華發(fā)股份開發(fā)的深圳前海冰雪世界項(xiàng)目中，將有多塊未開發(fā)地塊被打折回收。
7月28日，華發(fā)股份（600325.SH）發(fā)布公告稱，旗下全資子公司融華置地收到深圳土儲(chǔ)中心發(fā)來(lái)的《市土地儲(chǔ)備中心關(guān)于協(xié)商收回收購(gòu)前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地有關(guān)事宜的函》（深土儲(chǔ)函〔2025〕102號(hào)），深圳土儲(chǔ)中心擬以44.05億元，收回收購(gòu)融華置地持有的前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地。截至目前，標(biāo)的地塊均處于未建狀態(tài)。
從賬面來(lái)看，華發(fā)股份的此次交易算得上是“割肉”。據(jù)披露，上述7塊地總面積約7.05萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約46萬(wàn)平方米，位于深圳前海合作區(qū)會(huì)展新城片區(qū)，賬面成本約58.41億元。
約44億元的收儲(chǔ)價(jià)格，相當(dāng)于打了75折。華發(fā)股份預(yù)計(jì)，此次交易產(chǎn)生的虧損將超過(guò)華發(fā)股份2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的一半。不過(guò)，政府收回收購(gòu)價(jià)格與評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估值基本持平，符合市場(chǎng)正常水平。
這一項(xiàng)目要追溯到2020年。這年11月，融創(chuàng)聯(lián)手華發(fā)股份以底價(jià)127.1億元獲得了深圳前海的文旅綜合體項(xiàng)目，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元業(yè)態(tài)，計(jì)容建筑面積超130萬(wàn)平方米。融創(chuàng)和華發(fā)股份成立了融華置地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，兩家公司在合資公司中的股權(quán)占比為51%、49%。
該項(xiàng)目在2021年3月就已開始動(dòng)工，并被列入深圳市2021年、2022年重大項(xiàng)目計(jì)劃清單。但隨著融創(chuàng)陷入債務(wù)漩渦，項(xiàng)目開發(fā)也一度停滯。
（原規(guī)劃中的深圳前海·華發(fā)冰雪世界整體效果圖）
直至2023年初，作為合作方的華發(fā)股份出手，作價(jià)35.7億元，將融創(chuàng)所持融華置地的股權(quán)悉數(shù)收入囊中。此后，華發(fā)股份持有融華置地100%股權(quán)，并將項(xiàng)目更名為“深圳前海·華發(fā)冰雪世界”。
在原本的規(guī)劃中，這一綜合體項(xiàng)目包括約74萬(wàn)平方米總部辦公集群、約10萬(wàn)平方米冰雪主題商業(yè)、星級(jí)冰雪主題酒店、約5萬(wàn)平方米星光慶典廣場(chǎng)和約30萬(wàn)平方米人才房等豐富業(yè)態(tài)。
經(jīng)過(guò)此次退地后，該項(xiàng)目中的辦公和商業(yè)部分將有較大幅度的縮減。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，被收儲(chǔ)的7塊地共46萬(wàn)平方米，包含辦公約42萬(wàn)平方米，地上商業(yè)約3.29萬(wàn)平方米，地下商業(yè)3500平方米。
縮減項(xiàng)目中的商辦部分，這一動(dòng)作的背后是承壓的深圳商辦市場(chǎng)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在談到上述地塊明顯減值的原因時(shí)就提及，“資產(chǎn)于2020年取得時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高位，近年來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段，尤其是辦公市場(chǎng)整體持續(xù)低迷。”
由此來(lái)看，盡管此次交易有所虧損，但在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，把可能沉淀大量資金的商業(yè)地塊脫手，對(duì)華發(fā)股份來(lái)說(shuō)也是及時(shí)止損。
華發(fā)股份在公告中明確，此次交易能有效盤活沉淀資產(chǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。若繼續(xù)持有上述標(biāo)的地塊，可能面臨長(zhǎng)期資產(chǎn)沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)存在較大不確定性；通過(guò)政府收回收購(gòu)方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。商辦項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用大、變現(xiàn)周期長(zhǎng)，可能制約公司其他業(yè)務(wù)（如住宅開發(fā)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)）的拓展。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，被收儲(chǔ)地塊日后也可能會(huì)更改土地性質(zhì)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，參考其他城市的案例，此次回收的土地日后會(huì)調(diào)整規(guī)劃條件，減少商辦綜合體指標(biāo)，再次出讓。對(duì)于前海這一區(qū)域來(lái)說(shuō)，前期非住宅出讓的規(guī)模較大，未來(lái)從產(chǎn)城融合、組團(tuán)發(fā)展的角度來(lái)看，可能會(huì)增加出讓住宅用地。
值得一提的是，此次地塊回收并不會(huì)影響華發(fā)冰雪世界整體的建設(shè)進(jìn)度。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w《寶安日?qǐng)?bào)》消息，前海冰雪世界項(xiàng)目已進(jìn)入最后關(guān)鍵階段——雪道板施工沖刺，整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)國(guó)慶前開業(yè)。
6月10日，華發(fā)股份回復(fù)投資者提問(wèn)時(shí)也表示，深圳前海·華發(fā)冰雪世界項(xiàng)目仍在建設(shè)中，目前主體結(jié)構(gòu)封頂，金屬屋面及冷板已完工，正在開展雪場(chǎng)室內(nèi)裝修裝飾和機(jī)電聯(lián)調(diào)等工作。項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年第四季度開業(yè)，招商工作正在有序開展中。同時(shí)，該項(xiàng)目中的深圳華發(fā)新城人才房項(xiàng)目基本已售罄且一期已交付。
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