陳建宇

海德壹號小區(qū)外立面。李貝貝/攝

本報記者李貝貝上海報道

近日，多名業(yè)主向《華夏時報》記者爆料，上海知名“網(wǎng)紅豪宅”海德壹號項目在建造中途擅自變更設(shè)計規(guī)劃，導(dǎo)致實測面積與預(yù)測面積產(chǎn)生差異。今年6月底，項目交房在即，部分業(yè)主被強(qiáng)制補(bǔ)繳單筆高達(dá)數(shù)十萬甚至上百萬元的面積差價，“存在欺詐與強(qiáng)買強(qiáng)賣嫌疑”。不僅如此，該項目在房屋質(zhì)量、公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等方面，亦有多項未達(dá)合同約定的情況，全體業(yè)主無奈拒絕收房。

對于業(yè)主們的說法，該項目開發(fā)商予以否認(rèn)。7月22日，上海海控保聯(lián)置業(yè)有限公司（下稱“海控保聯(lián)”）向《華夏時報》記者強(qiáng)調(diào)，該項目在設(shè)計、施工全過程中均嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)范，整體建設(shè)合法合規(guī)。

值得一提的是，海德壹號原為格力地產(chǎn)股份有限公司（下稱“格力地產(chǎn)”，現(xiàn)已更名為“珠免集團(tuán)”）旗下項目。但今年4月，格力地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已整體劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱“華發(fā)集團(tuán)”）。對于記者提出的相關(guān)責(zé)任劃分問題，華發(fā)股份（華發(fā)集團(tuán)旗下承接房產(chǎn)開發(fā)板塊的平臺公司）表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團(tuán)未作回應(yīng)。截至記者發(fā)稿，多方責(zé)任主體對該爭議未提出明確解決方案。

實測和預(yù)測面積產(chǎn)生差異

公開信息顯示，2014年12月，格力地產(chǎn)聯(lián)合體奪得海德壹號地塊。2023年2月，該項目推出163套房源，均價12.98萬元/平米，認(rèn)購率高達(dá)392%。

今年6月26日，海德壹號通過微信公號宣布，錦云江悅公寓（推廣名：海德壹號）1—6幢住宅已取得《住宅交付使用許可證》，“符合買賣合同約定的交付條件”，請業(yè)主及時辦理房屋交付手續(xù)。然而，業(yè)主們卻拒絕收房，并公開發(fā)布了一份《前灘海德壹號小區(qū)業(yè)主關(guān)于前灘32-01地塊項目拒絕收房告知書》（下稱《告知書》）。

在采訪中，業(yè)主們解釋說，無法接受海德壹號提出的“務(wù)必在房屋交驗前將購房款（含面積補(bǔ)差款，若有）和違約金等各項費(fèi)用全額結(jié)清”要求，“這完全就是項目方自己的問題”。

為何實測面積與預(yù)測面積產(chǎn)生如此大的差距？浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會給予業(yè)主的反饋是：房屋實地（竣工圖）與原規(guī)劃圖存在差異，主要體現(xiàn)為建筑外輪廓變化，內(nèi)部墻體位置厚度變化，以及管井的位置尺寸變化等方面，“以上變化導(dǎo)致實測和預(yù)測面積產(chǎn)生差異”。

業(yè)主王琦（化名）被要求補(bǔ)繳約60萬元。其近日從浦東新區(qū)房屋測繪中心拿到的復(fù)核結(jié)果顯示，海德壹號部分房屋面積增加的原因主要有兩方面：其一，外輪廓外移，增加約1.5平米；其二，7號02室、9號01室因為隔音墻改為非隔音墻，測繪計算規(guī)則發(fā)生調(diào)整，增加約1.4平米，“上述變化都是由于開發(fā)商設(shè)計變更造成的”。

王琦強(qiáng)調(diào)，根據(jù)2024年8月初印發(fā)的《上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市新建住宅工程設(shè)計質(zhì)量管控的通知》，建設(shè)單位在申請項目預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)確保住宅精裝修交付范圍的設(shè)計文件已按預(yù)售承諾的材料、設(shè)備設(shè)計完成。預(yù)售后如需變更預(yù)售承諾的材料、設(shè)備，應(yīng)當(dāng)征得購房人書面同意，未經(jīng)同意擅自變更，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

