夫凱唱

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來(lái)源：財(cái)熵

持續(xù)“輸血”的同時(shí)，深鐵開(kāi)始對(duì)萬(wàn)科“動(dòng)刀”了。

據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科即將迎來(lái)深鐵入駐后的首次組織架構(gòu)調(diào)整：全面取消所有區(qū)域公司，將下轄的城市公司合并成所在區(qū)片總公司模式。原來(lái)分布在各大區(qū)域的采購(gòu)、信息、人力、法務(wù)等職能將被收回集團(tuán)，只保留項(xiàng)目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)集約化統(tǒng)管。

這將是繼2024年多次組織架構(gòu)調(diào)整之后，萬(wàn)科進(jìn)行的再次“瘦身”，距離2024年10月“7區(qū)并5區(qū)”改革僅過(guò)去9個(gè)月。

業(yè)內(nèi)對(duì)于萬(wàn)科的此次瘦身，似乎并不感到意外。7月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布的2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司預(yù)計(jì)2025年上半年將繼續(xù)出現(xiàn)虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損100億元至120億元，上年同期，萬(wàn)科的虧損額為98.5億元。

“目前萬(wàn)科改革化險(xiǎn)的工作正在穩(wěn)步推進(jìn)，今年到期的公開(kāi)債均已完成兌付，風(fēng)險(xiǎn)正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時(shí)間換空間?！痹?月27日舉辦的萬(wàn)科2024年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席辛杰如此表示。

今年2月以來(lái)，深鐵集團(tuán)已分別向萬(wàn)科提供28億元、42億元、33億元、15.52億元、30億元、62.49億元的股東借款，合計(jì)211億元，這些錢全部用于償還萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本息。

組織架構(gòu)再調(diào)整

目前，萬(wàn)科的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下設(shè)5大區(qū)域公司（北京、華東、華中、南方和西南）、2個(gè)總部直管的城市公司（廣佛和上海）以及2個(gè)總公司（東北和西北）。

未來(lái)，5個(gè)區(qū)域公司將全部消失，部分職能被收回到集團(tuán)本部，城市公司也可能會(huì)繼續(xù)合并精簡(jiǎn)，管控模式將從原先的3級(jí)管控轉(zhuǎn)變?yōu)?.5級(jí)管控。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)于此次調(diào)整，萬(wàn)科后續(xù)應(yīng)該會(huì)有更加明確的官方消息公布。

其實(shí)自去年開(kāi)始，萬(wàn)科已多次進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。

去年3月，萬(wàn)科對(duì)南方區(qū)域城市公司進(jìn)行合并，將原有的12個(gè)公司合并為8個(gè)；10月，原來(lái)的7個(gè)區(qū)域公司縮減為5個(gè)，將東北區(qū)域、西北區(qū)域降級(jí)為總公司，總公司只設(shè)置一套管理職能，對(duì)片區(qū)內(nèi)各城市項(xiàng)目進(jìn)行集約管理；同時(shí)，重大項(xiàng)目多、產(chǎn)能貨值大的上海公司、廣佛公司，調(diào)整為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部直接管理，進(jìn)一步精簡(jiǎn)職能，經(jīng)營(yíng)提效。

從萬(wàn)科自身情況來(lái)看，2024年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，萬(wàn)科累計(jì)新增13個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積137萬(wàn)平方米。報(bào)告期末，萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3118.4萬(wàn)平方米，較前些年大幅減少。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，萬(wàn)科累計(jì)新增7個(gè)項(xiàng)目，分別位于鄭州、武漢、哈爾濱、大連和石家莊。

伴隨業(yè)務(wù)量大幅收縮，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)勢(shì)在必行。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科的組織架構(gòu)調(diào)整也并非個(gè)例。比如，今年6月招商蛇口裁撤原有的華東、華南、華北、華西、江南5大區(qū)域公司，轉(zhuǎn)為總部直接管理城市公司，形成“集團(tuán)—城市”二級(jí)管控體系。

