吳俊定

近日，友邦保險收購上海松江柚米社區(qū)引發(fā)市場對險資“買樓”的關注。在利率下行、優(yōu)質資產(chǎn)稀缺的背景下，險資持續(xù)加大對優(yōu)質不動產(chǎn)的投資力度。中國保險行業(yè)協(xié)會披露的信息顯示，截至7月22日，共有4家保險公司公布了13筆不動產(chǎn)投資，涉及6個不動產(chǎn)項目，合計新增投資接近50億元，較去年同期有明顯增長。此外，還有不少險資通過設立基金或投資公募REITs等方式布局不動產(chǎn)。

與此前重倉地產(chǎn)股不同，如今險資投資不動產(chǎn)更倚重持有購物中心、寫字樓、長租公寓等收租型物業(yè)的方式，以獲取長期、穩(wěn)定的租金收入。業(yè)內人士表示，險資加大對不動產(chǎn)的投資力度，是為了緩解資產(chǎn)收益難以覆蓋負債成本的壓力。優(yōu)質不動產(chǎn)具有長久期、低波動、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特性，契合險資投資需求。不過，險資在投資不動產(chǎn)時，需加強相關投研能力建設，關注退出路徑等問題。

●本報記者陳露

加大不動產(chǎn)配置力度

近日，友邦保險通過其參與成立的“中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金”投資了位于上海松江的租賃住宅柚米社區(qū)，房源共計2252套，總建筑面積超13萬平方米。

這是險資加速布局不動產(chǎn)的一個縮影。中國保險行業(yè)協(xié)會披露的信息顯示，截至7月22日，今年以來中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動產(chǎn)投資，涉及6個不動產(chǎn)項目，均為對此前簽署的不動產(chǎn)項目的新增投資，合計新增投資47.47億元，出資筆數(shù)和金額均較去年同期有所增加。

此外，今年以來，還有多家保險公司加大了對優(yōu)質不動產(chǎn)的配置力度。比如，今年2月，新華保險、大家保險攜手萬科集團旗下住房租賃平臺等，成立萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）。今年1月，加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會宣布，同意將其與龍湖集團在中國四個房地產(chǎn)合資項目的49%股權出售給大家保險。

業(yè)內人士認為，在利率持續(xù)下行的環(huán)境里，傳統(tǒng)固收類資產(chǎn)已難以滿足險資的收益需求，險資急需拓展投資渠道。優(yōu)質不動產(chǎn)具有長久期、低波動和現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，能夠滿足險資對長期穩(wěn)定收益的需求，成為其優(yōu)化投資策略的重要選擇。

從投資端來看，債券是險資的主要配置資產(chǎn)，不過債券利率不斷下行，截至7月22日，10年期國債收益率為1.69%。從負債端來看，在經(jīng)歷多輪調整之后，當前市面上大部分普通型人身保險產(chǎn)品預定利率上限為2.5%，而前幾年普通型人身保險產(chǎn)品預定利率為3%、3.5%。險資負債端成本具有剛性，但當前債券市場利率整體下行，使得險資面臨資產(chǎn)收益難以覆蓋負債成本的壓力。

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉表示：“傳統(tǒng)固定收益類資產(chǎn)收益率不斷走低，而險資負債端的償付壓力和現(xiàn)金流需求持續(xù)存在，所以險資需要調整自己的配置策略，減少對傳統(tǒng)固收資產(chǎn)的依賴，增配權益和另類資產(chǎn)，以獲取更多穩(wěn)健收益，其中比較典型的另類投資標的就是不動產(chǎn)?！?/p>

北京排排網(wǎng)保險代理有限公司總經(jīng)理楊帆表示，優(yōu)質不動產(chǎn)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠滿足險資這類長期資金對收益的需求。同時，險資有分散投資、降低風險、優(yōu)化資產(chǎn)配置的需求，不動產(chǎn)與股票、債券的關聯(lián)度較低，因而成為險資的一大投資選擇。

