謝穎梅

（來源：國壽投資）

當(dāng)前城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，未來走向何方？

非增容條件下，城市更新如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)？

資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)在存量盤活實(shí)踐有哪些共通經(jīng)驗(yàn)？

新形勢下，存量資產(chǎn)價(jià)值激活的關(guān)鍵是什么？

在城市更新與存量盤活中，保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)如何發(fā)揮作用？

7月31日，國壽投資公司與清華大學(xué)共同舉辦城市更新與存量資產(chǎn)盤活論壇，廣泛匯聚保險(xiǎn)資管協(xié)會、清華大學(xué)、保險(xiǎn)同業(yè)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)運(yùn)營方等多方力量，以中央城市工作會議精神為指引，以城市更新和存量資產(chǎn)盤活的政策解讀與投資實(shí)踐為切入點(diǎn)，分享成功案例，交流行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，探尋新投資機(jī)遇。

中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會首席業(yè)務(wù)官駱志威，國壽投資公司黨委委員、副總裁匡濤，清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟為論壇致辭。

駱志威認(rèn)為，本次論壇緊扣城市工作會議精神，為行業(yè)發(fā)展提供了重要思路，國壽投資公司的責(zé)任擔(dān)當(dāng)與戰(zhàn)略眼光值得肯定。駱志威表示，保險(xiǎn)資金規(guī)模大、期限長的特點(diǎn)與城市更新行業(yè)的需求高度契合。當(dāng)前，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正精準(zhǔn)對接城市更新項(xiàng)目，探索REITs、類REITs等創(chuàng)新產(chǎn)品，為存量資產(chǎn)注入流動性。面對新機(jī)遇，行業(yè)需創(chuàng)新金融模式，在提質(zhì)中追求效率，為城市發(fā)展注入新活力，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

匡濤表示，中央城市工作會議明確城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，國務(wù)院及中央辦公廳等已出臺多項(xiàng)政策，為相關(guān)工作提供支持與保障，國壽投資公司作為專業(yè)另類保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的行業(yè)龍頭，將依托于基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)領(lǐng)域長期投資形成的生態(tài)圈和資源，通過多元化產(chǎn)品積極參與存量資產(chǎn)盤活實(shí)踐，積極把握核心城市存量資產(chǎn)重構(gòu)和新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的新機(jī)遇，共同構(gòu)建“存量盤活-資本循環(huán)-產(chǎn)業(yè)升級”的良性生態(tài)。

吳璟認(rèn)為，隨著城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，城市更新的重要性愈發(fā)凸顯，2025年7月15日結(jié)束的中央城市工作會議為城市發(fā)展指明了方向，明確高質(zhì)量推進(jìn)城市更新是城市發(fā)展的重要抓手。隨后7月30日的中央政治局會議再次明確要高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，進(jìn)一步為行業(yè)發(fā)展指明了方向。吳璟表示，城市更新的內(nèi)涵外延非常豐富，從多元視角深入探索其內(nèi)在的商業(yè)邏輯與政策條件具有必要性。

主題演講

活動邀請了清華大學(xué)吳璟教授，國壽投資公司不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻，中海商業(yè)專業(yè)高管兼中海酒管公司總經(jīng)理饒胤，瑞安業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理肖志宏，以政策研究與實(shí)踐案例系統(tǒng)性回答業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)關(guān)注問題。

吳璟：?“非增容”條件下的

城市更新商業(yè)邏輯與政策條件

圍繞城市更新的現(xiàn)實(shí)意義、傳統(tǒng)增容模式面臨的挑戰(zhàn)，以及非增容模式的可行路徑與政策條件等維度，吳璟系統(tǒng)剖析了城市更新從增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型的內(nèi)在邏輯，并就非增容模式的落地路徑提出具體建議。

當(dāng)前，我國城市發(fā)展已轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)階段，城市更新需同步回應(yīng)民生改善與市場發(fā)展的雙重訴求。傳統(tǒng)“增容模式”正遭遇庫存過剩、政策限制收緊等多重挑戰(zhàn)，因此探索“非增容”條件下城市更新的實(shí)施路徑已勢在必行。

