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7月25日,沈陽公用發(fā)展股份有限公司(以下簡稱"沈陽公用")宣布,已完成收購廣州市珠島物業(yè)管理有限公司51%股權的非常重大收購事項。
今年以來,物業(yè)行業(yè)收并購市場略有回溫,這次的主角卻有些特殊。以城市共用基礎設施投資為主業(yè)的沈陽公用,花費55萬元進入了物業(yè)領域。
歷時將近五個月,沈陽公用不僅拿下了廣州珠島物業(yè)51%股權,其非全資子公司石家莊潤華也成為了沈陽公用旗下一員。
但是,買下物業(yè)公司股權并不意味著沈陽公用完全轉變經營方向,在2024年的虧損陰影之下,廣州珠島物業(yè)更像是沈陽公用臨時找來的輔助。
"緊急"收購
這項交易的開端是在今年2月28日,沈陽公用與北京九周科技有限公司簽訂股權轉讓協(xié)議,以55萬元購買廣州珠島物業(yè)51%股權。
交易完成后,廣州珠島物業(yè)由沈陽公用持股51%,賣方北京九周科技持股14%,獨立第三方北京萬眾潤華持股35%。
值得注意的是,連同廣州珠島物業(yè)51%股權一起歸為沈陽公用所有的,還有石家莊潤華51%股權。
根據公告,廣州珠島物業(yè)與石家莊潤華均為從事物業(yè)管理服務的"純血"物業(yè)公司,其中廣州珠島物業(yè)主要向廣州珠島花園提供物業(yè)管理服務,石家莊潤華則服務于石家莊高端別墅西山御園。
或許由于在管規(guī)模相對較小,廣州珠島物業(yè)100%股權估價約為107.84萬元,再加上170萬元的凈利潤,總體市盈率約為0.64。
此外,廣州珠島物業(yè)截至2024年末錄得收益1720.3萬元,除稅后凈利潤為168.4萬元,分別較2023年同期增長0.45%、586.06%。
僅從收購標的營收表現(xiàn)來看,55萬元拿到兩家公司主要控制權,同時標的財務指標相對健康,在當前物業(yè)行業(yè)中已是比較劃算的一筆買賣。
一百多萬的估價在物業(yè)行業(yè)內并不算高,既然劃算,為何不直接拿下廣州珠島物業(yè)100%股權?
沈陽公用也有一定的困擾--廣州珠島物業(yè)身上還有1750萬元的負債。
但是,沈陽公用對廣州珠島物業(yè)表現(xiàn)出了一定的信心。鑒于廣州珠島物業(yè)來自物業(yè)管理服務的年度收益保持一定的增長態(tài)勢,同時擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入,未來還可以參與更多的物業(yè)管理項目,沈陽公用相信廣州珠島物業(yè)的財務狀況會有所改善。
畢竟,沈陽公用的投資并不完全針對廣州珠島物業(yè)本身,更重要的其實是沈陽公用在手資產在物業(yè)管理上的運營需求。
根據收購公告,沈陽公用在2023年競得深圳市深圳深云公園一處3000平方米閑置空地的租賃權,用于經營文體公園游樂項目。該場地已完成裝修,并于2025年1月正式投入運營。
另外,沈陽公用在湖北神農架風景區(qū)還投資了神農架賓館,項目總樓面面積超過5萬平方米,包括超過500間酒店客房。截至目前,賓館主樓、附樓及十座合院已基本完成建設。
針對神農架賓館的運營,沈陽公用原本打算聘請專業(yè)酒店管理公司來監(jiān)督運營,但這項打算也成為沈陽公用難以決策的一部分。
沈陽公用于公告中表示,高素質的酒店管理公司通常會提出特定的營運要求,包括遵循其既定的運營框架、設計偏好及服務標準。
在酒店設計早已落實、裝修工程也已開始的情況下,再根據酒店管理公司的要求進行大幅修改,不可避免會造成開業(yè)時間的延誤。
因為篩選酒店管理公司,神農架賓館的開業(yè)時間已經由2025年下半年推遲至2026年,進一步評估成本、預算規(guī)劃和市場研究之后,沈陽公用才選擇另辟蹊徑--自己做物業(yè)。
物業(yè)生意
結合沈陽公用的需求,收購廣州珠島物業(yè)更像是"應急備案"。
廣州珠島物業(yè)及石家莊潤華主要服務于大型社區(qū)至高檔別墅不等,在一線及二線城市管理總樓面面積約為54.28萬平方米。
或許廣州珠島物業(yè)在酒店管理上并不及專業(yè)公司,但沈陽公用的考慮顯然在于高端服務之間也有些許共通之處,主要做大型社區(qū)以及高端住宅服務的廣州珠島物業(yè)未必不能勝任。
但只是因為一家酒店管理任務便要收購一家公司,對于沈陽公用而言也顯得小題大做。另一層需求則在于,沈陽公用確實想做物業(yè)生意。
沈陽公用成立于1999年7月2日,同年12月于港交所主板上市,核心業(yè)務是城市共用基礎設施的投資、建設及運營。根據可查的最新資料,沈陽公用通過控股及參股方式,實際控制31家企業(yè)。
最近幾年,除了投資運營城市基礎設施,沈陽公用更對商業(yè)運營感興趣,投資及租賃的物業(yè)主要分布在三河、廣州、北京及神農架林區(qū)等城市。
在神農架賓館之外,沈陽公用還擁有三河的11個商業(yè)鋪位及60個停車場;廣州一個商鋪單位;北京房山良鄉(xiāng)高教園內的智盈商業(yè)中心125個辦公室,以及位于北京順義的兩處商用物業(yè)。
也正是出于投資物業(yè)的策略考慮,沈陽公用認為收購廣州珠島物業(yè)能夠提供更全面的服務組合,提升管理多樣化物業(yè)類型的協(xié)同能力。
在收購事項中,沈陽公用還特別提到:物業(yè)管理是一項經常性收入業(yè)務。
這也意味著,持有物業(yè)公司的背后是能夠有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量持續(xù)入賬,對于2024年陷入虧損的沈陽公用而言,相當于一項不用擔心資產貶值的投資。
2024年,沈陽公用基礎設施建設業(yè)務中,中房潮州徑南工業(yè)園項目完成結算,總收益也因此錄得同期增長316.62%至624.1萬元。
只是利潤方面沒能延續(xù)增長,錄得除稅前虧損1.04億元,整體虧損持續(xù)的同時又受益于基礎設施建設確認收入,同比減虧28.76%。
虧損主要來自對應收賬款的減值撥備,期內就訂金及其他應收款項確認減值虧損約499萬元,針對收購北京順義的兩處商用物業(yè)確認已支付訂金減值虧損約1661.9萬元。
此外,沈陽公用截至2024年末經營活動現(xiàn)金流凈額為-1137萬元,同比減少1924.3萬元;籌資活動現(xiàn)金流凈額1756.4萬元,同比增加3004.8萬元;投資活動現(xiàn)金流凈額-545.2萬元,上年同期為181.9萬元。
既有短期運營需求,又有長期現(xiàn)金流考慮,更能輔助物業(yè)投資業(yè)務開展,沈陽公用收購廣州珠島物業(yè)其實是一舉三得的買賣。
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