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北京進(jìn)深徐迪順義新城東風(fēng)商場項(xiàng)目西側(cè)096地塊項(xiàng)目方案反饋意見出來了。
7月22日方案公示期結(jié)束，7月25日公示反饋意見，速度還是很快的。
共11條采信意見，其中：
有7條提到該項(xiàng)目布局影響北面龍湖御湖境二期部分房源的采光。
主要是096地塊北側(cè)的3#、4#樓，受影響樓棟是龍湖御湖境二期南排的17號樓和21號樓。
3#、4#樓規(guī)劃高度52.8米，共16層，接近北部已有小區(qū)樓層數(shù)的兩倍。
業(yè)主認(rèn)為，北面樓高1.2倍的距離不符合國家要求，嚴(yán)重侵害了龍湖御湖境二期17棟和21棟業(yè)主的日照采光權(quán)益。
要求降低3#、4#樓的高度，或者把這兩棟樓再往南移動，增加與龍湖項(xiàng)目的南北樓間距。
建設(shè)單位表示，設(shè)計(jì)方案符合國家及地方相關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)。
原因是：3#樓及4#樓根據(jù)相關(guān)規(guī)定，長高比小于１，為塔式建筑。
相鄰塔式建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時(shí)，塔式居住建筑長高比的長度，應(yīng)按各塔式居住建筑的長度和間距之和計(jì)算，根據(jù)不同的長高比采用不同的建筑間距系數(shù)。
3#樓與4#樓的長度和間距之和與高度比值在1.0～2.0之間，建筑間距系數(shù)按照1.2倍執(zhí)行，滿足通則設(shè)計(jì)要求。
規(guī)劃高度52.8米。棟樓，影響17號樓和21號樓請樓高1.2倍的距離無法保證龍湖御湖近17號樓和21號樓的采光。
另有3條集中反映096地塊的擴(kuò)容空間問題。
一是針對挑空空間，“公示項(xiàng)目挑空空間很多（不同戶型有3-5個(gè)挑空空間），是否符合要求？挑空空間是否能封閉？”
按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理》，第二點(diǎn)，套內(nèi)建筑面積超過140平方米的住宅，可在起居室（廳）設(shè)置1處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計(jì)算容積率，超出部分按2倍計(jì)算容積率。
建設(shè)單位解釋稱，本項(xiàng)目挑空區(qū)域?yàn)槭彝庋b飾架構(gòu)圍合空間，旨在完善樓棟外立面完整性，保證立面效果與周邊現(xiàn)狀建筑更為契合，僅為美觀裝飾使用，與上述文件提到的室內(nèi)挑空設(shè)置不同。
同時(shí)明確，挑空區(qū)域?qū)?yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。
二是針對得房率過高的問題。
“陽臺進(jìn)深1.8，挑空進(jìn)深1.8，贈送多個(gè)挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了當(dāng)前順義城區(qū)還在售的新盤如芳華里，菩提潤府等的銷售壓力。
而且整個(gè)北京其他他區(qū)，目前還維持在90%，請規(guī)劃委深入了解一下整個(gè)北京的趨勢，結(jié)合順義當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀，合理規(guī)劃審批。”
建設(shè)單位明確，本項(xiàng)目陽臺設(shè)置滿足相關(guān)文件規(guī)定：
每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米……花池設(shè)計(jì)旨在營造生態(tài)、綠色、立體的景觀體驗(yàn)，提升居住品質(zhì)。
陽臺、挑空及花池將嚴(yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。
針對公眾反饋意見提到的規(guī)劃審批問題，北京規(guī)自委順義分局表示：
將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批文件要求進(jìn)行方案審核；
同時(shí)鼓勵(lì)建設(shè)單位按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理》文件要求增加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案“好房子”元素設(shè)計(jì)，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
第三條意見則更為詳細(xì)，分了abcde五個(gè)小點(diǎn)。
對于花池，提出了“氣候條件限制，實(shí)用性較低”，建議避免不必要的設(shè)計(jì)。