在“非增容”條件下，可通過三類路徑實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可行性：一是推動用途轉(zhuǎn)變或功能跨越式升級，二是開展針對性局部改造，三是借助原產(chǎn)權(quán)人參與及政府支持降低更新成本。為推動“非增容”模式落地，需強(qiáng)化政策支撐體系，尤其要明確商業(yè)用地使用權(quán)折價(jià)續(xù)期原則，構(gòu)建長期融資體系并激活社會資本，為模式落地提供關(guān)鍵保障。

李星幻：城市更新與存量盤活

的投資實(shí)踐與思考

李星幻從城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)變、實(shí)踐案例借鑒和保險(xiǎn)資管角色定位分析，系統(tǒng)闡述了城市更新與存量盤活的邏輯、路徑及保險(xiǎn)資金的參與模式，并梳理未來發(fā)展方向。

2025年的中央城市工作會議明確，我國城市發(fā)展已從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效。城市更新以產(chǎn)業(yè)及人口規(guī)劃導(dǎo)入先行。李星幻通過國壽投資公司的倫敦金絲雀碼頭、上海瑞虹新城等國內(nèi)外投資實(shí)踐介紹城市更新可通過區(qū)域再生實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升。而REITs工具是存量盤活的關(guān)鍵載體與重要創(chuàng)新工具。中國人壽積極參與國內(nèi)多層次REITs市場建設(shè)，構(gòu)建了覆蓋資產(chǎn)全生命周期的投融資生態(tài)，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活與資本市場深化。未來將進(jìn)一步依托“實(shí)物資產(chǎn)投資+REITs全鏈條產(chǎn)品”構(gòu)建生態(tài)，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新與存量資產(chǎn)盤活工作。

饒胤：從空間到價(jià)值

城市更新范式與中海破局實(shí)踐

饒胤圍繞城市更新趨勢展開分享，講述消費(fèi)趨勢和城市化進(jìn)程變遷帶來的空間和場景運(yùn)營變化，介紹了中海城市運(yùn)營業(yè)務(wù)及中海商業(yè)在該領(lǐng)域的實(shí)踐，并重點(diǎn)介紹了中海參與的大吉巷項(xiàng)目。

大吉巷項(xiàng)目以“文化策源地+文化承載體+文物運(yùn)營”為突破，結(jié)合商業(yè)運(yùn)營與文保需求，以形制協(xié)調(diào)傳統(tǒng)風(fēng)貌，保留街巷和歷史胡同肌理及居民空間，凸顯新舊對話與文化傳承特色，未來還將探索當(dāng)代藝術(shù)文化輸出。項(xiàng)目提供了較為豐富的品牌招商經(jīng)驗(yàn)，聚焦東方文化與品質(zhì)，注重在地文化挖掘、場景化與業(yè)態(tài)融合及片區(qū)漸次更新，打造城市更新標(biāo)桿并加強(qiáng)品牌文化宣傳。此外，饒胤介紹了中海商業(yè)于2017年介入的上海真如副中心城市更新項(xiàng)目，提到項(xiàng)目規(guī)劃需要積極融入上位規(guī)劃，助力消費(fèi)提升和產(chǎn)業(yè)升級，踐行低碳綠色的可持續(xù)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)從空間更新到價(jià)值新生。

肖志宏：瑞安蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目

城中村改造煥新之路

肖志宏圍繞瑞安的上海蟠龍?zhí)斓爻侵写甯脑祉?xiàng)目，系統(tǒng)介紹了瑞安集團(tuán)的核心商業(yè)模式、項(xiàng)目的背景、改造運(yùn)營實(shí)踐及最終成果。

