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點(diǎn)擊關(guān)注“堅(jiān)料志”頭像，不錯(cuò)過(guò)每條香港大新聞。

自從美聯(lián)儲(chǔ)加息以來(lái)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)下挫，工商物業(yè)板塊更成為「重災(zāi)區(qū)」。不少香港發(fā)展商及著名物業(yè)投資者，現(xiàn)已陷入「入不敷出」及「資不抵債」之局面，為何本港銀行壞賬率卻依然在可控水平？

1.這幾年，金管局銳意扶持中小企業(yè)，并建議銀行以「還息不還本」的方式，為中小企業(yè)拖延債務(wù)。這建議雖然避免中小企業(yè)在早前出現(xiàn)「集體倒閉」之情況，中小企業(yè)更暫時(shí)不用還本，但總體利息支出卻不斷累積起來(lái)。

本港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問(wèn)題實(shí)屬「結(jié)構(gòu)性」而「周期性」，有限度的拖延政策屬無(wú)可厚非，但始終非長(zhǎng)久之道。在「復(fù)?！购?，香港經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題便正逐步浮現(xiàn)，且越來(lái)越嚴(yán)重。

有趣的是，某些二、三線地產(chǎn)商及著名物業(yè)投資者，雖坐擁過(guò)百億港元的資產(chǎn)，但過(guò)去幾年并沒(méi)有大規(guī)模賣樓，只有租金及酒店等收入，營(yíng)業(yè)額不足8億港元，亦紛紛向銀行申請(qǐng)「還息不還本」的計(jì)劃。即使這計(jì)劃早已完結(jié)，但他們依然繼續(xù)逼迫銀行把計(jì)劃延續(xù)下去，甚至乎向金管局「求助」，打算無(wú)了期的「只還息」，營(yíng)造出「付息準(zhǔn)時(shí)、并無(wú)違約」的假象。

不少中小型銀行，因其凈資產(chǎn)規(guī)模不足，無(wú)法承受大額撥備，便繼續(xù)向這些債臺(tái)高筑的物業(yè)投資者批出「還息不還本」方案，亦不斷替它們「展期」。這些中小型銀行就算不把相關(guān)客戶當(dāng)作「正?！箍蛻?，亦只會(huì)把它們列入「關(guān)注」范圍，從而大幅度減少銀行自身所需要的撥備金額。

2.某些地產(chǎn)商早已無(wú)法付息，便無(wú)可奈何的被列為「問(wèn)題戶口」，內(nèi)部需調(diào)整至不同程度的「壞賬」評(píng)級(jí)。中小型銀行的壞賬撥備會(huì)增加，但大型銀行采用不同的估算模型，在客戶降級(jí)的過(guò)程中，仍可以靠物業(yè)估值抵銷潛在虧損，最終把損失的估算控制在較低的水平。

現(xiàn)實(shí)情況是，估價(jià)行雖然所謂的「獨(dú)立專業(yè)人士」，但「受人錢財(cái)，替人消災(zāi)」，都會(huì)盡可能配合銀行。有趣的是，當(dāng)客戶如常還息時(shí)，估價(jià)行對(duì)物業(yè)的估值可以很進(jìn)取，但現(xiàn)在得知客戶財(cái)務(wù)狀況出問(wèn)題后，估價(jià)行便立刻調(diào)低相關(guān)物業(yè)估值。業(yè)主的財(cái)務(wù)狀況理應(yīng)與物業(yè)估值無(wú)關(guān)，但為何估價(jià)行為物業(yè)進(jìn)行估值時(shí)，卻明顯地會(huì)參考業(yè)主之情況呢？

美國(guó)10年期國(guó)庫(kù)債券孳息率在4厘以上多時(shí)，這幾年間絕大部份香港財(cái)團(tuán)的物業(yè)估值所用的caprate仍然在2.5厘左右。今年起，上市公司核數(shù)師才開(kāi)始質(zhì)疑估值，估價(jià)行只得開(kāi)始以3.5厘進(jìn)行估算。到底3.5厘是否符合現(xiàn)實(shí)？在市場(chǎng)上，全幢物業(yè)的售價(jià)所反映之caprate，至少在6厘或以上的水平。

