朱辛莊收官之后，昌平下一個熱點必須是東小口。
2020年東小口限競房雙子星奧森ONE和奧海明月開盤雙雙開盤售罄，是昌平南崛起的起點。
然而在此之后，東小口遲遲沒有供地，直到今年五批次供地，東小口重出江湖，一口氣三宗地塊打包出讓。
時隔五年過去了，很多粉絲翹首以盼，希望重新供地，
結果，沒有房企敢拍了。
東小口發(fā)生了什么？
貓子認為，東小口沒人搶，有兩明一暗的原因。
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01
明面上理由一：
地塊太大
開發(fā)商吃不消
五批次供地名單中，東小口三個住宅地塊打包出售，合計建筑規(guī)模接近40萬㎡，套均100㎡計算，大約可以提供4000套房源。
按照今年昌平新房的銷售速度，這些房源一共要賣個七八年，這對房企資金擠壓非常大。
所以，現(xiàn)在三個地塊拆分，一個個賣，這樣去化壓力也小，最先入市的是0002地塊，體量適中，面寬資源最好，離地鐵站最近。
昌平也開始打保險牌了。
不怪房企不敢拿，全是因為昌平這兩年去化速度開始變慢了。
昌平在售房源還有10000多套的存量。其中六環(huán)外2000多套，五環(huán)到六環(huán)8000多套。要去化21個月。就算沒有新房入市，這些房子也要賣個小兩年。
沒拍的新地，除了東小口，還有4個，都是大體量地塊，歇甲大概有4000套，昌平新城2000多套，昌平創(chuàng)新基地2000套。
算上東小口，這是12000套準新房庫存。算上10000多套的存量，這不得賣到猴年馬月去。
好多粉絲問我東小口、歇甲什么時候掛地。我說前提是要有開發(fā)商拿。雖然地塊素質不錯，但是體量太大了。開發(fā)商怕拿了賣不動，拉扯戰(zhàn)線過長。
東小口地塊拆分，只會是一個開頭。后邊歇甲等組團估計也是一個個拆分著拿，需要控制供應速度和去化速度。
02
明面上理由二：
東小口界面差
優(yōu)缺點都有
另外，大家對東小口的認知都不太一樣。
東小口三區(qū)交界，再加上城市界面確實一般，板塊沒啥產業(yè)，很多人認為不如朱辛莊。
從地塊規(guī)劃圖可以看出，海淀跟昌平接壤帶是犬牙交錯的形狀，俗話說兩區(qū)交界三不管，哪怕是傍上海淀和朝陽大腿，東小口也有一股城鄉(xiāng)結合部的氣質。
東小口距離海淀西三旗只有100m左右，更像是海淀的延伸區(qū)，日常生活配套商業(yè)包括醫(yī)療都和海淀共享，目前商業(yè)過度依賴西三旗萬象匯，板塊內配套確實一般。
但是東小口也有優(yōu)越的好處，那就是通勤效率非常高。
東小口地段是沒問題的，左擁海淀，右抱朝陽，在上地西二旗和望京之間，左右逢源。
東小口距離在建的13B建材城東站直線1km左右，向西5站起來西二旗，6站上地；向東3站到望京。
北京兩大產業(yè)高地，20分鐘通勤圈，優(yōu)勢還是很大的。
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03
暗處的理由：
大量次新供應
東小口定價兩難
前兩個理由其實大家都知道，但暗處這個理由，是有很大風險的。
暗處方面，最值得擔憂的點，就是東小口新房到底要賣多少錢。
奧海明月，奧森one5年限售期，2027年-2028年解封入市，這個節(jié)點跟東小口新房交付撞了。
這兩個項目加起來合計4000多套房源，對東小口新房也是一種威脅。
這兩個盤主力戶型是80-110平小三居和120-140平的三居四居，定位肯定跟東小口的主力面積段重合。
一是供應量增加，買房人選擇更多了，東小口新房難賣。
二是奧海雙子解封進入二手市場，東小口價值體系遭到巨大沖擊。
奧森one和奧海明月，空間使用感可能不如現(xiàn)在的新房，但是總價更低，購房門檻可能對剛需更友好。會吸走東小口的一部分購買力。
另外，奧森one和奧海明月還有50㎡的一居和70㎡左右的兩居，總價300萬不到就能上車
所以東小口將來做剛需小戶型，也很難，拼總價肯定拼不過限競房
拼單價，如果東小口新房賣的便宜，那么奧海雙子二手房可能就要砸盤了。
如果奧海明月和奧森one新房交付即破發(fā)，那么東小口整體板塊的價值走低，接下來兩塊地怎么整？
這真的是一根筋變成兩頭堵。
新房賣貴了怕賣不動，
新房賣便宜了怕二手砸盤，板塊價值受損。
04
東小口的解法在哪里
現(xiàn)在，為了讓大家對東小口地塊有信心，昌平做了很多調整。
首先就是做好房子，向上卷產品力。
提升得房率，希望不是簡單的只送室內陽臺，該多給點空間了。
奧海雙子主力戶型得房率75~80%之間，東小口新房把得房率提到85-90%以上。
以100㎡戶型計算，如果價格不變，意味著新房室內使用面積增加了10~15㎡，買家相當于多給了55-75萬。如果價格比奧海雙子星貴一些，大家也好接受。
另外就是整體品質做的好一點，外立面、園林、物業(yè)都有提升——尤其是0002地塊是面寬最寬的地塊，很容易出大面寬的產品。
新的地塊樓面價3.4萬/平，對比2020年綠城地塊的3.74萬/平和首開地塊的3.8萬/平，每平便宜了3400-4000元左右。
其實是給到了開發(fā)商做品質的空間。
另外就是給東小口板塊做增配。
南邊是北京一零一中學12年一貫制學校，還配建了11萬㎡產業(yè)用地。另外地塊還會配建一些生活配套。
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