林家寧

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，1500萬(wàn)預(yù)算，學(xué)區(qū)兼顧居住，請(qǐng)問(wèn)朝陽(yáng)和海淀您推薦哪里？比如博世祥園和華清嘉園，一個(gè)朝外學(xué)區(qū)一個(gè)中關(guān)村學(xué)區(qū)，都能買(mǎi)三居室，綜合性?xún)r(jià)比哪里更合適？

其他如果有性?xún)r(jià)比更高的推薦預(yù)算也可以增加，最高2000萬(wàn)之內(nèi)都可以。但增加的是貸款，這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下盡量不增加或少增加。

A：

1、這不是我推薦的事兒，而是看孩子天分+父母期望值更適合哪里。打個(gè)比方就是拿著1500塊錢(qián)想吃飯，請(qǐng)問(wèn)全聚德和東來(lái)順推薦哪里？這沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)，都挺好的，看自己的口味和具體的菜品吧。

2、博世祥園和華清嘉園的“綜合性?xún)r(jià)比”怎么說(shuō)呢？分著說(shuō)吧，如果從居住角度的性?xún)r(jià)比來(lái)說(shuō)，肯定是博世祥園占優(yōu)，因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價(jià)比華清嘉園低。

從對(duì)口學(xué)校角度來(lái)說(shuō)，小學(xué)都很好，但肯定是中三更占優(yōu)。但中學(xué)就不好比了，朝外的成績(jī)放到海淀僅次于小強(qiáng)，而且還是直升。而中三則不敢保證，小升初時(shí)得看成績(jī)和運(yùn)氣。

所以還是看自家情況吧，如果是更注重居住的性?xún)r(jià)比+小升初省心，那就買(mǎi)朝外的。如果更注重雞娃氛圍+海淀更強(qiáng)的整體教育資源，那就買(mǎi)中三的。

3、其他性?xún)r(jià)比更高的，那一般都是在朝陽(yáng)。因?yàn)槌?yáng)的學(xué)位沒(méi)有海淀緊張，所以學(xué)區(qū)溢價(jià)就低點(diǎn)兒，而且是總價(jià)越高的溢價(jià)率越低。像1500萬(wàn)總價(jià)以上的幾乎就沒(méi)溢價(jià)了，能各項(xiàng)兼顧。

但這前提還是看自己是否確定在朝陽(yáng)上學(xué)吧?；蛘呦瓤春⒆犹旆郑绻翘炫Ｍ?，那常規(guī)是最好去海淀，牛娃如云，在競(jìng)爭(zhēng)中成長(zhǎng)。如果父母期望值是清北985，那也最好海淀，理論上的概率更高。

如果是牛娃，家長(zhǎng)也沒(méi)有太高的期望值，那在朝陽(yáng)算合適，這么高的總價(jià)能買(mǎi)到各項(xiàng)兼顧的。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)通州宋莊的房子能買(mǎi)嗎？我是單身一個(gè)人，藝術(shù)類(lèi)職業(yè)，一年有八個(gè)月不在北京，之前都是住酒店或朋友工作室。之所以看上宋莊是因?yàn)檫@里的氛圍感覺(jué)有交集，另外就是環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)感覺(jué)不錯(cuò)。

我收入不太穩(wěn)定，所以不打算貸款了，就是不知道這里的住宅體驗(yàn)?zāi)X(jué)得是否合適？另外就是保值的問(wèn)題，您覺(jué)得這里未來(lái)發(fā)展怎樣？是能超過(guò)北京大盤(pán)嗎？

A：

1、房子是用來(lái)住的，能滿(mǎn)足自己的需求就能買(mǎi)啊。不光能買(mǎi)還能租呢，我表姐在宋莊租了個(gè)工作室，生意做的據(jù)說(shuō)不錯(cuò)呢。

2、但住宅體驗(yàn)我不知道，這是個(gè)人的感受問(wèn)題，外人無(wú)法評(píng)價(jià)。蘿卜青菜各有所愛(ài)，還是看自己的喜好吧。

3、保值的話(huà)普通，畢竟樓市的名言是“房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定？地段地段還是地段兒”。宋莊這地方不太算地段兒好的，以后的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或許很好，但房地產(chǎn)未必能怎樣。

4、不太可能超過(guò)北京大盤(pán)，全北京沒(méi)有這種先例。但還是這話(huà)，房子是用來(lái)住的，還是多考慮自住吧。房子雖然有保值功能，但畢竟也屬于消費(fèi)品，得到享受了就算合適。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是退休來(lái)北京投靠女兒的，有戶(hù)口有資格，但一直沒(méi)買(mǎi)房。目前孫子已經(jīng)上學(xué)，我們想搬出來(lái)單住。之所以考慮買(mǎi)房是因?yàn)閱?wèn)過(guò)中介了，他們說(shuō)老人租房不容易，申請(qǐng)公租房又太遠(yuǎn)，不如自己買(mǎi)一套。但是又局限于手里的錢(qián)，有200多萬(wàn)，但總要留一部分應(yīng)急，能動(dòng)用的最多150萬(wàn)。