中國(guó)金茂的調(diào)整比招商蛇口更早一些，今年3月，中國(guó)金茂也直接取消大區(qū)層級(jí)，將“總部—區(qū)域—城市”三級(jí)管控架構(gòu)調(diào)整為“總部—地區(qū)”二級(jí)管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南5個(gè)區(qū)域公司，并將現(xiàn)有城市公司重組為14個(gè)地區(qū)公司。

除此之外，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，包括保利、中海、建發(fā)、金地、綠地、聯(lián)發(fā)、奧園、龍湖、碧桂園、象嶼等在內(nèi)的眾多房企都進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容全部聚焦在區(qū)域及城市公司的合并整合。在市場(chǎng)分化加劇的新周期中，集團(tuán)直接對(duì)城市公司負(fù)責(zé)、向一線項(xiàng)目要業(yè)績(jī)，已成為當(dāng)下各大房企組織架構(gòu)調(diào)整的重要方向。

第二次中期業(yè)績(jī)虧損

組織架構(gòu)再次調(diào)整的更深層原因，是萬(wàn)科持續(xù)緊繃的財(cái)務(wù)壓力。

7月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，今年上半年，萬(wàn)科預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)將虧損100億元至120億元，這也是萬(wàn)科連續(xù)第二次中期業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損，上年同期萬(wàn)科的虧損額為98.5億元。

此外，萬(wàn)科預(yù)計(jì)上半年扣非凈利潤(rùn)虧損95億元至115億元，上年同期虧損76.1億元；預(yù)計(jì)基本每股收益虧損0.8433元/股至1.012元/股，上年同期虧損0.8309元/股。

虧損的主要原因包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，考慮到業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了資產(chǎn)減值，此外，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

對(duì)于業(yè)績(jī)虧損，萬(wàn)科在公告中表達(dá)了歉意，并表示將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營(yíng)改善，通過(guò)戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營(yíng)提振、管理提升、科技賦能、融合發(fā)展等措施，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)回歸良性循環(huán)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，加快構(gòu)建適應(yīng)房地產(chǎn)新模式的核心能力，推動(dòng)公司重歸健康發(fā)展的軌道。

公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科保持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，按期保質(zhì)完成超4.5萬(wàn)套房的交付。通過(guò)存量盤活回款57.5億元，并以盤活模式新增獲取項(xiàng)目3個(gè)，自2023年以來(lái)公司已累計(jì)盤活項(xiàng)目64個(gè)，涉及可售貨值約785億元。經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)整體保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，經(jīng)營(yíng)效益在行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域保持前列。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過(guò)100%，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元。公司繼續(xù)獲得各類金融機(jī)構(gòu)支持，加快債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，上半年合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款），順利完成164.9億元公開(kāi)債務(wù)償還，2027年之前已無(wú)境外公開(kāi)債到期。

以時(shí)間換空間

在6月27日舉辦的萬(wàn)科2024年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席辛杰、萬(wàn)科執(zhí)行副總裁郁亮、李鋒、華翠、李剛以及董事會(huì)秘書田鈞等新管理層首次公開(kāi)亮相，并對(duì)股東關(guān)心等問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)。

“萬(wàn)科2024年出現(xiàn)虧損、資金鏈承壓，辜負(fù)股東期望，在此我們深表歉意?！毙两茉诖髸?huì)上坦言，大環(huán)境發(fā)生變化，但公司沒(méi)有跟上節(jié)奏，“三高”模式慣性過(guò)大，資源投入過(guò)于分散。

他表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，企業(yè)成長(zhǎng)的過(guò)程就是不斷試錯(cuò)與糾正的過(guò)程，萬(wàn)科應(yīng)該從自身找問(wèn)題、找不足，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，這是企業(yè)成長(zhǎng)的必由之路，只有永遠(yuǎn)有危機(jī)感，企業(yè)才能健康發(fā)展。

