǎn)通知》還明確了以上每種情況的辦理流程。

四地進(jìn)行試點(diǎn)探索

在此之前，北京、上海兩地已先后開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)，目前全國共四地進(jìn)行相關(guān)探索。

2024年12月，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，推進(jìn)北京市轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)規(guī)范開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。隨后，北京轄內(nèi)國投泰康信托和中國外貿(mào)信托于2025年4月2日分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。

2025年5月，上海市委金融辦、上海金融監(jiān)管局等六部門印發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》，在適用范圍、辦理流程、協(xié)同機(jī)制等方面均有所創(chuàng)新。

6月，上海金融監(jiān)管局發(fā)文透露，上海信托、愛建信托各有不動(dòng)產(chǎn)信托登記案例在上海同步成功落地，標(biāo)志著我國不動(dòng)產(chǎn)信托運(yùn)用場景進(jìn)一步拓展到家庭財(cái)富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域，再次展現(xiàn)了信托服務(wù)民生需求的獨(dú)特價(jià)值。

此外，今年4月，珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也與國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局開展“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記”專題研討，圍繞不動(dòng)產(chǎn)信托登記的法律依據(jù)、操作流程、稅費(fèi)繳納等展開，意在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托登記在珠試點(diǎn)落地。