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文/每日財(cái)報(bào)侯宇婷

7月18日，世茂集團(tuán)發(fā)布一則致·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃（下稱“中信龍崗項(xiàng)目”）全體投資人的公開函，內(nèi)容包括深圳龍崗區(qū)政府提出以68億元補(bǔ)償價(jià)收回深港國(guó)際中心12宗地塊（原拿地成本239億元），其中11宗涉及中信龍崗項(xiàng)目。

這將中信信托推上風(fēng)口浪尖。

公開資料顯示，中信信托于2020年7月發(fā)起設(shè)立“中信·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”（下稱“龍崗項(xiàng)目”），總規(guī)模87億元，資金用于支持世茂集團(tuán)開發(fā)的深圳龍崗深港國(guó)際中心綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目原計(jì)劃建設(shè)包括“中國(guó)第一高樓”（超600米）在內(nèi)的地標(biāo)建筑，但因政策限高導(dǎo)致規(guī)劃審批停滯，自2022年起陷入爛尾。

根據(jù)合同約定，龍崗項(xiàng)目分A至E五類份額，期限12-24個(gè)月，預(yù)期年化收益率6.7%-7.9%。但自2022年4月起，世茂集團(tuán)因流動(dòng)性危機(jī)停止還款，項(xiàng)目逾期至今。最新的季度管理報(bào)告顯示，截至2025年6月，信托本金余額仍達(dá)56.79億元，涉及約800名個(gè)人投資者（占比50%）及機(jī)構(gòu)客戶、家族信托。

這份收地化險(xiǎn)方案的核心內(nèi)容是，深圳龍崗區(qū)相關(guān)部門將對(duì)世茂集團(tuán)2017年競(jìng)得的12宗土地進(jìn)行收回，后者是曾經(jīng)備受矚目的深港國(guó)際中心項(xiàng)目的核心資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)拿地成本在239億元左右，此次回收補(bǔ)償定價(jià)（68億元）相當(dāng)于打了三折。這樣自然會(huì)影響到中信信托產(chǎn)品的相關(guān)利益。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道，中信龍崗項(xiàng)目投資人自7月18日上午9:00開始，可以針對(duì)上述方案進(jìn)行投票，并在月底就此召開受益人大會(huì)。有投資者接到通知，自己的累計(jì)兌付比例將在全部本金的85%左右，但兌付周期會(huì)持續(xù)到2027年1月。但有投資人稱，7月17日投資人大會(huì)上形成的一個(gè)溝通成果是：如果有持有信托份額10%以上的投資人能夠形成關(guān)于暫停這項(xiàng)投票的議案，該收地化險(xiǎn)方案的表決和推進(jìn)可以中止。

中信信托在上述召集受益人大會(huì)的通知中也提示：“本信托計(jì)劃出現(xiàn)逾期后，受托人持續(xù)通過債務(wù)重組、司法拍賣、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等多種方式推進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解，但受限于房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整客觀情況，最終均未能得以實(shí)施。為推動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)，受托人及所屬集團(tuán)與深圳市、龍崗區(qū)兩級(jí)政府做了大量的會(huì)談及溝通，盡最大努力推動(dòng)政府審批同意通過土地整備方式收回12宗土地。鑒于當(dāng)前深圳市商業(yè)辦公市場(chǎng)持續(xù)下行的行情、及12宗土地現(xiàn)有規(guī)劃條件轉(zhuǎn)讓的局限性，受托人認(rèn)為由政府收回12宗土地是目前項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解的相對(duì)較優(yōu)的方案。

同時(shí)，如本信托計(jì)劃受益人大會(huì)未能審議通過收地化險(xiǎn)方案或本次審議事項(xiàng)經(jīng)本次受益人大會(huì)審議通過，但相關(guān)主體未同意收地化險(xiǎn)方案，受托人將終止推進(jìn)本次收地化險(xiǎn)方案，并本著充分維護(hù)受益人合法權(quán)益原則，積極與相關(guān)方溝通協(xié)商，采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、重組、推進(jìn)司法程序等多種方式推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。但由于目前其他風(fēng)險(xiǎn)處置方式未有明確方案，本信托計(jì)劃項(xiàng)下抵債資產(chǎn)的處置周期較長(zhǎng)，處置結(jié)果也存在很大的不確定性?！?/p>

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