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房企半年報(bào)前瞻|中交地產(chǎn)郭主龍的考題：虧損面擴(kuò)大，一腳踏至退市邊緣
來(lái)源：北京商報(bào)
記者王寅浩李晗
用一年時(shí)間進(jìn)行的人事與架構(gòu)調(diào)整，中交地產(chǎn)虧損的局面并未扭轉(zhuǎn)。根據(jù)該公司最新發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告，2025年上半年中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)凈虧損11.9億元，虧損較去年同期擴(kuò)大2.19億元。中交地產(chǎn)方面表示，虧損原因主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受銷(xiāo)售、拿地成本等因素影響，交付項(xiàng)目毛利率下降。
面對(duì)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)壓力，新任董事長(zhǎng)郭主龍實(shí)施架構(gòu)調(diào)整，并推動(dòng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略落地。2025年6月，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型至物業(yè)服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，以此開(kāi)展“自救”?？墒牵?024年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入僅占總營(yíng)收的3.98%。未來(lái)，靠輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)維持經(jīng)營(yíng)收入的中交地產(chǎn)，能否撐起公司基本盤(pán)仍是未知數(shù)。
凈虧損擴(kuò)大
2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，上半年，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)凈虧損達(dá)11.9億元，與去年同期相比虧損擴(kuò)大2.19億元。
對(duì)于凈利潤(rùn)虧損的原因，中交地產(chǎn)方面表示，本期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)因受到銷(xiāo)售策略及售價(jià)、項(xiàng)目拿地成本、開(kāi)發(fā)周期、產(chǎn)品定位及交付標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合影響，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)交付項(xiàng)目的毛利率同比有所下降。
針對(duì)中交地產(chǎn)在虧損持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)下，成本控制方面采取了哪些具體舉措這一問(wèn)題，北京商報(bào)記者已向該公司發(fā)出采訪(fǎng)函。截至本文發(fā)稿時(shí)，暫未收到中交地產(chǎn)方面的回復(fù)。
中交地產(chǎn)的凈利潤(rùn)下滑并非首次。北京商報(bào)記者梳理歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年中交地產(chǎn)凈利潤(rùn)達(dá)3.47億元，此后便持續(xù)下滑，2023年首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損，凈虧損達(dá)16.73億元。
2024年，中交地產(chǎn)凈虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至51.79億元。疊加2023年的虧損額度，中交地產(chǎn)2023年、2024年累計(jì)虧損已達(dá)68億元。
也正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑，導(dǎo)致中交地產(chǎn)2024年末凈資產(chǎn)為負(fù)值，觸發(fā)了《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定的退市風(fēng)險(xiǎn)警示條件。2025年4月16日復(fù)牌后，公司股票簡(jiǎn)稱(chēng)由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，中交地產(chǎn)虧損擴(kuò)大，究其根本原因，主要在于其虧損的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司整體業(yè)務(wù)中占比過(guò)高。如若有其他業(yè)務(wù)支撐，也將會(huì)更有利于中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型及營(yíng)收增長(zhǎng)。
“自救”的觸達(dá)有限
面對(duì)虧損困境，中交地產(chǎn)也曾積極探索“自救”路徑，縮減拿地規(guī)模、降低拿地資金投入成為其首要舉措。
2023年年報(bào)顯示，中交地產(chǎn)僅在成都及合肥新增了土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，占地面積9.71萬(wàn)平方米，土地價(jià)款27.7億元。到了2024年，中交地產(chǎn)年報(bào)中甚至未提及新增土地儲(chǔ)備。
在縮減拿地的同時(shí)，加速項(xiàng)目去化以回籠資金亦成為關(guān)鍵動(dòng)作。年報(bào)顯示，2024年中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，與上年數(shù)量持平；土地總面積為1045萬(wàn)平方米，較上一年減少26.4萬(wàn)平方米。
