美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)上最為活躍的交易周期如今卻異常冷清。根據(jù)美國(guó)人口普查局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國(guó)新建單戶(hù)住宅銷(xiāo)售持續(xù)放緩，市場(chǎng)庫(kù)存與供應(yīng)量持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的統(tǒng)計(jì)進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)，今年4至6月的春季銷(xiāo)售季期間，全美簽署的房屋銷(xiāo)售合同數(shù)量創(chuàng)下自2012年以來(lái)的新低。

“近期我在曼哈頓完成的幾筆交易，成交價(jià)格都處于低位。目前曼哈頓市場(chǎng)正處于低谷期，確實(shí)存在不少優(yōu)質(zhì)的交易機(jī)會(huì)。”紐約知名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Serhant的資深經(jīng)紀(jì)人艾米·王（AmyWang）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，不少賣(mài)家都表現(xiàn)出較強(qiáng)的出售意愿，在新澤西地區(qū)，優(yōu)質(zhì)社區(qū)仍然需要加價(jià)競(jìng)購(gòu)，但普通社區(qū)的交易節(jié)奏明顯放緩。整體而言，市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

為何放緩

根據(jù)美國(guó)人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，今年6月全美新建住宅年化銷(xiāo)售量?jī)H為62.7萬(wàn)套，雖然環(huán)比微增0.6%，但同比顯著下降6.6%。

庫(kù)存方面，截至6月末，全美待售新房存量達(dá)到51.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增幅達(dá)8.5%。當(dāng)前房屋供應(yīng)與銷(xiāo)售比率已攀升至9.8個(gè)月，較5月的9.7個(gè)月和去年同期的8.4個(gè)月持續(xù)擴(kuò)大。6個(gè)月通常被視為市場(chǎng)均衡點(diǎn)，高于此數(shù)值則表明市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)，房屋滯銷(xiāo)時(shí)間延長(zhǎng)。

在價(jià)格方面，美國(guó)人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年6月，美國(guó)新房銷(xiāo)售中位價(jià)降至40.18萬(wàn)美元，環(huán)比下降4.9%，同比下滑2.9%；平均銷(xiāo)售價(jià)格則錄得50.1萬(wàn)美元，雖較上月有所回落，但仍略高于去年同期水平。Redfin的最新調(diào)查顯示，全美50個(gè)大都市區(qū)中，有30個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，其中華盛頓特區(qū)、得克薩斯州奧斯汀和加利福尼亞州圣地亞哥的跌幅最為顯著。

Redfin華盛頓特區(qū)市場(chǎng)高級(jí)經(jīng)理帕克（MarshallPark）認(rèn)為，聯(lián)邦政府裁員是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)承壓的因素之一，除此以外，“我們還看到高利率迫使買(mǎi)家重新評(píng)估什么是負(fù)擔(dān)得起的，從而表現(xiàn)出價(jià)格敏感的跡象。”

根據(jù)房地美數(shù)據(jù)，美國(guó)30年固定利率抵押貸款利率為6.74%，自2024年11月以來(lái)就從未回落至6.5%以下的區(qū)間。

美國(guó)爾灣房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司RealBrokerHarvest副總經(jīng)理張東云（TracyZhang）也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，加州爾灣房?jī)r(jià)在疫情期間的過(guò)快上漲已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，部分樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，“但買(mǎi)家還是不買(mǎi)賬”，“目前爾灣市場(chǎng)在售房源約700套，遠(yuǎn)高于疫情期間的100套水平”。

張東云舉例稱(chēng)：“以爾灣高端社區(qū)波托拉泉（PortolaSprings）的Cielo山景樓盤(pán)為例，該項(xiàng)目在2024年最高報(bào)價(jià)超過(guò)500萬(wàn)美元，如今開(kāi)發(fā)商已將價(jià)格下調(diào)至300余萬(wàn)美元。即便在這樣的調(diào)整下，潛在買(mǎi)家仍在觀望，我的一位客戶(hù)向我詢(xún)問(wèn)是否可能有更低的價(jià)格，期待更好的入市時(shí)機(jī)。”

對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)集團(tuán)居外IQI（JuwaiIQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（KashifAnsari）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，美國(guó)有些樓市可能進(jìn)一步降價(jià)。“目前市場(chǎng)上20%左右的房源降價(jià)，賣(mài)家需緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)，避免房源長(zhǎng)時(shí)間滯留。”他建議，對(duì)買(mǎi)家而言，盡管2025年抵押貸款利率預(yù)計(jì)將維持在6.5%-6.7%的高位，但推遲入市可能錯(cuò)失當(dāng)前庫(kù)存充裕的有利時(shí)機(jī)，賣(mài)家可以重點(diǎn)關(guān)注庫(kù)存增長(zhǎng)顯著的地區(qū)以及掛牌超過(guò)60天的房源。