對于設(shè)備平臺，則拿出了“數(shù)量過多可能影響建筑美觀和使用功能”。
如果非要保留，要求開發(fā)商嚴(yán)格按照“不能封閉”的原則執(zhí)行，同時(shí)要求相關(guān)部門明確監(jiān)管措施。
同樣的，開敞陽臺要求開發(fā)商承諾不封閉，且寫進(jìn)購房合同，交房后不得改變用途。
這條意見更狠的一點(diǎn)是，直接在戶型設(shè)計(jì)上提出了質(zhì)疑。
“如果陽臺和設(shè)備平臺不能封閉，可能導(dǎo)致臥室和客廳的進(jìn)深不足（如床無法正常擺放），嚴(yán)重影響居住舒適度?！?/p>
建議開發(fā)商重新設(shè)計(jì)戶型，優(yōu)化空間布局，確保臥室和客廳的進(jìn)深滿足基本居住需求。
同時(shí)，若存在封閉陽臺或設(shè)備平臺的可能性，應(yīng)在設(shè)計(jì)階段明確禁止，并在購房合同中予以注明，避免后期爭議。
有關(guān)各類陽臺的反饋意見，在好房子新規(guī)出臺后屢見不鮮。
建設(shè)單位按照常規(guī)表示，相關(guān)設(shè)置滿足規(guī)范設(shè)計(jì)要求，“無多余設(shè)計(jì)”，并承諾這三項(xiàng)均嚴(yán)格按規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。
戶型設(shè)計(jì)也確認(rèn)滿足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中的進(jìn)深尺度需求，空間設(shè)計(jì)合理，確保臥室和客廳的進(jìn)深滿足基本居住需求。
綜上，花池、陽臺及設(shè)備平臺都將嚴(yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)。
但同時(shí)也提到一點(diǎn)：
按照《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第51條要求：“經(jīng)依法審定的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)聽取利害關(guān)系人的意見”。
另外還有一條公眾反饋意見是針對項(xiàng)目自身樓間距和部分功能場地問題的。
15、16#樓，3#、4#樓兩處樓間距過小，形成一線天空間，空間形態(tài)過差。應(yīng)擴(kuò)大樓間距，避免消極空間的存在。
1#樓、14~17#樓，非機(jī)動車停車場地緊貼樓體，影響住戶隱私，后續(xù)這些場地沒法使用。
13#樓南側(cè)回車場有樹，無法使用。
建設(shè)單位回復(fù)確認(rèn)，上述提到的建筑間距滿足相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在方案設(shè)計(jì)階段已充分考慮整體空間布局，結(jié)合外立面設(shè)計(jì)優(yōu)化用地內(nèi)建筑之間的空間滲透，不存在消極空間。
非機(jī)動車場臨近單元門入口，是為了方便使用。后續(xù)將在停車區(qū)地面設(shè)置提示標(biāo)識，引導(dǎo)非機(jī)動車快速停放，減少人員徘徊對首層住戶的影響，同時(shí)銷售階段將在合同端進(jìn)行不利因素提示，告知買受人非機(jī)動車停車區(qū)域?qū)τ谑讓幼艨赡艽嬖谟绊憽?/p>
13#樓南側(cè)回車場彩色總圖上體現(xiàn)為樹冠投影，實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中此處消防回車場未設(shè)置綠化樹木。
01、戶型設(shè)計(jì)
順義首現(xiàn)花池；得房率突破100%
按照方案，096地塊建設(shè)用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計(jì)容建面6.47萬㎡。
規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶，戶均建面約123.5㎡。
龍湖集團(tuán)旗下的代建品牌龍智造為096住宅地塊提供代建代銷服務(wù)。
這個(gè)板塊是龍湖的主場，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價(jià)4.4萬/平米，堪稱順義主城區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。
096地塊加碼了“好房子”全套配置，陽臺、架空層、風(fēng)雨連廊、鄰里中心一應(yīng)俱全。
僅在陽臺一項(xiàng)上，就做到了多種形式。
1、北邊是設(shè)備平臺，面積全贈送；
南向陽臺有三種：
2、順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈送；
3、花池內(nèi)嵌的陽臺報(bào)規(guī)是開敞陽臺，送一半面積。
4、另外兩段報(bào)規(guī)是挑空平臺，面積全贈送。
盡管反饋意見回復(fù)上述4種臺子都不可封閉，但從平面圖來看，南北陽臺都在結(jié)構(gòu)內(nèi)。