這筆錢(qián)在不貸款的情況下在東四環(huán)大望路附近好像根本買(mǎi)不到70年產(chǎn)權(quán)的，所以朋友推薦商住公寓。但目前遭到女兒女婿的反對(duì)，親戚也都不贊成，都說(shuō)不保值將來(lái)會(huì)砸手里。但我們現(xiàn)在就困擾在這里了，不知怎么辦了。

A：

1、房子是用來(lái)住的，尤其又是老年人，辛苦一輩子了，何必還跟什么投資保值較勁?。肯冉鉀Q自己的居住問(wèn)題才最重要，其他都是副產(chǎn)品。

而且說(shuō)實(shí)話(huà)，以150萬(wàn)來(lái)說(shuō)，就算是買(mǎi)了70年的普宅又能怎樣？北京早就過(guò)了房?jī)r(jià)暴漲的年代了，將來(lái)房子頂多是個(gè)對(duì)抗通脹的工具，不會(huì)有太高收益的。所以我覺(jué)得沒(méi)必要糾結(jié)，還是先多考慮怎么解決居住吧。

2、另外商住公寓雖然投資性不是太強(qiáng)，但租金劃算啊，也就是居住的性?xún)r(jià)比高。只要是能接受這種居住環(huán)境，那就甭考慮別的了。

3、總之我覺(jué)得犯不上跟什么保值較勁。就算是普宅每年多幾個(gè)百分點(diǎn)的收益，那也沒(méi)多少錢(qián)，因?yàn)檫@影響了老年生活不合適。所以我建議是多考慮公寓的居住環(huán)境吧，看是否能接受？能接受就該買(mǎi)就賣(mài)，房子是用來(lái)住的，是自己住的，何必在乎別人的意見(jiàn)呢？

不過(guò)雙井周邊有150萬(wàn)的公寓嗎？多考察吧，小心買(mǎi)到有問(wèn)題的，那就影響居住體驗(yàn)了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我和老公目前在西羅園有一套88年的小兩居，現(xiàn)值300萬(wàn)左右，2016年結(jié)婚買(mǎi)的，到現(xiàn)在算上貸款利息可以算略有小賺。但考慮孩子明年上學(xué)問(wèn)題想換一下，另外是這老房條件太差，環(huán)境也不行，上班也遠(yuǎn)（西單和三元橋），所以想換個(gè)能兼顧的。

貸款可還清，買(mǎi)房后加儲(chǔ)蓄能有350萬(wàn)左右首付，貸款最高每月2萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)東西城您推薦哪里？帶客廳的商品房，兩居或三居，不要老公房，學(xué)區(qū)好能直升好初中的。主要我們不會(huì)看學(xué)區(qū)房的溢價(jià)，所以想買(mǎi)盡量低的。

A：

1、西單和三元橋，那要兼顧的話(huà)就是東西城的長(zhǎng)安街以北，各個(gè)學(xué)區(qū)的直升校都可以算兼顧吧？這都不用推薦，網(wǎng)上有直升校的目錄，按圖索驥的找當(dāng)?shù)刂薪榻o匹配房源就行。

2、不過(guò)您這預(yù)算的商品房?jī)删討?yīng)該還行，選擇相對(duì)多。三居夠嗆，至少都90平起步，您這不到800萬(wàn)的預(yù)算，幾乎沒(méi)什么選擇。

而且說(shuō)實(shí)話(huà)吧，東西城就沒(méi)多少商品房小區(qū)，對(duì)口直升校的就更少了，也都很貴，您這預(yù)算不好買(mǎi)到什么。所以先找中介看看再說(shuō)吧，看完了也就了解了。

3、其實(shí)老公房也有帶客廳的，90年代的設(shè)計(jì)就跟商品房在戶(hù)型上的差距不大了。所以我建議是甭強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)性質(zhì)了，還是多考慮居住體驗(yàn)吧，這樣的選擇還多些。

4、學(xué)區(qū)房的溢價(jià)一般三種估算方式。一是如果挨著朝石豐等沒(méi)有溢價(jià)的板塊，那就直接比較同等小區(qū)的均價(jià)，中間差的就是溢價(jià)。比如南二環(huán)永外的定安里+定安西里，本來(lái)是同一個(gè)小區(qū)，但分成了東城和豐臺(tái)，價(jià)格也就差了30%左右。

二是用租售比，也就是用總價(jià)除以預(yù)估租金，然后比較附近無(wú)學(xué)區(qū)的小區(qū)，中間相差的也是溢價(jià)率。

三是用租金，比如學(xué)區(qū)房租8000，那讓中介找附近同等小區(qū)租8000的房子，看看兩邊房?jī)r(jià)差多少就是溢價(jià)。

想買(mǎi)盡量低的那就看房時(shí)每套房都計(jì)算，最后做個(gè)橫向比較就行。但也考慮好，學(xué)區(qū)越好溢價(jià)越高，總價(jià)越高的則溢價(jià)率越低，所以得綜合考量。

5、總之您這需求就直接網(wǎng)上搜個(gè)直升校的名單吧，然后讓中介給匹配房源，看房的同時(shí)算溢價(jià)率。

僅供參考。

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