馮宇翔

文|浮云

最近兩年，江北區(qū)頻頻驚現(xiàn)大動作，比如觀音橋商圈擴(kuò)容升級、長安科技創(chuàng)新中心建設(shè)、打造江北嘴西部金融核心城等等。

在這一系列的發(fā)展布局中，有一個區(qū)域迎來重磅發(fā)展，很有可能就是江北區(qū)的下一個價值爆發(fā)點(diǎn)，那就是鯉魚池。

首先，正在建設(shè)的長安科技創(chuàng)新中心，就會為鯉魚池板塊帶來價值提升。

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長安科技創(chuàng)新中心

根據(jù)公開信息顯示，長安科技創(chuàng)新中心位于鯉魚池長安三工廠片區(qū)，項(xiàng)目計劃投資額達(dá)40.5億元，項(xiàng)目占地約113畝，總建筑面積約32萬平方米。

長安科技創(chuàng)新中心效果圖圖源網(wǎng)絡(luò)

它將建設(shè)打造集行政辦公、營銷服務(wù)、客戶體驗(yàn)、品牌展示、汽車文化傳播為一體的總部基地。

目前，長安科技創(chuàng)新中心正處于緊鑼密鼓地建設(shè)之中。在五一期間，工地甚至都沒有停工，數(shù)百個工人在工地現(xiàn)場施工。

圖源江北新聞

可想而知，當(dāng)它建成以后，會極大提升區(qū)域的城市建設(shè)水平和形象，成為重慶的新地標(biāo)。

長安汽車在重慶制造業(yè)中占據(jù)著重要的地位，前段時間重慶長安升為一級央企，這意味著長安汽車迎來更為廣闊的發(fā)展空間。

而且我還看到，在去年長安旗下兩款汽車，深藍(lán)、阿維塔都被擬認(rèn)定為獨(dú)角獸企業(yè)，長安的實(shí)力與影響力正逐步擴(kuò)大，由此長安科技創(chuàng)新中心的含金量也直線上升。

圖源網(wǎng)絡(luò)

更有人傳言，這里會移交給長安新總部使用，如果真是這樣的話，鯉魚池的位置就迎來了重慶第一個央企總部。

不管怎么樣，有一件事是可以確定的，那就是長安科技創(chuàng)新中心的落地，會為鯉魚池板塊帶來大量的高凈值人群，不管是對區(qū)域的樓市、商業(yè)還是消費(fèi)，都有很大的價值提升。

而且鯉魚池還有很多待拍土地，完全可以打造成一個高端居住區(qū)。

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鯉魚池還有很多待拍土地

鯉魚池的價值，我在之前的土拍文章就有詳細(xì)分析，簡單來說，鯉魚池是成熟核心區(qū)的代表之一，擁有各類成熟配套和商業(yè)資源。

而且鯉魚池板塊附近已經(jīng)打造了眾多成功項(xiàng)目，比如龍湖春森彼岸、招商江灣城、融景城、長安麗都、恒大御龍?zhí)旆宓鹊?，積聚了大量的改善人群。

正因?yàn)槿绱?，之前長安三工廠的地拍到13923元/㎡，溢價率達(dá)到29.64%，對我來說一點(diǎn)也不意外，因?yàn)檫@個板塊確實(shí)優(yōu)秀。

事實(shí)上，在鯉魚池板塊，還有好幾塊地處于待拍的狀態(tài)，之前發(fā)布長安三工廠地塊的時候，是把5個地塊一起推介的，其中賣的是左上角那兩個地塊，大家看圖就可以清晰的知道。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

因此，長安三工廠地塊至少還有兩塊住宅用地和一塊商業(yè)用地沒拍出來，尤其是住宅用地，我估計容積率應(yīng)該和拍賣的差不多，為3.0左右。

可以想象，隨著長安科技創(chuàng)新中心帶來的價值提升，未來這些土地很有可能還會水漲船高。

這點(diǎn)從今年上半年的土拍也可以看出，對于這些城市核心的優(yōu)質(zhì)好地，開發(fā)商都是搶著要，年中溉瀾溪的那塊地，就經(jīng)歷了一百多輪的舉牌，競爭十分激烈。