投資方式更加多元

此前，險資對不動產(chǎn)的投資方式主要是重倉地產(chǎn)股。近年來，隨著市場環(huán)境的變化，險資對不動產(chǎn)的投資方式趨向多元，例如通過股權直投、設立私募基金以及投資公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS等方式投資不動產(chǎn)。

記者從業(yè)內了解到，購物中心、寫字樓、長租公寓等不動產(chǎn)的投資收益主要包括底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的租金收入，以及長期的資產(chǎn)增值。在當前低利率環(huán)境下，險資通過投資優(yōu)質不動產(chǎn)來優(yōu)化資產(chǎn)負債匹配。

“優(yōu)質不動產(chǎn)能夠提供穿越周期的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報。”某中小保險資管公司相關負責人向記者透露，當前公司在不動產(chǎn)領域的投資聚焦于部分一線城市核心地段的商業(yè)不動產(chǎn)。整體來看，公司投資的商業(yè)不動產(chǎn)出租率較高，能夠獲得穩(wěn)定的租金收入。

“核心地段的優(yōu)質不動產(chǎn)項目投資收益基本確定且具有長期增值潛力。目前來看，這些項目的凈運營收益率可以達到4%左右，完全能夠覆蓋負債成本。”某銀行系險企相關負責人告訴記者，該公司目前投資了北京、上海等城市核心地段的不動產(chǎn)項目。

在投資方式上，不少保險公司通過投資公募REITs等方式對不動產(chǎn)進行投資。比如，中國人壽與財信人壽、首程控股等聯(lián)合發(fā)起設立北京平準基礎設施不動產(chǎn)股權投資基金，該基金將通過戰(zhàn)略配售等方式投資基礎設施公募REITs。多家保險公司還通過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下投資以及二級市場擇時交易等方式投資公募REITs。

投研能力有待提升

業(yè)內人士表示，當前險資對不動產(chǎn)的配置比例處于低位，未來隨著政策環(huán)境不斷優(yōu)化，險資的不動產(chǎn)配置比例有望提升。不過，投資不動產(chǎn)項目對險資的投研能力要求較高。

某大型保險資管公司相關負責人表示，公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS等是盤活存量資產(chǎn)的有效路徑，具有較大發(fā)展?jié)摿?。當前險資對此類資產(chǎn)的配置比例相對較低，有較大的提升空間，公司正在積極關注保障房等項目的投資機會。

朱元偉表示，不動產(chǎn)投資與股票、債券或其他非標投資存在較多差異，它是一個相對復雜的體系，涉及市場、財務、運營、法律合規(guī)等多種潛在風險。如果不僅僅是財務投資而是追求主動管理，還需要具備較高的資產(chǎn)運營管理能力。這對于險資的投研體系、管理體系、運營體系、決策機制、風控體系等都構成較大的挑戰(zhàn)。

險資在通過公募REITs參與不動產(chǎn)投資時還存在一定障礙。比如，當前公募REITs的市場規(guī)模和流動性有限，大額交易容易對市場價格造成沖擊，大體量險資難以充分參與，僅能以有限資金試水。此外，險資投資公募REITs的風險因子相對較高，對險資投資產(chǎn)生掣肘。專家建議，應適當降低險資投資公募REITs風險因子，以提升險資投資積極性。

能否順利退出也是險資投資不動產(chǎn)的一大考量因素。對外經(jīng)濟貿易大學創(chuàng)新與風險管理研究中心副主任龍格表示，對于運營型不動產(chǎn)，險資的退出渠道主要有公募REITs和大宗交易兩種。公募REITs的發(fā)行有一定門檻，需要滿足運營時間、租金收益率等條件，而大宗交易的活躍度有待提升，建議通過適當放寬公募REITs準入門檻、加快推動資產(chǎn)證券化產(chǎn)品建設等方式來破解這一難題。