本周，日本再次成為新聞熱點(diǎn)。據(jù)新華社報(bào)道，美國(guó)總統(tǒng)特朗普7月22日在社交媒體上發(fā)文稱，美國(guó)與日本達(dá)成貿(mào)易協(xié)議。此外，當(dāng)?shù)貢r(shí)間7月23日，日本首相石破茂稱，將在8月結(jié)束前正式表明辭職意向。政經(jīng)變動(dòng)疊加，日本股市在7月23日早盤大幅上漲，引發(fā)市場(chǎng)熱議。
事實(shí)上，早在市場(chǎng)劇烈波動(dòng)之前，日本就逐步成為全球資本競(jìng)逐的焦點(diǎn)。而巴菲特持續(xù)加碼日本，更為市場(chǎng)釋放出強(qiáng)烈的投資信號(hào)——自2020年起重倉(cāng)日本五大商社后，至2025年其持股比例已突破10%。
日本房地產(chǎn)真的值得投資嗎？有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)和注意事項(xiàng)？為了更好地回應(yīng)客戶關(guān)切，諾亞控股旗下Olive攜手以諾教育，舉辦日本房地產(chǎn)投資策略專場(chǎng)，OliveJapan為諾亞的客戶帶來(lái)深入解讀，涵蓋宏觀走勢(shì)、投資邏輯、房產(chǎn)類型選擇、稅務(wù)規(guī)劃與避坑指南，幫助客戶從全球視角與本地洞察中，更清晰地理解日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值。
以下是諾亞為您提煉的三大關(guān)鍵要素，帶您快速理解日本房產(chǎn)背后的投資邏輯：
日本宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底反彈”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)
長(zhǎng)期以來(lái)，“失去的三十年”幾乎成為日本經(jīng)濟(jì)的代名詞。然而，近年來(lái)的宏觀數(shù)據(jù)顯示，日本正逐步擺脫長(zhǎng)期停滯，展現(xiàn)出復(fù)蘇勢(shì)頭。
首先是GDP增長(zhǎng)與景氣回升。2024年，日本名義GDP增長(zhǎng)達(dá)到2.9%，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)同步反彈，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的韌性與潛力開(kāi)始顯現(xiàn)。
其次是勞動(dòng)力市場(chǎng)緊張推動(dòng)工資上行。2024年，日本本科畢業(yè)生就業(yè)率高達(dá)98.4%，創(chuàng)歷史新高。勞動(dòng)力供不應(yīng)求直接推升工資水平，進(jìn)而增強(qiáng)了個(gè)人消費(fèi)意愿，形成良性循環(huán)。
再次是企業(yè)投資復(fù)蘇與通脹預(yù)期升溫。企業(yè)投資占GDP比重自2012年以來(lái)持續(xù)提升，顯示出信心回暖。同時(shí)，日本CPI與利率已連續(xù)43個(gè)月上行，與全球主要經(jīng)濟(jì)體普遍降息趨勢(shì)形成對(duì)比。日本央行已連續(xù)兩次加息，并預(yù)計(jì)2025年將再次加息，顯示日本正逐步走出通縮，邁向溫和通脹環(huán)境，為資產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。
資產(chǎn)、匯率與杠桿三重利好，吸引全球資本持續(xù)流入日本
對(duì)海外投資者而言，日本市場(chǎng)的吸引力主要來(lái)自三方面：資產(chǎn)回報(bào)、匯率優(yōu)勢(shì)和低成本杠桿。而這也正是巴菲特投資日本的核心邏輯。
首先是資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定增長(zhǎng)。自2020年疫情以來(lái)，日本國(guó)債收益率持續(xù)回升，預(yù)示國(guó)內(nèi)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)和股票）正進(jìn)入溫和上漲周期。目前，日本市中心房產(chǎn)在不使用杠桿的情況下，平均年回報(bào)率仍可達(dá)2.5%，遠(yuǎn)高于香港、韓國(guó)、北京、上海等亞洲一線城市。
