商業(yè)
買房子到底是幾層最合適?
累計(jì)代建銷售達(dá)84億元
楊亮
4小時(shí)前
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2025-08-01 02:10:24
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文/樂居財(cái)經(jīng)林振興徐迪
在昌平南邵土拍中，京城開發(fā)商都選擇退避三舍，但一家名不見經(jīng)傳的河北房企卻站了出來。
7月31日，昌平新東區(qū)二期0033、0036、0044地塊，被北京新恩祥睿澤置業(yè)以13.69億元底價(jià)成交。
這家房企才成立2個(gè)月，背后是武安市明芳房地產(chǎn)（簡稱“明芳地產(chǎn)”）和北京超君萬合管理，分別持股99%和1%。
明芳地產(chǎn)是一家河北民企，為河北太行鋼鐵集團(tuán)下屬地產(chǎn)開發(fā)平臺，成立于2010年，注冊資本6000萬元，背后唯一股東為孫趙云。
河北太行鋼鐵集團(tuán)背后的股東卻不見孫趙云，而是李萬順和張鐳。
目前，明芳地產(chǎn)名下有5家子公司，包括深圳市明芳置業(yè)房地產(chǎn)、邢臺市隆發(fā)房地產(chǎn)、沙河市明芳房地產(chǎn)、曲周縣明芳房地產(chǎn)等。
除了河北和深圳，孫趙云現(xiàn)在把地產(chǎn)版圖擴(kuò)大到了北京。
這并不是它首次進(jìn)京拿地。2023年6月，順義新城第19街區(qū)地塊，吸引了45家房企圍獵，其中就包括明芳地產(chǎn)。
只不過那次，明芳地產(chǎn)并不是很幸運(yùn)，最終建發(fā)“馬甲”——福建雄旺以觸頂價(jià)16.56億元，搖中了該地塊。
但孫趙云并不氣餒，兩年后，他再度殺入京城。
這一次，孫老板并不是單槍匹馬，他找來了金主——北京超君萬合管理。
二股東超君萬合也是一家成立2個(gè)月的新公司，由姚君和李超分別持股50%。二人很是神秘，并未有其它的投資足跡。
01
南邵地塊成交的同時(shí)，龍湖旗下代建品牌——龍智造官微，發(fā)了一張大紅海報(bào)。
它公布簽約河北太行鋼鐵集團(tuán)&北京恩祥集團(tuán)，為昌平新城東區(qū)二期CP00-1101-0033、0036地塊，提供項(xiàng)目建造管理服務(wù)。
龍湖選擇牽手這家河北民企，是有自己的深思熟慮。
在昌平，目前它僅有一個(gè)在售樓盤，龍湖·觀萃，位于生命科學(xué)園板塊。這是北京首個(gè)第四代產(chǎn)品，曾獲全國好房子設(shè)計(jì)大賽一等獎(jiǎng)。
1000平米架空層+風(fēng)雨連廊，打造了三大泛會所；創(chuàng)新空中浮島陽臺，通過奇偶錯(cuò)層結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)超6米挑高陽臺空間戶戶贈送，大幅提高建面使用率。
觀萃有15棟9-18F洋房+小高，共857套，容積率2.6，面積段77-129㎡，綜合得房率85%-96%，指導(dǎo)價(jià)6萬/㎡。
目前網(wǎng)簽462套，去化率54%；成交均價(jià)5.61萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)26.58億元。
在京城，這并不是龍湖首次用代建模式入局新地塊。
6月10日，龍湖龍智造宣布，成功簽約北京順義區(qū)東風(fēng)商場SY00-0201-096住宅地塊，為該項(xiàng)目提供代建代銷服務(wù)。
順義東風(fēng)商場地塊于2月26日成交，由順義當(dāng)?shù)貐^(qū)屬國企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)約2萬元/㎡。
這個(gè)板塊是龍湖的主場，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價(jià)4.4萬/平米，堪稱順義主城區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。
同一個(gè)操盤方，096地塊取經(jīng)御湖境也正常。
目前，該地塊方案公示，規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶，戶均建面約123.5㎡。