基本上除了花池以外都能納入室內(nèi)擴(kuò)展空間，足以讓096地塊的住宅建面實(shí)用率再突破一個(gè)新高度。
順義帶露臺的項(xiàng)目多了，花池顯得沒那么稀缺，但同時(shí)做到內(nèi)嵌陽臺+花池的項(xiàng)目還是獨(dú)一份。
而且096地塊有小戶型，房源數(shù)量還不少。
它并非純改善的別墅豪宅項(xiàng)目，而是一個(gè)主打剛改的小區(qū)，140㎡以下房源占比約80%。
洋房預(yù)計(jì)為95/110/115㎡小戶型，中間的小高層房源則是建面135/160㎡兩種改善產(chǎn)品。
看預(yù)計(jì)大部分戶型的建面使用率都將超過100%。
02、園區(qū)設(shè)計(jì)
圍合式風(fēng)雨連廊；東西樓間距過密
1、小區(qū)在西、北兩面各設(shè)有一處人行出入口：
西側(cè)弧形景觀大門退線近十米，紅線內(nèi)有大面積前庭空間，做了門頭迎賓水景。
圍合式風(fēng)雨連廊是整個(gè)中軸景觀的主線，自大門圍繞下沉庭院而建。
東西兩側(cè)各有一處鄰里共享空間，北邊通往4#樓架空層，南邊串聯(lián)11#樓的兩個(gè)入口大堂。
這一圈的觀景動線，不強(qiáng)勢也不間斷，可供發(fā)揮的創(chuàng)意空間豐富，歸家體驗(yàn)感也是做足了。
2、除4#樓外，并排的3#樓也做了首層架空，這兩棟樓是妥妥的景觀樓王：
南有中央景軸，北邊是另一處小區(qū)主入口+下沉庭院；西側(cè)是室外活動場地，東側(cè)是一片大喬聚集的活氧區(qū)域。
四周無樓棟，都是景觀，隱私性和視野都非常好。
3、為了留出大面積空地做園林，樓棟東西間距過近。
最南排的兩棟之間僅隔兩米多，且放置了風(fēng)井設(shè)備，無法穿行。
相當(dāng)于這兩棟樓是一整排連貫的建筑，總長將近140米。
03、地塊回溯
西地塊易主；兩塊宅地單獨(dú)開發(fā)
順義新城東風(fēng)商場地塊于今年2月26日成交，由順義當(dāng)?shù)貐^(qū)屬國企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)約2萬元/㎡。
地塊位于東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。
項(xiàng)目包含三幅子地塊：
兩幅住宅用地容積率都是1.8，限高54米，局部60米。
1、096地塊用地規(guī)模3.6萬㎡，地上建筑規(guī)模6.47萬㎡；
2、093地塊用地規(guī)模3.62萬㎡，地上建筑規(guī)模6.52萬㎡；
3、086幼托用地在093地塊東北角，地上建筑規(guī)模4087.5㎡，規(guī)劃為一所12班的幼兒園。
拿地1個(gè)月左右，3月19日，項(xiàng)目開發(fā)主體北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立。
當(dāng)時(shí)的注冊資本是13億元，順義新城發(fā)展占股99%，北京天竺房地產(chǎn)僅有1%的份額。
5月底，項(xiàng)目公司注冊資本減少到3.9億元。隨后又重新增至13億元，與此同時(shí)，大股東正式進(jìn)駐。
6月12日，項(xiàng)目公司的投資人完成工商變更：
北京宏琨城市開發(fā)建設(shè)有限公司出資9.1億元，持股70%；
順義新城發(fā)展出資3.861億元，持股29.7%；
北京天竺房地產(chǎn)的持股比例則被稀釋至0.3%。
公司的法定代表人、董事長、經(jīng)理，也由張?jiān)迄i變更為張沖，后者現(xiàn)任北京宏琨董事長。
北京宏琨成立于5月8日，注冊資本5000萬元。股東為淮安浦申企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、上海駿瞻企業(yè)管理有限公司，股權(quán)比例未披露。
這兩家法人股東名字看似陌生，但背后都是投資界的熟面孔。
其中，淮安浦申是這個(gè)月初在江蘇省淮安市清江浦區(qū)完成工商注冊的新公司，由大券商申萬宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份則由清江浦區(qū)國資和兩家民企各自持有。
上海駿瞻成立時(shí)間也只有1年多，注冊資本1000萬，法人是張沖。這家公司的法人股東乍一看遍布全國各地，煙臺、西安、長沙、南京等等，共有9家，但實(shí)際上都是遠(yuǎn)東宏信（00336.HK）的全資附屬。
遠(yuǎn)東宏信是一家橫跨金融和產(chǎn)業(yè)的綜合集團(tuán)，主要股東包括中國中化、德弘資本、瑞銀集團(tuán)等。
一個(gè)小細(xì)節(jié)，096地塊項(xiàng)目公司注冊資本13億元，剛好是拿地成本的一半。
綜合來看，096與093地塊或由兩家不同的公司完成開發(fā)。093地塊和住宅項(xiàng)目南側(cè)的商業(yè)地塊目前還沒有更多進(jìn)展。
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