明晚拆哥21點會講講東部新盤和這次最重磅的運河新盤,歡迎大家來看!
之前拆哥詳細(xì)解析過一波,通州八子地塊的含金量,也就是北京城市副中心0101街區(qū)的八塊用地。
這次其中三塊地塊0705、0706、0708三塊居住用地終于出來了,
這兩天借到很多私信說讓拆哥講講,確實最好的0708地塊能7萬+的水準(zhǔn)。
至于剩下的幾個地塊,拆哥后續(xù)講解,這次披露的三個地塊,各有各的特色。
先說共同點,所有樓都是正南朝向,也就是說陽臺絕對不能100%正對江景,當(dāng)然考慮到運河的走向,這樣是向東南,向南,向西南和錯向混合排布中的最優(yōu)解。而排布上選取了經(jīng)典的環(huán)形,中央為園林景色。
是不是有點眼熟,同樣的排布也運用在了中建玖合府上,好處就是各個樓都有機會看到園林。壞處就是,對于部分樓群,南向客廳的景色不是很好。
同時,為了更大的讓其他地塊看上江景,同時彌補奇偶層景觀不一致的特點,基本每個地塊都設(shè)置了270度采光!
具體,還要看拆哥下文講解。
0708王炸江景,雙景觀的徐匯濱江
0708地塊建設(shè)用地約2.24公頃,總建筑規(guī)模約8.13萬平方米,地上計容建筑規(guī)模約5.45萬平方米,容積率2.43。是所有八子里面最耀眼的一塊。
中建并沒有像拆哥猜的一樣以把整個地塊設(shè)計成0708更低,其他剛需,改善地塊更高的樣子。反而,0708可謂奢華,如果不恰當(dāng)?shù)谋扔?,頗有《北京折疊》中的感覺。
0708的樓高89.2米,高25層,拆哥團隊扣除屋頂,首層架空等數(shù)據(jù)也就是說層高大概在3.3-3.5米。
在北京一個公認(rèn)的市場數(shù)據(jù):層高每增加0.1米,建造成本上升約5%-8%,屬豪宅價值標(biāo)配。太陽宮的中建玖合府,層高也是只有3.05米。
層高只是一小部分。
6棟住宅樓,靠近運河的3棟25F,89.2米,后排3棟17F,54.25米,這也意味著一件事0708地塊后三棟在江景上必然有著不同程度的遮擋,但價格稍微更低,面積段也更小。
確實這樣的邏輯能夠反映到戶型上,0708由北向南依次的2,5,6號樓,以250和200平的頂奢為主,且靠近河岸一側(cè)為250,不靠近一側(cè)為200。
其余三棟,主力面積段150/175平。屬于高端改善范疇。
而會所也值得說道,5米+的層高,再加上這個-2F和-1F的面積,可以大膽猜測一波泳池+健身中心。也有一定可能,有私宴或者酒廊的空間設(shè)計?-5.6米的地下一層空間,在加上下沉園林景觀,所以會有瀑布和4米+落地窗咯?
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0708地塊的不計容建面超過3000平米,于是導(dǎo)致園林景觀的面積占比住宅還大??芍^奢華。
0706高性價比改善首選
對應(yīng)來講,選擇0706的人很多都是改善中高端。0706地塊建設(shè)用地約1.73公頃,總建筑規(guī)模約5.37萬平方米,容積率2.07。
容積率比0708低,這也是這塊地作為改善的一大賣點。5棟住宅樓,全都是17F小高層。
這一塊地塊則以105/111/120左右的面積段(實際出來會有出入,不一定是這個數(shù)字)為主。
對應(yīng)的這個面積段給的贈送面積也很足,飄窗內(nèi)嵌陽臺設(shè)備平臺。
值得注意的是還有個,0705與0706有對稱的景觀大門,地下通道連接著,也有過街天橋,通過架空層鏈接兩個樓。
0705剛需也可以低密
0705約1.31公頃,這個面積相比前倆更小了,但容積率2.27,也是可以。
5棟樓里,1-4號樓為17F小高層,5號為11F洋房。
說實話拆哥有點擔(dān)心5號樓的采光,畢竟東南有52米的樓,西南更遠(yuǎn)一點有54米的樓,但是隔著條馬路和配電室,也就還好吧。
景觀亭,有;200㎡室外場地有,但是確實由奢入儉難,現(xiàn)在看是不是感覺空間有點拘謹(jǐn)。和0706互通也是為了共享小區(qū)里服務(wù)設(shè)施,對應(yīng)來講是個剛需高性價比的選擇。
總而言之,目前給的三塊地還是讓人欣慰的,能夠猜到和落實到一些之前的猜想和圈內(nèi)的消息。
但是問題也有,比如,具體不沿河地塊的采光會受到多大影響?
比如,剩下三個地塊中,是否能有170+高規(guī)格改善的C位江景。
比如,其他地塊也會有200+戶型的江景嗎;0707地塊的排布問題等
當(dāng)然,拆哥再叨叨兩句,地塊南部,地塊北,再加上運河這個元素,頗有金水之勢,嗯就說到這。不往下細(xì)說了。
明晚拆哥21點在微信有一場直播,里面詳細(xì)講述最近北京幾個盤,當(dāng)然最重點還是講講這次通州的王炸。歡迎加menglin讓小助手拉您入群,也歡迎直接預(yù)約。
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