表弟最近在梳理市場數(shù)據(jù)的時候，發(fā)現(xiàn)昌平新房排名的兩個現(xiàn)象，和大家分享一下。
01.
先說第一個，表弟叫它觀萃現(xiàn)象。
今年截止到現(xiàn)在，昌平的銷冠是龍湖觀萃。
并且是套數(shù)、金額雙冠王。
這有什么可說的呢？
事實上，雖然龍湖觀萃當初頂著首個好房子的光環(huán)入市。
但是當時市場上并不是很看好這個項目。
因為雖然也可以稱作朱辛莊板塊的項目，但其實它和寰宇未來、越秀星樾等項目，有個本質(zhì)的區(qū)別
地鐵步行距離沒那么友好
并且周邊的發(fā)展成熟度，也需要時間周期。
但今年的數(shù)據(jù)是
龍湖觀萃去化318套，均價5.54萬元/㎡；
寰宇未來去化179套，均價5.95萬元/㎡。
以地塊素質(zhì)來說，每平米相差四千的價格相對公允。
但是去化套數(shù)，觀萃比寰宇未來多了78%。
當然，寰宇未來處于尾盤階段，去化速度肯定會有降低。
讓我們選取同樣與朱辛莊地鐵站，有一定步行距離的星耀未來進行對比。
由于星耀未來4月開盤，為了相對公平，我們選取4月至今的成交情況：
龍湖觀萃去化201套，均價5.49萬元/㎡；
越秀星耀未來去化155套，均價5.55萬元/㎡；
觀萃、星耀未來的區(qū)位對比，誰好誰壞，或許見仁見智。
但是從好房子的政策友好度、以及容積率&業(yè)態(tài)來看，星耀未來顯然是稍勝一籌的。
事實卻是，
近似的的價格下，觀萃成交套數(shù)比星耀未來多30%。
原因很直接，龍湖觀萃的實景示范開放了，而且開得很不錯。
02.
下面說第二個現(xiàn)象，可以叫做觀堂府現(xiàn)象。
先來看一組截圖中的數(shù)據(jù)對比：
建發(fā)觀堂府成交套數(shù)271套，均價4.7萬元/㎡；
梧桐星宸成交套數(shù)118套，均價4.63萬元/㎡。
兩個項目的去化率都是70%左右，觀堂府住宅累計賣了1200套+，梧桐星宸供應合計將近1000套。
都是大盤，都可以說是尾盤。
但是要知道，梧桐星宸位于高教園，以常規(guī)的視角來看，屬于觀堂府的上游。
甚至觀堂府所處于的南邵，客戶大部分來自昌平城區(qū)本地，是個內(nèi)生型市場。
那為什么觀堂府比梧桐星宸還貴，賣得還更好？
昌平城區(qū)的人更有錢嗎？
再來看一組截圖中的數(shù)據(jù)對比：
建發(fā)觀堂府成交套數(shù)271套，均價4.7萬元/㎡；
梧桐星宸成交套數(shù)118套，均價4.63萬元/㎡；
梧桐山語成交套數(shù)115套，均價3.78萬元/㎡。
事實上，也在南邵的梧桐山語，與上游高教園的梧桐星宸價差將近一萬，這才是常規(guī)水平。
建發(fā)觀堂府是個意外。
為什么有這個意外？
答案也很簡單。
建發(fā)的產(chǎn)品，別說昌平城區(qū)客戶，就算是海淀朱房客戶也迷糊??！
03.
觀萃和觀堂府的兩個現(xiàn)象，本質(zhì)上其實都是產(chǎn)品現(xiàn)象觀。
實際上，如今的市場下，要靠產(chǎn)品突圍，是各家開發(fā)商的共識。
就比如同樣位于昌平區(qū)，今年4月份開盤的北京國賢府二期，前段時間剛剛開放實景示范區(qū)，又一次以超強產(chǎn)品力出圈。
所以，項目網(wǎng)簽表現(xiàn)也很不錯，到目前為止北京國賢府二期已經(jīng)簽出了306套的好成績，幾乎是隔壁某競品項目的兩倍。
不過，有些企業(yè)是真卷產(chǎn)品，有些企業(yè)是裝卷產(chǎn)品。
什么叫裝卷產(chǎn)品？
就是現(xiàn)在都開實景示范，都開大門、會所、園林、實樓樣板間甚至地庫。
開是開了，但是有沒有然后呢？
都說麻雀雖小，五臟俱全。
但是五臟俱全，燕雀也是燕雀，鴻鵠也是鴻鵠。
要真的有亮點、記憶點，而不是作為一個常規(guī)動作，別人做自己也做。
怎么鑒別是否在演努力？
其實也很簡單，
就是你示范區(qū)開放后，能不能比你那個更靠近地鐵但只貴四千的競品
套數(shù)多賣78%。銷冠100
本周數(shù)據(jù)觀察：
注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準。
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