蟠龍?zhí)斓厥巧虾?2個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，也是2014年上海首批啟動的“城中村”改造項(xiàng)目之一。項(xiàng)目以“整體定位、統(tǒng)一規(guī)劃、有序開發(fā)、卓越運(yùn)營”為核心，定位“煥新都市微度假目的地”，旨在匯聚西虹橋商貿(mào)商務(wù)活力、傳承青浦江南水鄉(xiāng)文化、融入綠色生態(tài)社區(qū)開發(fā)理念。該項(xiàng)目規(guī)劃遵循傳承歷史文化、優(yōu)化綠地結(jié)構(gòu)、統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、完善路網(wǎng)等原則，打造多元社區(qū)、活力古鎮(zhèn)、生態(tài)水鄉(xiāng)及可持續(xù)發(fā)展社區(qū)。運(yùn)營上，商業(yè)全部自持，舉辦文化活動，運(yùn)營情況良好。目前，項(xiàng)目蛻變?yōu)椤皣壹壜糜涡蓍e街區(qū)”，通過文化傳承、生態(tài)保護(hù)與商業(yè)運(yùn)營的融合，為城市更新提供了可借鑒的改造與運(yùn)營實(shí)踐范本。

圓桌論壇

城市更新與盤活存量

新形勢下資產(chǎn)價(jià)值的激活與展望

活動圍繞“城市更新與盤活存量——新形勢下資產(chǎn)價(jià)值的激活與展望”主題，邀請中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司投資管理中心不動產(chǎn)負(fù)責(zé)人楊朋飛、大悅城控股集團(tuán)公司戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理閆晟、鐵獅門投資高級總監(jiān)鄧超超、國壽不動產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理孟純英作為嘉賓開展圓桌聚談，國壽投資公司不動產(chǎn)投資事業(yè)部副總經(jīng)理韓萌主持。各位嘉賓圍繞激活存量資產(chǎn)價(jià)值面臨的共性挑戰(zhàn)與新機(jī)遇、保險(xiǎn)資金的業(yè)態(tài)偏好與合作條款、存量資產(chǎn)的價(jià)值評估與輕資產(chǎn)運(yùn)營案例、中外存量盤活的差異及本土化實(shí)踐、資產(chǎn)運(yùn)營的核心能力與提升方向等充分探討，思想激蕩，通過跨主體對話碰撞破局思路。

城市更新與存量資產(chǎn)盤活對于實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展意義重大，理解相關(guān)政策趨勢與存量盤活具體實(shí)踐對投資決策至關(guān)重要。作為專業(yè)的另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，國壽投資將持續(xù)關(guān)注行業(yè)動態(tài)與政策導(dǎo)向，審慎評估投資風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇，堅(jiān)持長期投資、價(jià)值投資、穩(wěn)健投資、責(zé)任投資理念，在破解存量資產(chǎn)盤活的資金瓶頸、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中貢獻(xiàn)國壽力量，積極探索存量盤活領(lǐng)域的產(chǎn)品創(chuàng)新和長期投資機(jī)會。

國壽投資公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員、高級管理人員，各所屬企業(yè)、總部各部門相關(guān)負(fù)責(zé)人，以及五十余位行業(yè)嘉賓現(xiàn)場參會。國壽投資公司總部員工視頻參會。

關(guān)于國壽投資公司

國壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司成立于2007年，是中國人壽旗下專業(yè)另類投資平臺，是原銀保監(jiān)會批準(zhǔn)的第一家持牌經(jīng)營的專業(yè)另類保險(xiǎn)資管公司。18年來，公司堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央決策部署，服務(wù)國家發(fā)展大局，堅(jiān)持“服務(wù)國家戰(zhàn)略、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)社會民生”，踐行保險(xiǎn)資金長期投資、價(jià)值投資、穩(wěn)健投資、責(zé)任投資理念，全面布局基礎(chǔ)設(shè)施、不動產(chǎn)、股權(quán)、普惠金融、特殊機(jī)會等另類投資細(xì)分領(lǐng)域，在推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展征程中堅(jiān)持彰顯政治性，確保人民性，不斷提升另類投資專業(yè)性，積極將公司高質(zhì)量發(fā)展融入黨和國家事業(yè)發(fā)展全局，助力做好金融“五篇大文章”，為全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家貢獻(xiàn)力量。截至2025年上半年，公司累計(jì)簽約規(guī)模超一萬億元，管理資產(chǎn)規(guī)模超6200億元，已成為國內(nèi)首家專注另類投資的大型保險(xiǎn)資管公司，持續(xù)領(lǐng)跑國內(nèi)另類投資行業(yè)。