苑凡桃

（來源：財信證券研究）

周度觀點(diǎn)：（1）市場表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場成交熱度有所分化。2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面積環(huán)比下行，一線城市環(huán)比回暖，二線三線城市延續(xù)調(diào)整；14城二手房成交面積環(huán)比減少，一線城市小幅調(diào)整，二線城市有所改善。（2）政策動向，近日國務(wù)院總理李強(qiáng)簽署國務(wù)院令，公布《住房租賃條例》，自2025年9月15日起施行，旨在規(guī)范住房租賃活動，維護(hù)住房租賃活動當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度。（3）展望后續(xù)，近期市場成交熱度有所好轉(zhuǎn)，不同層級城市呈現(xiàn)分化局面，隨著《住房租賃條例》施行，或?qū)⒋偈垢鞯剞D(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本，同時引導(dǎo)房企從單一的“開發(fā)-銷售”模式，向“開發(fā)-銷售”與“開發(fā)-持有-運(yùn)營”并重的模式轉(zhuǎn)變，推動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

商品房成交高頻數(shù)據(jù)：（1）2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面積環(huán)比減少2.73%。截至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面積累計同比減少5.47%。（2）分城市能級來看，2025年7月14日至2025年7月20日，一線城市周環(huán)比增加23.12%，二線城市周環(huán)比減少12.39%，三線城市周環(huán)比減少10.71%。截至2025年7月20日，一線城市累計同比增加5.12%，二線城市累計同比減少11.42%，三線城市累計同比減少4.06%。

二手房成交高頻數(shù)據(jù)：（1）二手房周度成交面積方面，2025年7月14日至2025年7月20日，14城二手房環(huán)比減少1.26%。其中，一線城市環(huán)比減少1.05%；二線城市環(huán)比增加6.64%。（2）年內(nèi)二手房累計成交面積方面，截至2025年7月20日，14城二手房累計同比增加20.28%。其中，一線城市累計同比增加21.10%，二線城市累計同比增加19.59%。

房地產(chǎn)價格高頻數(shù)據(jù)：（1）截至2025年6月，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比下跌3.70%。按城市能級分，一線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比下跌1.40%，二線城市同比下跌3.00%，三線城市同比下跌4.60%。（2）截至2025年6月，70個大中城市二手住宅價格指數(shù)同比下跌6.10%。按城市能級分，一線城市二手住宅價格指數(shù)同比下跌3.00%，二線城市同比下跌5.80%，三線城市同比下跌6.70%。

風(fēng)險提示：政策效果不及預(yù)期；需求復(fù)蘇不及預(yù)期。

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住宅市場高頻數(shù)據(jù)

1.1?住宅銷售情況

（1）30大中城市商品房銷售情況：2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面積為125.84萬平方米，環(huán)比減少2.73%，同比減少18.94%。截至2025年7月20日，30大中城市商品房成交面積累計同比減少5.47%。

（2）30大中城市各能級城市商品房銷售情況：2025年7月14日至2025年7月20日，30大中城市商品房周度成交面積中，一線城市環(huán)比增加23.12%，二線城市環(huán)比減少12.39%，三線城市環(huán)比減少10.71%。截至2025年7月20日，30大中城市商品房累計成交面積中，一線城市同比增加5.12%，二線城市同比減少11.42%，三線城市同比減少4.06%。

（3）14城二手房交易情況：2025年7月14日至2025年7月20日，14城二手房周度成交面積213.26萬平方米，環(huán)比減少1.26%。其中，一線城市（北京、上海、深圳）周度成交面積79.23萬平方米，環(huán)比減少1.05%；二線城市（成都、杭州、廈門、南寧、青島）周度成交面積84.06萬平方米，環(huán)比增加6.64%。截至2025年7月20日，14城二手房累計成交面積6599.70萬平方米，累計同比增加20.28%。其中，一線城市（北京、上海、深圳）累計成交面積2500.85萬平方米，累計同比增加21.10%；二線城市（成都、杭州、廈門、南寧、青島）累計成交面積2665.41萬平方米，累計同比增加19.59%。

（4）全國商品房月度銷售情況：截至2025年6月，全國商品房累計成交面積45850.55萬平方米，同比減少3.50%；全國商品房累計成交額44241.25億元，同比減少5.50%。

1.2?住宅價格動態(tài)

（1）新建商品住宅價格月度動態(tài)：截至2025年6月，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比下跌3.70%。70個大中城市中，14個城市環(huán)比上漲，56個城市環(huán)比下跌。按城市能級分，一線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比下跌1.40%，二線城市同比下跌3.00%，三線城市同比下跌4.60%。按建筑面積分，90平方米及以下新建商品住宅價格指數(shù)同比下跌3.70%，90-144平方米同比下跌3.60%，144平方米以上同比下跌3.90%。

