賴怡婷

歷經(jīng)過去三年的高速發(fā)展，2025年，入局代建行業(yè)的企業(yè)已達(dá)百家之多，市場規(guī)模也進入低速增長期。

中指研究院發(fā)布的研究報告顯示，通過對典型代建企業(yè)統(tǒng)計，2025上半年，代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長17.6%。而在2023-2024年，行業(yè)新增簽約面積同比增幅分別為53%、27%。如今降速明顯。

頭部企業(yè)仍占據(jù)著行業(yè)新增規(guī)模的大部分資源。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，行業(yè)TOP1-5企業(yè)新拓建面占比達(dá)到49%，較一季度微降2個百分點；TOP6-10企業(yè)新拓建面占比26%。其中，綠城管理以1989萬平方米的新簽約面積居于行業(yè)首位；旭輝建管、潤地管理、藍(lán)城集團、龍湖龍智造均超過800萬平方米。

值得一提的是，TOP30企業(yè)中的后入局者來勢洶洶，保持著沖刺的態(tài)勢。例如成立于2021年的旭輝建管，在2023年新增規(guī)模為980萬平方米，位居行業(yè)第六位；2024年，這一指標(biāo)就達(dá)到1588萬平方米，同比大增62%，一舉超過華潤置地、藍(lán)綠雙城、金地管理等一眾老牌代建企業(yè)，沖到行業(yè)第二位的位置。今年上半年仍以超850萬平方米的簽約規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第二。

同樣發(fā)展迅猛的，還有龍湖龍智造。這一建立于2022年的代建品牌，在2023年即以800萬平方米的新簽約規(guī)模進入TOP10；今年上半年又以852萬平方米的新增面積沖進TOP5以內(nèi)。

這些入局代建五年以下的后來者發(fā)展迅猛。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025上半年，入局代建五年以下的企業(yè)代建新簽約規(guī)劃建筑面積增速為36.5%，項目拓展力度強勁，高于行業(yè)整體增速。

從代建模式來看，2025上半年，商業(yè)代建在新拓項目中占比已超過7成，政府代建和資本代建的占比分別為24.2%和4.9%。

中指研究院表示，政府代建和商業(yè)代建占比較2024年同期分別提升0.9和1.5個百分點，均有所增長。以AMC、地方政府牽頭、房地產(chǎn)企業(yè)代建的“項目紓困”類代建有所下降，一方面，這類代建周期較長，較為考驗代建企業(yè)能力，另一方面，“保交付”作為階段性工作，任務(wù)已基本完成，因此項目數(shù)量有所減少。

從業(yè)務(wù)布局來看，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為6.2%、50.3%和43.5%。

不少增速較快的企業(yè)以二線城市為“主戰(zhàn)場”。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，龍湖龍智造、遠(yuǎn)洋建管一二線新拓面積占比接近九成，旭輝建管的二線城市新拓比重同樣接近60%。同時，部分企業(yè)也開始在深圳、廣州等一線城市謀求代建機遇。

越發(fā)激烈的競爭形勢之下，“價格戰(zhàn)”也越發(fā)激烈，代建管理費率持續(xù)壓縮。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年上半年，代建管理費率在1%-2%之間的項目占比超過五成。

根據(jù)對典型代建企業(yè)代建項目統(tǒng)計，代建項目代建管理費率在1%-3%之間的項目占比為81.7%，較2024年底增加了4.6個百分點。其中，代建管理費率僅在1%-2%之間的項目占比為50.5%，較2024年底增加了7.8個百分點。該機構(gòu)預(yù)計，低費率的趨勢未來還將延續(xù)。

在行業(yè)由“藍(lán)海”轉(zhuǎn)向“紅海”過程中，如何更好地實現(xiàn)業(yè)務(wù)增長，“好房子”是一個破局之法。

旭輝建管劉冰洋認(rèn)為，解決路徑是實現(xiàn)項目的價值兌現(xiàn)，通過服務(wù)和自身的能力幫項目進行解題，為項目創(chuàng)造價值。例如四代宅及其他一些創(chuàng)新的“好房子”產(chǎn)品能夠帶動市場已經(jīng)形成共識，這既是一種產(chǎn)品形式、生活方式，也是解題思路之一。

代建行業(yè)另一頭部公司高管向記者表示，當(dāng)下我國居民仍有較為龐大的改善型需求，隨著國家政策指引下的“好房子”在各城市逐步落地，代建而來的新規(guī)下的好產(chǎn)品，得房率高、地段好、配套完善、性價比高，更容易獲得市場的認(rèn)可。

“部分項目此前托底拿地的價格很高，若仍以傳統(tǒng)的開發(fā)邏輯或傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)無解，在經(jīng)營上無法兌現(xiàn)，可能會出現(xiàn)虧損，但采用四代宅的形式就有望形成較好的銷售流量表現(xiàn)。”劉冰洋表示。

在這一過程中，代建方以專業(yè)能力提供解題思路。劉冰洋表示，很多產(chǎn)品的打造需要看當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨笕绾危⒄f服委托方及時改變思路，例如一地塊原本容積率很高，對應(yīng)的剛需產(chǎn)品沒有市場需求，在經(jīng)過重新算賬后發(fā)現(xiàn)，調(diào)低容積率后產(chǎn)品形態(tài)變好，且四代宅或洋房等其他低密產(chǎn)品能承受的價格也得到提升，不僅有了市場需求，經(jīng)營上也有了更多空間。

中指院認(rèn)為，代建作為服務(wù)行業(yè)，當(dāng)達(dá)到一定規(guī)模時，很難長期保持高速增長。目前，代建企業(yè)競爭格局處于快速調(diào)整期，不以規(guī)模競速為根本，注重“效益增長”、持續(xù)提升履約率、委托方滿意度、產(chǎn)品力水平，堅持長期主義，走高質(zhì)量發(fā)展道路，才是企業(yè)乃至代建行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要方向。

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