圖源克而瑞重慶

而且在上半年的土拍中，有些開發(fā)商還一塊土地都沒進(jìn)賬，很明顯，在下半年他們會進(jìn)行更加激烈的角逐。

如果長安三工廠的住宅地塊下半年供應(yīng)出來的話，我預(yù)測拍出來的價格不會低于13000元/㎡。

圖源網(wǎng)絡(luò)

那么修出來的四代宅產(chǎn)品，大概率就是奔著30000元/㎡去了，所以這里未來很有可能會打造成重慶新的富人區(qū)。

尤其是鯉魚池還在進(jìn)行大范圍的城市更新，未來整體面貌都可能發(fā)生變化。

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大范圍城市更新

這是在三年前就明確的長安三工廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約208.33億元，妥妥的大手筆。

長安三工廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目效果圖圖源重慶發(fā)布

該項(xiàng)目分三期進(jìn)行，項(xiàng)目整體計劃用5至8年時間建成。

項(xiàng)目一期實(shí)施范圍主要是長安汽車本部廠區(qū)，將重點(diǎn)建設(shè)長安科技創(chuàng)新中心、長安文化國際商業(yè)街，同步實(shí)施周邊老舊小區(qū)改造和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

項(xiàng)目二期、三期實(shí)施內(nèi)容主要是周邊老舊小區(qū)的拆除、改造，以及片區(qū)公共配套的完善，其中三期為中長期規(guī)劃。

現(xiàn)在正在進(jìn)行的，就是項(xiàng)目一期的工程，可以預(yù)見，當(dāng)這個項(xiàng)目完全實(shí)施以后，整個鯉魚池板塊都會發(fā)生翻天覆地的變化，城市界面將會煥然一新。

到時候，鯉魚池的價值，就不能和今天同日而語了。

更何況，鯉魚池板塊還可以享受觀音橋、江北嘴雙重發(fā)展紅利。

從地圖上來看，觀音橋、鯉魚池、江北嘴都在一條線上，而鯉魚池正好在觀音橋和江北嘴的聯(lián)結(jié)點(diǎn)上。

自制，僅供參考

這就使得鯉魚池不管去觀音橋還是江北嘴都很方便，而且鯉魚池本來就有9、10號線雙軌配置，1站觀音橋，2站江北嘴。

圖源重慶軌道交通官網(wǎng)

隨著觀音橋和江北嘴的能級逐步提升，勢必也會同樣帶動鯉魚池的價值提升。

觀音橋現(xiàn)在擴(kuò)容，向東就是發(fā)展的方向，也就是鯉魚池這邊，鯉魚池通過長安文化國際商業(yè)街，直接就和觀音橋連接起來。

圖源網(wǎng)絡(luò)

而江北嘴住宅幾乎開發(fā)完了，未來江北嘴的高凈值人群也大概率會選擇在鯉魚池定居，因?yàn)榫幼…h(huán)境也好，通勤也方便。

此外，鯉魚池隨著城市更新的進(jìn)行，未來完全有可能騰出更多的住宅用地，持續(xù)產(chǎn)出高價值四代宅產(chǎn)品。

從這些點(diǎn)來看，鯉魚池絕對是重慶現(xiàn)在極具潛力的發(fā)展區(qū)域，未來房價也能領(lǐng)銜于重慶。

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結(jié)語

長安科技創(chuàng)新中心的建設(shè)，整個鯉魚池大片區(qū)的城市更新，加上觀音橋、江北嘴的賦能，鯉魚池目前已經(jīng)積聚了強(qiáng)勁發(fā)展動能。

這里待拍的幾宗土地，以后拍出的價格就是這個板塊價值的體現(xiàn)。

鯉魚池的騰飛，指日可待！

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