商業(yè)
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與此同時，
楊亮
4小時前
消費基礎：{設施}||REITs韌性凸顯
2025-07-29 00:59:15
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文章來源：新華財經(jīng)
新華財經(jīng)上海7月24日電（記者楊溢仁）近期，我國基礎設施公募REITs的二季報及相關運營數(shù)據(jù)密集披露，較之于產(chǎn)業(yè)園、高速公路等表現(xiàn)分化加劇的板塊（順周期板塊經(jīng)營層面的趨弱已經(jīng)逐步體現(xiàn)在了數(shù)據(jù)上），消費基礎設施REITs的底層資產(chǎn)表現(xiàn)可圈可點，展現(xiàn)出了較強的韌性。
分析人士認為，若2025年全年維持上半年的運營水平，則消費基礎設施REITs全年的可供分配情況依舊樂觀，消費基礎設施REITs仍具備配置價值。
二季度表現(xiàn)依舊“出圈”
今年以來，我國基礎設施公募REITs市場整體表現(xiàn)強勁，在上半年的“牛市”行情中，各板塊呈現(xiàn)出輪動接力上漲的局面。其中，前六個月漲幅前三的板塊分別為消費基礎設施、倉儲物流與保障性租賃住房，漲幅分別達到38.7%、22.5%和21.2%（板塊漲幅為板塊內(nèi)標的漲幅的算術平均值，已剔除新上市標的的首周漲幅數(shù)據(jù)）。
值得一提的是，縱覽近日陸續(xù)公布的二季報數(shù)據(jù)，消費基礎設施REITs的表現(xiàn)依舊亮眼，底層資產(chǎn)經(jīng)營展現(xiàn)出了較強的韌性。
舉例來看，中金印力消費REIT二季度實現(xiàn)收入約8345.32萬元，凈利潤約193.97萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達3985.01萬元，現(xiàn)金流分派率0.99%，年化現(xiàn)金流分派率為4.00%。
華夏金茂商業(yè)REIT方面，二季度實現(xiàn)收入約2433.17萬元，凈利潤約263.41萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約552.34萬元，現(xiàn)金流分派率為1.01%，年化現(xiàn)金流分派率為4.00%。
嘉實物美消費REIT方面，二季度實現(xiàn)收入約2727.6萬元，凈利潤約821.39萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約1514.92萬元，現(xiàn)金流分派率為1.00%，年化現(xiàn)金流分派率達4.10%。
“回溯歷史數(shù)據(jù)，消費基礎設施REITs已然成為了2025年最耀眼的板塊?！币晃槐ｋU機構(gòu)投資人告訴記者，“上半年該板塊實現(xiàn)了35%的綜合收益率，可謂‘一騎絕塵’。其中，以嘉實物美消費REIT為代表的產(chǎn)品漲幅甚至超過了50%，另有9只產(chǎn)品自成立以來的漲幅均超過30%，體現(xiàn)了資本市場的高度認可?！?/p>
多因素利好板塊發(fā)展
無疑，消費REITs的強勢表現(xiàn)，離不開政策支持力度的不斷加碼。
可以看到，2024年公布的《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標志著我國基礎設施REITs正式進入常態(tài)化發(fā)行新階段，而同年即完成了7只消費REITs的發(fā)行。
2024年底，中央經(jīng)濟工作會議將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內(nèi)需求”列為2025年經(jīng)濟工作首要任務，隨后一系列刺激消費的政策陸續(xù)出臺，為行情開展提供了有力支撐。
2025年發(fā)布的《提振消費專項行動方案》明確提出支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金，為消費基礎設施REITs的發(fā)展提供了明確的政策導向。
不僅如此，對于項目審批環(huán)節(jié)，監(jiān)管部門開辟了綠色通道，簡化流程，加快了消費基礎設施REITs的上市速度；在稅收政策方面，消費基礎設施REITs項目獲得了一定的稅收優(yōu)惠，這有助于底層資產(chǎn)降低項目的運營成本，提高了產(chǎn)品的收益水平。
當然，除了來自政策端的有力支撐外，消費REITs（屬于“高主動管理、高市場化”的資產(chǎn)）業(yè)績向好背后也離不開運營管理機構(gòu)的積極作為。
