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如何評價(jià)楊洋、金晨主演的電視劇《凡人修仙傳》?
而不是作為一個(gè)常規(guī)動(dòng)作，
楊亮
4小時(shí)前
《揭露了殘》酷的市場真：相｜市場觀||察
2025-07-29 10:10:43
72596
表弟最近在梳理市場數(shù)據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)昌平新房排名的兩個(gè)現(xiàn)象，和大家分享一下。
01.
先說第一個(gè)，表弟叫它觀萃現(xiàn)象。
今年截止到現(xiàn)在，昌平的銷冠是龍湖觀萃。
并且是套數(shù)、金額雙冠王。
這有什么可說的呢？
事實(shí)上，雖然龍湖觀萃當(dāng)初頂著首個(gè)好房子的光環(huán)入市。
但是當(dāng)時(shí)市場上并不是很看好這個(gè)項(xiàng)目。
因?yàn)殡m然也可以稱作朱辛莊板塊的項(xiàng)目，但其實(shí)它和寰宇未來、越秀星樾等項(xiàng)目，有個(gè)本質(zhì)的區(qū)別
地鐵步行距離沒那么友好
并且周邊的發(fā)展成熟度，也需要時(shí)間周期。
但今年的數(shù)據(jù)是
龍湖觀萃去化318套，均價(jià)5.54萬元/㎡；
寰宇未來去化179套，均價(jià)5.95萬元/㎡。
以地塊素質(zhì)來說，每平米相差四千的價(jià)格相對公允。
但是去化套數(shù)，觀萃比寰宇未來多了78%。
當(dāng)然，寰宇未來處于尾盤階段，去化速度肯定會有降低。
讓我們選取同樣與朱辛莊地鐵站，有一定步行距離的星耀未來進(jìn)行對比。
由于星耀未來4月開盤，為了相對公平，我們選取4月至今的成交情況：
龍湖觀萃去化201套，均價(jià)5.49萬元/㎡；
越秀星耀未來去化155套，均價(jià)5.55萬元/㎡；
觀萃、星耀未來的區(qū)位對比，誰好誰壞，或許見仁見智。
但是從好房子的政策友好度、以及容積率&業(yè)態(tài)來看，星耀未來顯然是稍勝一籌的。
事實(shí)卻是，
近似的的價(jià)格下，觀萃成交套數(shù)比星耀未來多30%。
原因很直接，龍湖觀萃的實(shí)景示范開放了，而且開得很不錯(cuò)。
02.
下面說第二個(gè)現(xiàn)象，可以叫做觀堂府現(xiàn)象。
先來看一組截圖中的數(shù)據(jù)對比：
建發(fā)觀堂府成交套數(shù)271套，均價(jià)4.7萬元/㎡；
梧桐星宸成交套數(shù)118套，均價(jià)4.63萬元/㎡。
兩個(gè)項(xiàng)目的去化率都是70%左右，觀堂府住宅累計(jì)賣了1200套+，梧桐星宸供應(yīng)合計(jì)將近1000套。
都是大盤，都可以說是尾盤。
但是要知道，梧桐星宸位于高教園，以常規(guī)的視角來看，屬于觀堂府的上游。
甚至觀堂府所處于的南邵，客戶大部分來自昌平城區(qū)本地，是個(gè)內(nèi)生型市場。
那為什么觀堂府比梧桐星宸還貴，賣得還更好？
昌平城區(qū)的人更有錢嗎？
再來看一組截圖中的數(shù)據(jù)對比：
建發(fā)觀堂府成交套數(shù)271套，均價(jià)4.7萬元/㎡；
梧桐星宸成交套數(shù)118套，均價(jià)4.63萬元/㎡；
梧桐山語成交套數(shù)115套，均價(jià)3.78萬元/㎡。
事實(shí)上，也在南邵的梧桐山語，與上游高教園的梧桐星宸價(jià)差將近一萬，這才是常規(guī)水平。
建發(fā)觀堂府是個(gè)意外。
為什么有這個(gè)意外？
答案也很簡單。
建發(fā)的產(chǎn)品，別說昌平城區(qū)客戶，就算是海淀朱房客戶也迷糊啊！
03.
觀萃和觀堂府的兩個(gè)現(xiàn)象，本質(zhì)上其實(shí)都是產(chǎn)品現(xiàn)象觀。
實(shí)際上，如今的市場下，要靠產(chǎn)品突圍，是各家開發(fā)商的共識。
就比如同樣位于昌平區(qū)，今年4月份開盤的北京國賢府二期，前段時(shí)間剛剛開放實(shí)景示范區(qū)，又一次以超強(qiáng)產(chǎn)品力出圈。
所以，項(xiàng)目網(wǎng)簽表現(xiàn)也很不錯(cuò)，到目前為止北京國賢府二期已經(jīng)簽出了306套的好成績，幾乎是隔壁某競品項(xiàng)目的兩倍。
不過，有些企業(yè)是真卷產(chǎn)品，有些企業(yè)是裝卷產(chǎn)品。
什么叫裝卷產(chǎn)品？
就是現(xiàn)在都開實(shí)景示范，都開大門、會所、園林、實(shí)樓樣板間甚至地庫。
開是開了，但是有沒有然后呢？
都說麻雀雖小，五臟俱全。
但是五臟俱全，燕雀也是燕雀，鴻鵠也是鴻鵠。
要真的有亮點(diǎn)、記憶點(diǎn)，而不是作為一個(gè)常規(guī)動(dòng)作，別人做自己也做。
怎么鑒別是否在演努力？
其實(shí)也很簡單，
就是你示范區(qū)開放后，能不能比你那個(gè)更靠近地鐵但只貴四千的競品
套數(shù)多賣78%。銷冠100
本周數(shù)據(jù)觀察：
注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。
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