為了有效化解風(fēng)險(xiǎn)，今年1月萬(wàn)科充實(shí)了經(jīng)營(yíng)管理力量，“我和同事們加入萬(wàn)科，和原管理團(tuán)隊(duì)攜手，倡導(dǎo)集體主義的精神，兩個(gè)團(tuán)隊(duì)融合在一起，一加一大于二，共同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)?！毙两芊Q。

2023年底以來(lái)，深鐵集團(tuán)就在幫助萬(wàn)科進(jìn)行資產(chǎn)和股權(quán)處置，先后通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式給予萬(wàn)科支持，同時(shí)協(xié)調(diào)各類金融資源，助力萬(wàn)科開(kāi)展融資。今年2月至今，深鐵集團(tuán)合計(jì)向萬(wàn)科提供211億元的借款，全部用于償還債券本息。

不僅如此，今年6月，萬(wàn)科還通過(guò)出售7295.6萬(wàn)股A股庫(kù)存股獲得了4.79億元資金。另外，本次股東大會(huì)通過(guò)了《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司H股股份之一般性授權(quán)的議案》，根據(jù)該議案，萬(wàn)科董事會(huì)可根據(jù)公司需要，決定單獨(dú)或同時(shí)發(fā)行、配發(fā)及處理不超過(guò)公司已發(fā)行H股20%的新增股份。

辛杰向股東們表示，目前萬(wàn)科改革化險(xiǎn)的工作正在穩(wěn)步地推進(jìn)，已到期的公開(kāi)債均已完成兌付，風(fēng)險(xiǎn)正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時(shí)間換空間。

萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在股東大會(huì)上介紹說(shuō)，截至目前萬(wàn)科已順利完成近165億元公開(kāi)債務(wù)償還，年內(nèi)已無(wú)境外公開(kāi)債。

對(duì)于后續(xù)債務(wù)，韓慧華表示，萬(wàn)科將通過(guò)多種方式安排。一方面，將繼續(xù)通過(guò)加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開(kāi)發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能；另一方面，公司將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場(chǎng)條件靈活采用市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性。此外，萬(wàn)科也將繼續(xù)積極爭(zhēng)取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)。

聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司日前在其發(fā)表的萬(wàn)科企業(yè)2025年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中認(rèn)為，受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率大幅下降、計(jì)提信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損以及折價(jià)處置資產(chǎn)回籠資金等因素影響，2024年萬(wàn)科出現(xiàn)大幅虧損，目前公司資產(chǎn)規(guī)模與盈利指標(biāo)下降壓力仍大。第一大股東支持力度有所加大，有利于緩解債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性壓力。

中誠(chéng)信國(guó)際也在其2025年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，公司存量土儲(chǔ)整體規(guī)模尚可且區(qū)域布局相對(duì)較好及均衡，持有型物業(yè)可創(chuàng)造一定的再融資空間，租金收入也可提供較好的收入及現(xiàn)金流補(bǔ)充。不過(guò)，萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)大幅下滑，土儲(chǔ)中新項(xiàng)目較少或繼續(xù)影響其短期內(nèi)的銷售規(guī)模，對(duì)公司資金平衡提出更大挑戰(zhàn)。

中誠(chéng)信國(guó)際提示，作為承債主體的母公司層面貨幣資金余額大幅下降，公開(kāi)市場(chǎng)債券融資渠道不暢且面臨較大的信用債集中到期壓力，盈利能力惡化，其中其他應(yīng)收款發(fā)生大額壞賬損失，此類款項(xiàng)未來(lái)的回收情況及其他款項(xiàng)進(jìn)一步發(fā)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)也值得關(guān)注。

萬(wàn)科的“瘦身”手術(shù)，是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的縮影。當(dāng)高周轉(zhuǎn)模式失效、“攻城略地”一去不返，管理扁平化與資源聚焦從效率命題變成了生存法則。深鐵用資本換來(lái)的時(shí)間，能否讓萬(wàn)科真正瘦出韌性與生機(jī)，關(guān)乎的不僅是這家龍頭企業(yè)的命運(yùn)，還有整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的走向。

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