（2）二手住宅價格月度動態(tài)：截至2025年6月，70個大中城市二手住宅價格指數(shù)同比下跌6.10%。70個大中城市中，1個城市環(huán)比上漲，69個城市環(huán)比下跌。按城市能級分，一線城市二手住宅價格指數(shù)同比下跌3.00%，二線城市同比下跌5.80%，三線城市同比下跌6.70%。按建筑面積分，90平方米及以下二手住宅價格指數(shù)同比下跌6.30%，90-144平方米同比下跌5.90%，144平方米以上同比下跌6.00%。

1.3?商品房庫存情況

（1）商品房庫存情況：截至2025年7月20日，十大城市商品房可售面積為7762.78萬平方米，當(dāng)周成交面積60.64萬平方米，庫存去化周期為128.01周。

（2）月度商品房庫存情況：截至2025年6月，全國商品房待售面積為76948.00萬平方米，累計同比增加4.10%；6月商品房銷售面積為10535.36萬平方米，庫存去化周期為7.30個月。

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土地市場高頻數(shù)據(jù)

2.1?土地成交情況

2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地219.00宗，環(huán)比減少33.43%，同比減少47.23%。2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積1005.28萬平方米，環(huán)比減少28.34%，同比減少47.41%。

2.2?土地價格動態(tài)

2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地樓面均價為1327.00元/平方米，環(huán)比下跌10.03%，同比下跌13.04%。2025年7月14日至2025年7月20日，100大中城市成交土地溢價率為11.15%，相比上周上升4.38pct。

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房地產(chǎn)開發(fā)投資高頻數(shù)據(jù)

3.1?房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額情況

截至2025年6月，全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資46657.56億元，同比減少11.20%；其中，住宅投資35770.41億元，同比減少10.40%。

3.2?全國房屋施工情況

截至2025年6月，全國房屋施工面積633321.43萬平方米，同比減少9.10%；房屋新開工面積30364.32萬平方米，同比減少20.00%；房屋竣工面積22566.61萬平方米，同比減少14.80%。

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房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)

4.1?房地產(chǎn)與財政收入

截至2025年5月，地方本級政府性基金收入中，累計國有土地使用權(quán)出讓收入11281.00億元，同比減少11.90%；地方本級政府性基金支出中，累計國有土地使用權(quán)出讓金收入安排的支出16113.00億元，同比減少9.30%。

4.2?房地產(chǎn)與貨幣金融

截至2025年6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款累計8245.33億元，同比增加0.60%；個人按揭貸款累計6847.00億元，同比減少11.40%。2025年6月，居民戶中長期人民幣貸款當(dāng)月新增3353.00億元，同比多增151.00億元。

4.3?房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈動態(tài)

截至2025年2月，全國挖掘機(jī)開工小時數(shù)當(dāng)月同比增加100.70%。截至2025年6月，建材家居景氣指數(shù)同比下降5.47%。截至2025年6月，家具類零售額同比增加28.70%。截至2025年6月，家用電器和音像器材類零售額同比增加32.40%。截至2025年6月，水泥產(chǎn)量同比減少5.30%。截至2025年6月，鋼材產(chǎn)量同比增加1.80%。

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房地產(chǎn)市場與資本市場

5.1?債券市場

近年以來，國債與企業(yè)債收益率與房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢基本一致。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面行業(yè)景氣度欠佳可能使得經(jīng)濟(jì)基本面承壓；另一方面可能推動央行降準(zhǔn)降息，帶動無風(fēng)險利率下行。截至2025年7月18日，1年期國債到期收益率周環(huán)比下跌2.12BP，3年期國債到期收益率周環(huán)比下跌1.15BP，10年期國債到期收益率周環(huán)比下跌0.01BP；AAA企業(yè)債中，1年期企業(yè)債到期收益率周環(huán)比下跌1.32BP，3年期企業(yè)債到期收益率周環(huán)比下跌2.16BP，10年期企業(yè)債到期收益率周環(huán)比下跌1.61BP。

5.2?權(quán)益市場

房地產(chǎn)板塊是上證綜指成份中所占權(quán)重較高的一部分，因此房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度與上證綜指顯著正相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)與上證綜指走勢基本一致；此外，同為上證綜指主要構(gòu)成的金融板塊與房地產(chǎn)板塊也存在較強(qiáng)的相關(guān)性。截至2025年7月18日，房地產(chǎn)板塊周環(huán)比下跌2.17%，上證綜合指數(shù)周環(huán)比上漲0.69%，銀行板塊周環(huán)比下跌1.03%。

5.3?商品市場

房地產(chǎn)是煤炭、鋼鐵的消費(fèi)終端之一，煤炭與鋼鐵的期貨價格與房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的走勢均存在一定的時滯性，從房地產(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)到煤炭、鋼鐵等上游行業(yè)的時間大約為4個月左右。截至2025年7月18日，焦煤期貨結(jié)算價周環(huán)比上漲2.53%，螺紋鋼期貨結(jié)算價周環(huán)比上漲0.73%。

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政策效果不及預(yù)期；需求復(fù)蘇不及預(yù)期。

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