其次是匯率處于歷史低位。當(dāng)前日元匯率處于34年來(lái)的低點(diǎn)，海外投資者以更低成本就能購(gòu)入日本資產(chǎn)。隨著市場(chǎng)普遍預(yù)期日元將緩慢升值，未來(lái)投資回報(bào)有望疊加匯率反彈帶來(lái)的收益。
最后是低利率創(chuàng)造杠桿機(jī)會(huì)。日本長(zhǎng)期維持超低利率環(huán)境，一旦滿足相關(guān)條件（如持有長(zhǎng)期簽證），投資者便可獲得年化約2.5%的貸款，大幅放大投資收益。這種低成本杠桿，正是吸引全球資本持續(xù)涌入日本的重要原因之一。
四大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化日本房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力
除了宏觀層面的利好，日本房地產(chǎn)本身也具備四大結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)，為海外投資者提供更加清晰的機(jī)會(huì)窗口：
1.投資自由度高，對(duì)外資友好。日本是全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家中少數(shù)幾個(gè)對(duì)外國(guó)投資者幾乎不設(shè)限的市場(chǎng)。不設(shè)限購(gòu)，無(wú)額外外資稅，對(duì)境內(nèi)外買家一視同仁，并提供永久產(chǎn)權(quán)。相比加拿大、澳大利亞、英國(guó)等國(guó)家對(duì)外資的嚴(yán)格限制，日本的開(kāi)放政策顯得尤為稀缺，大幅降低了海外投資者的進(jìn)入門檻。
2.人口聚集高度集中，優(yōu)質(zhì)地段具備高度確定性。日本人口主要集中在少數(shù)城市群，尤其是東京和大阪。東京的“都心三區(qū)”（千代田、中央、港區(qū)）房?jī)r(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勁；大阪作為民宿特區(qū)，全年可運(yùn)營(yíng)民宿，受游客和投資人青睞；而福岡則憑借地理優(yōu)勢(shì)和半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為新興熱門地區(qū)。區(qū)域分化明顯，核心區(qū)域具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與長(zhǎng)期價(jià)值。
3.房產(chǎn)類型豐富，適配不同需求。日本房產(chǎn)按用途大致可分為自住型（塔樓、一戶建）與投資型（結(jié)合經(jīng)營(yíng)管理簽證的物業(yè)、酒店及服務(wù)式公寓）。
?塔樓：位于核心區(qū)域，交通便利，抗震等級(jí)高，供應(yīng)稀缺，具有保值空間；但部分區(qū)域可能存在估值泡沫，需謹(jǐn)慎選擇。
?一戶建：價(jià)格較低，私密性高，改造空間大，適合長(zhǎng)期自住或改建；但流動(dòng)性相對(duì)較弱，保值性不如塔樓。
?經(jīng)營(yíng)管理簽證物業(yè)：通過(guò)購(gòu)買可出租房產(chǎn)獲取租金收入，是目前獲取日本長(zhǎng)期簽證的主流途徑。
?酒店及服務(wù)式公寓：受益于“觀光立國(guó)”政策及游客激增，酒店業(yè)快速?gòu)?fù)蘇，租金與入住率均有顯著提升，廣受機(jī)構(gòu)投資者歡迎。
4.稅務(wù)體系清晰透明，適合中長(zhǎng)期持有。日本房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)分為交易階段與持有階段：
??交易階段包括不動(dòng)產(chǎn)取得稅和登記免取稅，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)征收，新房涉及10%消費(fèi)稅，二手房則無(wú)。
?持有階段主要包括房產(chǎn)稅與都市計(jì)劃稅，合計(jì)約為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1.7%。
?轉(zhuǎn)讓階段，若持有不足5年，增值部分需繳納約39%的稅率；持有超過(guò)5年則降至約20%。鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有，契合穩(wěn)健型投資者需求。