換句話說(shuō)，這側(cè)面證明了香港物業(yè)估值可能出現(xiàn)非常嚴(yán)重的「水分」，物業(yè)估值及真實(shí)市價(jià)，恐怕有至少50%之差距（即按估值「劈價(jià)」一半才能售出）。這幾年來(lái)，香港地產(chǎn)商仍一直以caprate3.5厘的水平放售全幢工商物業(yè)，當(dāng)然是買賣兩閑了。銀行以現(xiàn)在的物業(yè)估值作為計(jì)算，壞賬率自然可以大幅地調(diào)低。

3.這幾年間，不少業(yè)主為了付息，便向財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借款。有些銀行眼見(jiàn)客戶出問(wèn)題，甚至乎主動(dòng)建議它們向財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)查詢，或「隻眼開(kāi)隻眼閉」的要業(yè)主找財(cái)務(wù)公司做「二按」，客人取得資金后便即交到銀行手上，從而營(yíng)造出「準(zhǔn)時(shí)付息」之假象，據(jù)此，銀行便可以拖延時(shí)間，暫時(shí)不處理這「問(wèn)題戶」，還可以短暫地「解決」?jié)撛诘膲馁~問(wèn)題。

4.這種「以債養(yǎng)債」的方式，更顯得越來(lái)越「五花八門」。最近幾個(gè)月，有私募基金不斷拜訪二、三線地產(chǎn)商及各大小銀行。一方面，這些私募基金向企業(yè)借錢，供它們作日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支及付息之用。甚至乎，若企業(yè)有尚未完工的發(fā)展項(xiàng)目，也可以再借一筆錢從而避免「爛尾」。完工后，企業(yè)更可分層分單位的沽售物業(yè)。即使把項(xiàng)目完工仍會(huì)出現(xiàn)虧損，但好歹也能增加出售的機(jī)會(huì)，從而改善企業(yè)的現(xiàn)金流情況。

這根本就是「白武士」呀，到底有什么大問(wèn)題呢？「白武士」畢竟并非「小護(hù)士」，與其說(shuō)它們是「救企業(yè)」，還不如說(shuō)它們只是負(fù)責(zé)「把企業(yè)的最后一滴血也放了」。

「白武士」所提供的資金并非無(wú)本，而是要相關(guān)銀行簽訂inter-creditorsagreement，要銀行放棄「一按」，或至少一起成為「一按」。銀行當(dāng)初無(wú)法再增加貸款的原因，自然是因?yàn)轫?xiàng)目成本太貴而「值博率」不高。銀行亦很難為「問(wèn)題戶口」加額。私慕基金看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，并提供有限度資金，卻要「排頭位」。舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)本來(lái)值90億港元的項(xiàng)目，但以現(xiàn)時(shí)情況來(lái)說(shuō)，建成後或許只能以30至40億元左右放售，銀行已投入了20億港元?，F(xiàn)時(shí)，私慕基金只需再提供8億港元左右，發(fā)展商便可以繼續(xù)「動(dòng)工」。最終，即使整個(gè)項(xiàng)目只能以8億港元沽售，私慕基金仍可以把本金收回，但銀行卻血本無(wú)歸。

該銀行并非不知當(dāng)中的情況，只是把「爛尾項(xiàng)目」收回來(lái)了，銀行亦無(wú)暇處理。此外，有人出資讓項(xiàng)目完工，亦可以增加售出的機(jī)會(huì)。一般建筑期為兩至三年，或許屆時(shí)已走過(guò)經(jīng)濟(jì)低谷，這亦算是「買一個(gè)希望」。至于，其他與該項(xiàng)目無(wú)關(guān)的銀行，得知有新資金投入該發(fā)展商，便可以此為借口，乘勢(shì)拖慢「評(píng)級(jí)下降」的進(jìn)度，成功減少撥備金額。

總體而言，銀行有不少方法可以拖延客戶“評(píng)級(jí)下降”的速度，從而減少撥備及壞賬的金額。若我們面對(duì)的調(diào)整只屬“周期性問(wèn)題”，現(xiàn)在的拖延政策實(shí)屬無(wú)可厚非，但香港房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫爆破，特別是工商物業(yè)板塊而言，一直都是“結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”。

本港銀行在操控「撥備」及「壞賬」的同時(shí)，理應(yīng)做好兩手準(zhǔn)備，盡快作出大幅度增資的安排，才能增強(qiáng)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性。

文：寒柏

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