洋房預(yù)計(jì)為95/110/115㎡小戶型，中間的小高層房源則是建面135/160㎡兩種改善產(chǎn)品。
在此基礎(chǔ)上，096地塊還加碼了“好房子”全套配置，陽臺、架空層、風(fēng)雨連廊、鄰里中心一應(yīng)俱全。
該項(xiàng)目也是順義首次出現(xiàn)花池，預(yù)計(jì)大部分戶型得房率突破100%。
2025年上半年，龍智造新增代建類項(xiàng)目62個(gè)，總建筑面積852萬平方米，已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目210余個(gè)，總建筑面積超3300萬平方米。在管銷售業(yè)態(tài)項(xiàng)目中，累計(jì)代建銷售達(dá)84億元。
龍智造的業(yè)務(wù)不僅局限于北京，還遍布了上海、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟(jì)南、西安、合肥等一、二線城市。
相較于砸重金拿地，龍湖用代建輕資產(chǎn)模式入局，不失為一個(gè)明智之選。
02
昌平南邵地塊是“宅產(chǎn)配”組合，包含3幅子地塊：
0033住宅地塊，起始價(jià)11.6億元，折合樓面價(jià)2.02萬元/㎡。地上建面5.74萬㎡，容積率2.0，控高36米（局部45米）；
乍眼一看，這宗住宅地塊素質(zhì)蠻不錯(cuò)的，很方正。但實(shí)際上，它的包袱并不小，還背著兩個(gè)“拖油瓶”——商業(yè)、教育用地。
其中，0044商業(yè)地塊，起始價(jià)2.09億元，在住宅地塊往西1公里處，地上建面2.87萬㎡，控高12米（局部18米）。
它的“負(fù)擔(dān)”很重，含15米寬街坊路、1座地下分布式能源站1000平米等。
0036教育用地，建面約0.42萬㎡，控高16米，規(guī)劃為1所12班幼兒園，不能出讓，建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。
此次，龍湖只負(fù)責(zé)住宅和教育地塊，明明商業(yè)也是它所擅長的領(lǐng)域。
南邵組合地塊的身世也頗為坎坷，已經(jīng)“三進(jìn)宮”了。
在第二輪供地清單中，只有昌平新城東區(qū)二期0026、0033兩幅住宅地塊+0036教育用地。
搭配雖誘人，卻沒有下文。
3月27日進(jìn)入預(yù)申請時(shí)，又空降了四期、五期0044、0045、0046三幅商業(yè)地塊一并打包。
當(dāng)時(shí)土地總面積達(dá)到15.6公頃，地上建筑規(guī)模約21.9萬㎡，其中商業(yè)建面約9萬，交易起始價(jià)31.7億元。
對于一宗北六環(huán)外之地，非宅包袱太重，門檻實(shí)在是太高。結(jié)果仍是無疾而終，這宗6合1地塊最終沒能正式掛牌。
直到6月底再次掛牌，又重做了一次排列組合。
住宅、教育、商業(yè)各保留1塊，肥瘦相間，建筑規(guī)模控制到9萬㎡出頭，總價(jià)降到13.69億元。
眼下，整個(gè)昌平樓市，壓力都很大。
加上在售的北京國賢府一二期、星耀未來、清樾府、國譽(yù)燕園朗潤、龍湖觀萃，越秀星樾、中海寰宇未來、建發(fā)觀堂府，中海未來之鏡、北四村地塊等。
今年昌平的供應(yīng)量，會突破1萬套，堪比豐臺。豐臺樓市的現(xiàn)狀，大家心里都知曉，新房各種卷，打價(jià)格戰(zhàn)。
過去，昌平樓市，全憑海淀的外溢購買力支撐。但近一年，海淀超大規(guī)模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。
這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。
從目前看，昌平樓市已顯露出了疲態(tài)。
以越秀星耀未來舉例，它于2025年4月開盤，供應(yīng)930套，至今只網(wǎng)簽了156套、成交均價(jià)5.5萬元/平米。
更別說昌平更偏遠(yuǎn)的住總清樾府，開盤近一年，通過降價(jià)換量，目前完成網(wǎng)簽161套，全盤去化率11.6%。
基于昌平新盤庫存太多的現(xiàn)狀，甚至連王炸——東小口地塊都偷偷下線了。
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