此外，安薩里特別提到海外投資者的機(jī)會(huì)：“當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減弱、庫(kù)存增加，為國(guó)際買(mǎi)家創(chuàng)造了有利的談判空間，尤其是在價(jià)格回調(diào)的市場(chǎng)。建議優(yōu)先選擇租金回報(bào)穩(wěn)定的物業(yè)，以對(duì)沖高利率帶來(lái)的資金成本壓力。盡管等待更大降價(jià)的策略具有一定吸引力，但考慮到房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將維持1.3%-2%的溫和增長(zhǎng)，疊加經(jīng)濟(jì)不確定性，建議在庫(kù)存充足的市場(chǎng)盡早行動(dòng)，以鎖定更優(yōu)回報(bào)。”

住宅建筑市場(chǎng)傳遞出的美國(guó)經(jīng)濟(jì)信號(hào)

全球經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)公司BCAResearch首席美國(guó)投資策略師皮塔（DougPeta）認(rèn)為，目前的住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，接近7%的抵押貸款利率持續(xù)抑制了市場(chǎng)活動(dòng)。而這種疲態(tài)的影響將持續(xù)滲入美國(guó)經(jīng)濟(jì)。他稱(chēng)：“住房交易還會(huì)帶動(dòng)其他消費(fèi)，例如耐用消費(fèi)品。當(dāng)人們購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，往往會(huì)購(gòu)買(mǎi)洗衣機(jī)、微波爐、家具、地毯等。如果住房交易減少，這些相關(guān)消費(fèi)也會(huì)大幅下降。”

張東云也稱(chēng)，當(dāng)前買(mǎi)家對(duì)經(jīng)濟(jì)前景和可能的特朗普關(guān)稅政策充滿(mǎn)疑慮，這些不確定因素嚴(yán)重影響了買(mǎi)家的決策信心。她稱(chēng)：“我的一位客戶(hù)正在進(jìn)行房產(chǎn)置換，我們以社區(qū)最高價(jià)幫他售出了原有住宅。在利用1031房產(chǎn)置換（通過(guò)這種方式可以延遲納稅）購(gòu)置新房時(shí)，他對(duì)一套掛牌價(jià)180萬(wàn)美元的房產(chǎn)出價(jià)160萬(wàn)美元。若在兩三年前，這樣的優(yōu)質(zhì)房源必然引發(fā)競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)。雖然賣(mài)家最終接受了這個(gè)報(bào)價(jià)，但客戶(hù)在簽約前仍臨時(shí)退出，擔(dān)心出價(jià)過(guò)高。”

不過(guò)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出更為明顯的兩極分化格局。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞茨（JessicaLautz）表示，盡管仍有大量潛在買(mǎi)家因高利率和高房?jī)r(jià)被迫觀望，但部分高收入群體并未受到明顯影響。NAR數(shù)據(jù)顯示，售價(jià)超過(guò)100萬(wàn)美元的高端住宅上月銷(xiāo)量同比激增14%。

張東云也稱(chēng)：“爾灣上月推出的花果山（IrvineOrchardHillsVillage）四期兩個(gè)高端新盤(pán)，盡管起價(jià)高達(dá)500萬(wàn)至700萬(wàn)美元，但因稀缺景觀資源，開(kāi)盤(pán)僅一個(gè)多月便售出半數(shù)房源。這說(shuō)明高凈值人群的購(gòu)買(mǎi)力依然強(qiáng)勁，且受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小。”

此外，據(jù)美國(guó)人口普查局7月數(shù)據(jù)，美國(guó)6月獨(dú)棟住宅開(kāi)工量下降4.6%，未來(lái)獨(dú)棟住宅建設(shè)許可量下降3.7%。全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）的一項(xiàng)調(diào)查顯示，7月為吸引買(mǎi)家而降價(jià)的建筑商比例升至2022年以來(lái)的最高水平。

皮塔稱(chēng)：“盡管藍(lán)領(lǐng)工作在美國(guó)的就業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比例比30年前小得多，但制造業(yè)和建筑業(yè)的就業(yè)數(shù)據(jù)往往是整體非農(nóng)就業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。目前，建筑業(yè)和制造業(yè)就業(yè)的12個(gè)月移動(dòng)平均值以及3個(gè)月移動(dòng)平均值的年化變化率，已經(jīng)接近收縮的邊緣。一旦非農(nóng)就業(yè)的同比增長(zhǎng)率低于1%，經(jīng)濟(jì)就可能進(jìn)入失速狀態(tài)。住宅建筑市場(chǎng)是目前最明顯的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)之一。”