“底層資產(chǎn)價值是公募REITs發(fā)行定價的錨，相較于其他類型的REITs產(chǎn)品，消費REITs對原始權(quán)益人的主動管理能力提出了更大的挑戰(zhàn)?！鼻笆鐾顿Y人坦言，“優(yōu)質(zhì)商業(yè)REITs的生存法則——即‘持續(xù)優(yōu)化與靈活運營’?！?/p>
具體到實際操作中，記者走訪底層資產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，“聚焦品牌豐富與煥新，讓消費者體驗‘快人一步’”至關重要，以中金印力消費REIT的底層資產(chǎn)——杭州西溪印象城為例，其2024年進行了多業(yè)態(tài)品牌調(diào)整，零售業(yè)態(tài)深耕戶外運動板塊，引進了TheNorthFaceL4+、KAILAS和HOKA等中高端戶外品牌；餐飲業(yè)態(tài)引入了多種新菜系，為消費者增加了新選擇。據(jù)悉，該項目全年引入了27家區(qū)域首店，旨在持續(xù)為消費者帶來優(yōu)先體驗感。
與此同時，“聚焦年輕消費者偏好，增‘流量’，存‘留量’”亦是關鍵。比如，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產(chǎn)——武漢首創(chuàng)奧萊就緊扣熱點，引入“黑神話·悟空”熱門活動引爆話題；通過落地“新年奶fufu”奶龍IP展、跨年音樂會等主題活動，有效帶動了項目輻射范圍內(nèi)的客群到達，以及項目客流的提升。
在業(yè)內(nèi)專家看來，現(xiàn)代購物中心正在演變?yōu)閷嶓w商業(yè)的“算法基礎設施”，通過動態(tài)優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，在空間維度重構(gòu)人貨場匹配效率。
資產(chǎn)池擴容仍可布局
縱觀中國的基礎設施公募REITs市場，從試點邁向常態(tài)化的制度紅利才剛剛釋放，這也意味著后續(xù)該市場的發(fā)展依舊大有可為。
尤其聚焦消費板塊，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的逐步回暖，居民消費信心顯著增強，消費支出持續(xù)增加。以2025年“五一”長假為例，全國國內(nèi)出游3.14億人次，同比增長6.4%，國內(nèi)游客出游總花費1802.69億元，同比增長8.0%，雙創(chuàng)新高；2025年端午節(jié)期間，全國購物中心日均客流達2.43萬人次，同比大增13.5%。
“消費熱潮將直接帶動消費基礎設施REITs底層資產(chǎn)的業(yè)績提升?！币晃唤咏芾韺拥臉I(yè)內(nèi)專家告訴記者，“就長期趨勢來看，我國消費市場規(guī)模龐大且仍處于增長階段，消費升級趨勢明顯，消費者對高品質(zhì)、多樣化的消費體驗需求不斷增加，這將為消費基礎設施REITs的底層資產(chǎn)提供廣闊的發(fā)展空間。”
值得一提的是，當前消費板塊的“新玩家”仍在加速入場。據(jù)深交所披露，中航天虹消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中航天虹消費REIT”）的項目狀態(tài)更新為“已申報”。該項目自2023年7月由天虹股份啟動籌劃，歷時近一年明確方案，最終選定蘇州相城天虹購物中心作為底層資產(chǎn)。
“展望后續(xù)，隨著項目數(shù)量的顯著增多，以及可投標的范圍的不斷擴大，將持續(xù)布局消費REITs板塊?！鼻笆鐾顿Y人稱，“在低利率和‘資產(chǎn)荒’延續(xù)的大背景下，REITs股債兼容的特性契合了當前市場風格，其在具備向上彈性的同時，也體現(xiàn)了回撤時較好的穩(wěn)定性?！?/p>
“優(yōu)質(zhì)的消費基礎設施REITs是不動產(chǎn)當中最有可能抵御新增供給影響、保持租金和出租率穩(wěn)定的標的，也是需求受經(jīng)濟周期影響較小的標的，且有望持續(xù)受益于提振內(nèi)需的利好政策?！敝行抛C券基礎設施與現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，“未來，我們繼續(xù)看好頭部核心資產(chǎn)，也建議投資者關注資產(chǎn)規(guī)模對相關標的流動性的進一步優(yōu)化?！?/p>
大部分持樂觀態(tài)度的機構(gòu)認為，回顧2024年，國內(nèi)消費市場整體承壓，彼時消費基礎設施已經(jīng)通過了嚴苛的壓力測試，也就是說，2025年消費REITs或能進一步實現(xiàn)業(yè)績預測，建議把握布局機會。
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