一些業(yè)主還提出，根據(jù)合同與實測面積自行計算，部分房源增加的面積三分之二是公攤面積，僅三分之一為套內(nèi)面積，直接降低了房屋得房率，“補(bǔ)繳的幾十萬（元）大多是公攤面積，這明顯損害了業(yè)主的利益”。但截至發(fā)稿，項目方未公開公攤面積具體構(gòu)成數(shù)據(jù)。

部分被計入建筑面積、卻無法正常使用的空間也令業(yè)主們難以接受。在業(yè)主周霖（化名）家中，記者看到，幾處落地玻璃窗外均有一條十分狹窄的“陽臺”，不足成年人一只腳長。

“浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會審查中心給出的說法是，圖紙上只有15厘米（寬），人無法活動，所以不能稱之為‘陽臺’，不需要滿足陽臺的設(shè)計規(guī)范，也就是不需要設(shè)計獨(dú)立下水?！敝芰乇硎?，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》表明，計入面積的必要條件是可作為人們生產(chǎn)或生活或各種活動的場所，而且規(guī)范中也有計入面積的陽臺進(jìn)深要大于60厘米的定量指導(dǎo)，但海德壹號交付時“半步陽臺”卻被計入建筑面積，“非常不合理”。

此外，業(yè)主還指出，該項目最為知名的“三角陽臺”也存在擅自變更設(shè)計的問題。樓盤宣傳資料顯示，海德壹號在室外設(shè)計了三角形270度景觀陽臺，可一覽黃浦江景，并與之匹配采用了不規(guī)則戶型設(shè)計?！陡嬷獣贩Q，上海市購房預(yù)售合同第54頁第7—8條明確表明三角陽臺的存在，“但實際建設(shè)全部改成了三角金屬裝飾，構(gòu)成重大違約”。

業(yè)主認(rèn)為“不具備交付條件”

除建筑面積計算爭議外，海德壹號在房屋質(zhì)量、公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等方面存在多項未達(dá)合同約定的情況，進(jìn)一步堅定了業(yè)主們拒絕收房的立場。

“我覺得這個項目根本就不具備交付條件。”業(yè)主羅濤（化名）買下的是一套精裝修房屋。今年6月30日，其前往該項目驗房時發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)施工粗糙，且存在設(shè)計缺陷，如廚房脫排油煙機(jī)將柜門擋住，只能開30度角。不僅如此，“1-7、9-12樓衛(wèi)生間馬桶為虹吸式馬桶，下水管道卻按照直沖式馬桶施工，導(dǎo)致無法正常生活”。

廚房脫排油煙機(jī)擋住柜門，只能開30度角。業(yè)主供圖

相比精裝房，毛坯房的裝修問題要少很多。但一位業(yè)主提供的視頻顯示，其購買的一套房源衛(wèi)生間防水條件欠佳，“（地面）下面都是濕的”。

潮濕的還有地下車庫。業(yè)主們稱，他們在看房過程中發(fā)現(xiàn)地下車庫“異常潮濕”，部分區(qū)域持續(xù)性滲水、積水，多次維修未得到根本改善。7月17日，記者也在該小區(qū)地下車庫看到，部分墻面確有滲水痕跡。

小區(qū)地下車庫過道墻面滲水。李貝貝/攝

合同公示交付標(biāo)準(zhǔn)降標(biāo)的問題也令業(yè)主們難以接受。例如，《告知書》顯示，根據(jù)公示內(nèi)容，地下大堂及電梯廳墻面采用金屬板和墻磚，天花板采用石膏板吊頂乳膠漆飾面。但在實際建設(shè)中，墻面降標(biāo)為乳膠漆，天花板則為“裸頂”（未做吊頂處理）。

部分業(yè)主還對小區(qū)的安全問題憂心忡忡。有業(yè)主強(qiáng)調(diào)，在看房的時候就注意到了“到處都有爆裂的玻璃”。同時，業(yè)主們還指出，車庫出入口處轉(zhuǎn)彎半徑只有5米，存在安全隱患。不過，根據(jù)一名業(yè)主提供的資料，浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會對此解釋說，盡管轉(zhuǎn)彎半徑只有5米，但“整體車道做寬了，所以車輛通過沒有問題，后續(xù)會在出入口加裝警示牌及反光鏡”。