盡管當(dāng)前日本房地產(chǎn)在宏觀環(huán)境、市場(chǎng)機(jī)制和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上均展現(xiàn)出較強(qiáng)吸引力，但任何投資都伴隨著一定的不確定性。如您需進(jìn)一步了解相關(guān)機(jī)會(huì)，歡迎聯(lián)系諾亞理財(cái)顧問(wèn)，獲取專屬深度解析與一對(duì)一服務(wù)支持。
【免責(zé)聲明】
1、本內(nèi)容僅為對(duì)公開(kāi)數(shù)據(jù)的解讀，未經(jīng)任何監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可、審閱，授權(quán)，僅提供作為金融知識(shí)參考用途，也不代表諾亞及其關(guān)聯(lián)方的任何立場(chǎng)，本內(nèi)容不構(gòu)成對(duì)于任何投資產(chǎn)品或投資工具的買賣或進(jìn)行任何交易之招攬、邀約或任何投資建議。投資者應(yīng)根據(jù)個(gè)人的情況決定投資是否切合個(gè)人的財(cái)務(wù)狀況、投資經(jīng)驗(yàn)、投資目標(biāo)，以及能否承受有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)依賴于本文件作任何投資決定。本公眾號(hào)不對(duì)投資后果承擔(dān)任何法律責(zé)任。
3、本公眾號(hào)包含前瞻性陳述。前瞻性陳述的標(biāo)志性詞語(yǔ)包括“預(yù)期”、“應(yīng)”、“估計(jì)”、“可能”、“會(huì)”、“將”、“相信”、“將來(lái)”、“計(jì)劃”以及類似表達(dá)。前瞻性陳述通常涉及不受本公眾號(hào)控制的風(fēng)險(xiǎn)及不確定性因素，可能導(dǎo)致實(shí)際結(jié)果與前瞻性陳述的預(yù)期結(jié)果完全不符。任何人需審慎考慮風(fēng)險(xiǎn)及不確定性因素，不可完全依賴本公眾號(hào)的“前瞻性陳述”。本公眾號(hào)聲明，無(wú)論是否出現(xiàn)最新信息、未來(lái)事件或其它情況，本公眾號(hào)均無(wú)義務(wù)對(duì)任何前瞻性陳述進(jìn)行更新或修改。
《萌妃駕到》全集在線觀看-連續(xù)劇-玄目影院
今天小編帶你扒一扒《萌妃駕到》這部劇，來(lái)評(píng)論一下劇中的皇帝和他的妃子們！劇情簡(jiǎn)介：（來(lái)源于百度百科）隋唐時(shí)期康城御史大夫的女兒步萌，進(jìn)宮后為了躲避宮廷是非，也不愿意自己的姻緣命運(yùn)被他人安排左右，一輩子依附皇權(quán)過(guò)日子，一直都以裝病躲避侍寢。在后宮中相繼認(rèn)識(shí)了聰明伶俐的言輕言妃、愛(ài)哭愛(ài)吃愛(ài)皇上的希望你能滿意||。
《萌妃駕到》:本以為是《甄嬛傳》,結(jié)果整出了個(gè)《小時(shí)代》?？鹿透徹
電視劇《萌妃駕到》最近剛剛上映，由金晨、汪東城等年輕派演員主演。劇情講述了隋唐時(shí)期，御史大夫的女兒步妃與皇帝的一段曲折愛(ài)情。步萌初入宮中，不愿受寵，運(yùn)用種種計(jì)謀避寵，結(jié)果無(wú)心插柳，柳成蔭，她卻得到了皇帝的真愛(ài)和專寵?？戳斯叛b電視劇《萌妃駕到》的第一集，說(shuō)實(shí)話感覺(jué)自己老了，已經(jīng)跟不上時(shí)代發(fā)展有幫助請(qǐng)點(diǎn)贊。
古裝輕喜劇《萌妃駕到》:演員精彩表現(xiàn)與作品獨(dú)特魅力
《萌妃駕到》驍貴人和沈殤結(jié)局虐心，他倆的愛(ài)情才是言情正確套路《萌妃駕到》本是一部喜劇，按理說(shuō)里面的劇情都是為了搞笑而存在，就連男女主角溫樓和步萌之間的感情都不是主線，都是為了搞笑而生，然而偏偏這部以喜劇為主的網(wǎng)劇中，有一個(gè)人的故事偏偏是悲劇，而且是本劇最具言情氣息的悲劇，這個(gè)故事拿出來(lái)希望你能滿意——。
延伸閱讀：與 3件事您必【須知道】｜諾亞回應(yīng)客：戶；關(guān)切 的相關(guān)文章
八卦城「古陣法」VS 現(xiàn)代科技，10 萬(wàn)級(jí)智能輔助駕駛能達(dá)到怎樣的程度？
為啥小時(shí)候隨處可見(jiàn)這個(gè)圖案？「尋找童年系列」
北京非必要不要求員工到崗
《嗯哼》
《嗯哼》
網(wǎng)傳「帶有敵意」外星飛船 11 月襲擊地球，科學(xué)界駁斥「只是一顆普通星際彗星」，會(huì)對(duì)地球帶來(lái)威脅嗎？
賀峻霖 保研
馬頔李純 婚房
釋永信被帶走調(diào)查？少林寺回應(yīng)
你好星期六