與此同時(shí)，中交地產(chǎn)同步推進(jìn)內(nèi)部調(diào)整。2024年初，中交地產(chǎn)宣布將16個(gè)城市公司按照項(xiàng)目地理區(qū)位就近原則重組為9個(gè)。同時(shí)精簡(jiǎn)管理層級(jí)，將此前實(shí)行的“總部—區(qū)域—城市”三級(jí)管控模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)總部直管城市公司的兩級(jí)管控模式。
通過(guò)減少中間區(qū)域?qū)蛹?jí)，中交地產(chǎn)管理鏈條顯著縮短。一方面，總部指令能夠更及時(shí)、準(zhǔn)確地傳達(dá)至城市公司一線(xiàn)，提升執(zhí)行效率；另一方面，城市公司在業(yè)務(wù)推進(jìn)中遇到的問(wèn)題與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，可迅速反饋至總部，便于總部及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略與資源分配策略。
同年9月，郭主龍接任李永前擔(dān)任中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)。上任僅兩個(gè)月后，郭主龍便推動(dòng)總部管理職能部門(mén)調(diào)整，最終確定為18個(gè)。
雖然中交地產(chǎn)實(shí)施了一系列的“自救”措施，但經(jīng)營(yíng)情況并未得到改善。2024年年報(bào)顯示，中交地產(chǎn)總營(yíng)收183.02億元，同比下降44.59%。其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入僅為171.81億元，同比下降46.69%。并且，中交地產(chǎn)2024年凈利潤(rùn)同比大幅下滑221.44%。
在核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收持續(xù)下滑的情況下，2025年4月，中交地產(chǎn)宣布擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“地產(chǎn)集團(tuán)”）。
2025年6月，中交地產(chǎn)進(jìn)一步明確該項(xiàng)重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易方案，擬以1元價(jià)格將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東地產(chǎn)集團(tuán)。
郭主龍的難題
這一近乎“白送”的交易背后，顯示出中交地產(chǎn)正深陷困境，急于轉(zhuǎn)型“保殼”的無(wú)奈，擺在郭主龍面前的首要任務(wù)就是如何“保殼”？
根據(jù)最新的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，截至2024年末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)賬面價(jià)值為434.7億元，負(fù)債賬面價(jià)值為473.9億元，賬面凈資產(chǎn)為-39億元。
盡管通過(guò)剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)有望降低資產(chǎn)負(fù)債率從89.75%降至約40.17%并改善財(cái)務(wù)狀況，但交易完成后，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)將從1076.98億元降至約20.36億元，營(yíng)業(yè)收入從183.02億元降至10.97億元。
即便中交地產(chǎn)成功剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“保殼”，但其未來(lái)能否依托物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)支撐起整體營(yíng)收盤(pán)面，仍存在較大不確定性。
為了開(kāi)拓新的營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)，2024年11月中交地產(chǎn)宣布擬近7億元收購(gòu)中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。此舉也為中交地產(chǎn)后續(xù)轉(zhuǎn)型物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。
可作為“半路出家”做物業(yè)管理業(yè)務(wù)的中交地產(chǎn)而言，與新城控股、萬(wàn)科等持有大型物業(yè)的房企不同，物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收占比較低。
北京商報(bào)記者注意到，2024年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入僅為7.28億元，僅占總營(yíng)收的3.98%。而新城控股、萬(wàn)科物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入則分別為120.29億元及331.32億元，占總營(yíng)收的13.52%及9.65%。
面對(duì)上半年中交地產(chǎn)凈虧損的持續(xù)擴(kuò)大，下半年如何增加營(yíng)業(yè)收入、減少凈虧損，成為擺在中交地產(chǎn)及郭主龍面前最重要的挑戰(zhàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，進(jìn)入輕資產(chǎn)模式，企業(yè)仍需關(guān)注新的風(fēng)險(xiǎn)、研究新的戰(zhàn)略。換句話(huà)說(shuō)，對(duì)于要進(jìn)入輕資產(chǎn)賽道的企業(yè)，依然需要加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略研究和市場(chǎng)形勢(shì)分析，以更好促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和成長(zhǎng)力提升。
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