爆裂玻璃的碎片。業(yè)主供圖

由于對公區(qū)及室內(nèi)裝修等十分不滿，業(yè)主們對海德壹號收取高昂物業(yè)費(fèi)提出了質(zhì)疑。有業(yè)主表示，海德壹號存在“強(qiáng)制濫收”高價物業(yè)費(fèi)的情況，“混淆多層物業(yè)與高層物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，均為14.9元/平米。

“當(dāng)年預(yù)售的時候銷售說過，相鄰格力·浦江海德的會所一起使用的話，物業(yè)費(fèi)才是14.9元/平米，但現(xiàn)在也無憑無據(jù)了。”一名業(yè)主向記者介紹說，海控保聯(lián)對多層住宅用戶反映的情況不予理睬，“就是要強(qiáng)制收取物業(yè)費(fèi)，否則無法拿到進(jìn)門密碼”。

項目方堅稱“整體建設(shè)合法合規(guī)”

針對業(yè)主反映的問題是否屬實、后續(xù)處理方案等問題，7月22日，上海海控保聯(lián)置業(yè)有限公司回復(fù)稱，為避免造成不必要的誤解，公司暫不接受相關(guān)采訪。

不過，?？乇Ｂ?lián)方面向記者強(qiáng)調(diào)：“海德壹號項目在設(shè)計、施工全過程中均嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)范，整體建設(shè)合法合規(guī)。針對網(wǎng)絡(luò)自媒體上部分信息的誤讀，公司正積極與業(yè)主溝通、澄清。目前項目交付工作在有序推進(jìn)中。”

記者注意到，自2024年中矛盾爆發(fā)以來，業(yè)主方與項目方已進(jìn)行過多輪溝通，但截至目前，雙方在許多關(guān)鍵問題上依然無法達(dá)成一致。

以業(yè)主們認(rèn)為“構(gòu)成重大違約”的三角陽臺為例。去年7月9日，原格力地產(chǎn)方面曾向記者回復(fù)稱，三角陽臺前期概念方案階段為外方設(shè)計單位繪制，后續(xù)方案、施工圖設(shè)計則由國內(nèi)設(shè)計院根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行深化設(shè)計，現(xiàn)場按最終施工圖進(jìn)行施工，“房屋預(yù)售時以陽臺范圍（不含尖角部分）（預(yù)測房產(chǎn)面積）進(jìn)行銷售，銷售合同戶型圖、預(yù)售建筑面積圖與施工圖一致”。

在采訪中，業(yè)主們也向記者坦言，對于他們提出的問題，項目方確實也是比較及時地給予了回應(yīng)、進(jìn)行了一定的整改，但諸多問題仍未得到實質(zhì)性解決，且項目方還存在明顯的敷衍拖延，“缺乏溝通誠意”。

例如，一名業(yè)主向記者表示，其初次驗房時（6月30日）即將發(fā)現(xiàn)的諸多問題反饋給?？乇Ｂ?lián)方面，但7月5日再次到現(xiàn)場驗房時看到，前次提交的所有問題均未整改，令其十分氣憤。

相比反饋速度，眼下讓業(yè)主們擔(dān)憂的還有“誰來負(fù)責(zé)”。據(jù)悉，在業(yè)主與?？乇Ｂ?lián)矛盾持續(xù)升級的背后，項目所屬企業(yè)已發(fā)生變更。公開資料顯示，今年4月14日，珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會將其持有的珠海投資控股有限公司（下稱“海投公司”，原格力地產(chǎn)控股股東）100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團(tuán)，原格力地產(chǎn)已完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。

但對于責(zé)任歸屬、后續(xù)如何處理矛盾的問題，華發(fā)股份表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團(tuán)未作回應(yīng)。

諸多爭議懸而未決的情況下，部分業(yè)主已經(jīng)選擇尋求法律解決途徑。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示，針對一系列的有據(jù)可查、有合同約定的違約行為，建議業(yè)主視情況直接提起相關(guān)民事訴訟；針對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的一些違法行為，例如裝修降標(biāo)可能涉及的虛假宣傳、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可能涉及的質(zhì)量問題，業(yè)主們可提起相關(guān)的違法查處申請，要求相關(guān)部門依法處理。此外，業(yè)主們還可以在上述法律手段的基礎(chǔ)上和開發(fā)商進(jìn)行談判，嘗試通過談判解決問題。

張蓓主編：張豫寧