管安吉

本周，日本再次成為新聞熱點。據(jù)新華社報道，美國總統(tǒng)特朗普7月22日在社交媒體上發(fā)文稱，美國與日本達成貿(mào)易協(xié)議。此外，當?shù)貢r間7月23日，日本首相石破茂稱，將在8月結束前正式表明辭職意向。政經(jīng)變動疊加，日本股市在7月23日早盤大幅上漲，引發(fā)市場熱議。

事實上，早在市場劇烈波動之前，日本就逐步成為全球資本競逐的焦點。而巴菲特持續(xù)加碼日本，更為市場釋放出強烈的投資信號——自2020年起重倉日本五大商社后，至2025年其持股比例已突破10%。

日本房地產(chǎn)真的值得投資嗎？有哪些潛在風險和注意事項？為了更好地回應客戶關切，諾亞控股旗下Olive攜手以諾教育，舉辦日本房地產(chǎn)投資策略專場，OliveJapan為諾亞的客戶帶來深入解讀，涵蓋宏觀走勢、投資邏輯、房產(chǎn)類型選擇、稅務規(guī)劃與避坑指南，幫助客戶從全球視角與本地洞察中，更清晰地理解日本房地產(chǎn)市場的投資價值。

以下是諾亞為您提煉的三大關鍵要素，帶您快速理解日本房產(chǎn)背后的投資邏輯：

日本宏觀經(jīng)濟“觸底反彈”，為房地產(chǎn)市場回暖提供了堅實基礎

長期以來，“失去的三十年”幾乎成為日本經(jīng)濟的代名詞。然而，近年來的宏觀數(shù)據(jù)顯示，日本正逐步擺脫長期停滯，展現(xiàn)出復蘇勢頭。

首先是GDP增長與景氣回升。2024年，日本名義GDP增長達到2.9%，經(jīng)濟景氣指數(shù)同步反彈，經(jīng)濟增長的韌性與潛力開始顯現(xiàn)。

其次是勞動力市場緊張推動工資上行。2024年，日本本科畢業(yè)生就業(yè)率高達98.4%，創(chuàng)歷史新高。勞動力供不應求直接推升工資水平，進而增強了個人消費意愿，形成良性循環(huán)。

再次是企業(yè)投資復蘇與通脹預期升溫。企業(yè)投資占GDP比重自2012年以來持續(xù)提升，顯示出信心回暖。同時，日本CPI與利率已連續(xù)43個月上行，與全球主要經(jīng)濟體普遍降息趨勢形成對比。日本央行已連續(xù)兩次加息，并預計2025年將再次加息，顯示日本正逐步走出通縮，邁向溫和通脹環(huán)境，為資產(chǎn)價格增長奠定基礎。

資產(chǎn)、匯率與杠桿三重利好，吸引全球資本持續(xù)流入日本

對海外投資者而言，日本市場的吸引力主要來自三方面：資產(chǎn)回報、匯率優(yōu)勢和低成本杠桿。而這也正是巴菲特投資日本的核心邏輯。

首先是資產(chǎn)價格的穩(wěn)定增長。自2020年疫情以來，日本國債收益率持續(xù)回升，預示國內(nèi)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)和股票）正進入溫和上漲周期。目前，日本市中心房產(chǎn)在不使用杠桿的情況下，平均年回報率仍可達2.5%，遠高于香港、韓國、北京、上海等亞洲一線城市。

其次是匯率處于歷史低位。當前日元匯率處于34年來的低點，海外投資者以更低成本就能購入日本資產(chǎn)。隨著市場普遍預期日元將緩慢升值，未來投資回報有望疊加匯率反彈帶來的收益。

最后是低利率創(chuàng)造杠桿機會。日本長期維持超低利率環(huán)境，一旦滿足相關條件（如持有長期簽證），投資者便可獲得年化約2.5%的貸款，大幅放大投資收益。這種低成本杠桿，正是吸引全球資本持續(xù)涌入日本的重要原因之一。

四大獨特優(yōu)勢，強化日本房地產(chǎn)市場吸引力

除了宏觀層面的利好，日本房地產(chǎn)本身也具備四大結構性優(yōu)勢，為海外投資者提供更加清晰的機會窗口：

1.投資自由度高，對外資友好。日本是全球主要發(fā)達國家中少數(shù)幾個對外國投資者幾乎不設限的市場。不設限購，無額外外資稅，對境內(nèi)外買家一視同仁，并提供永久產(chǎn)權。相比加拿大、澳大利亞、英國等國家對外資的嚴格限制，日本的開放政策顯得尤為稀缺，大幅降低了海外投資者的進入門檻。

2.人口聚集高度集中，優(yōu)質(zhì)地段具備高度確定性。日本人口主要集中在少數(shù)城市群，尤其是東京和大阪。東京的“都心三區(qū)”（千代田、中央、港區(qū)）房價表現(xiàn)強勁；大阪作為民宿特區(qū)，全年可運營民宿，受游客和投資人青睞；而福岡則憑借地理優(yōu)勢和半導體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為新興熱門地區(qū)。區(qū)域分化明顯，核心區(qū)域具備更強的抗風險能力與長期價值。

3.房產(chǎn)類型豐富，適配不同需求。日本房產(chǎn)按用途大致可分為自住型（塔樓、一戶建）與投資型（結合經(jīng)營管理簽證的物業(yè)、酒店及服務式公寓）。

?塔樓：位于核心區(qū)域，交通便利，抗震等級高，供應稀缺，具有保值空間；但部分區(qū)域可能存在估值泡沫，需謹慎選擇。

?一戶建：價格較低，私密性高，改造空間大，適合長期自住或改建；但流動性相對較弱，保值性不如塔樓。

?經(jīng)營管理簽證物業(yè)：通過購買可出租房產(chǎn)獲取租金收入，是目前獲取日本長期簽證的主流途徑。

?酒店及服務式公寓：受益于“觀光立國”政策及游客激增，酒店業(yè)快速復蘇，租金與入住率均有顯著提升，廣受機構投資者歡迎。

4.稅務體系清晰透明，適合中長期持有。日本房地產(chǎn)相關稅費分為交易階段與持有階段：

??交易階段包括不動產(chǎn)取得稅和登記免取稅，按房產(chǎn)評估價征收，新房涉及10%消費稅，二手房則無。

?持有階段主要包括房產(chǎn)稅與都市計劃稅，合計約為房產(chǎn)評估價值的1.7%。

?轉讓階段，若持有不足5年，增值部分需繳納約39%的稅率；持有超過5年則降至約20%。鼓勵長期持有，契合穩(wěn)健型投資者需求。

盡管當前日本房地產(chǎn)在宏觀環(huán)境、市場機制和資產(chǎn)結構上均展現(xiàn)出較強吸引力，但任何投資都伴隨著一定的不確定性。如您需進一步了解相關機會，歡迎聯(lián)系諾亞理財顧問，獲取專屬深度解析與一對一服務支持。

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