7月31日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)昌平新城東區(qū)一幅組合地塊成交。該地塊由北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司以底價(jià)13.69億元摘得，住宅和教育用地由龍湖承擔(dān)代建銷，綜合成交樓面價(jià)約1.52萬(wàn)元/平方米。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，有別于傳統(tǒng)純住宅開(kāi)發(fā)模式，該地塊整合了居住（R2）、幼兒園（A33）及商業(yè)（B1）多種功能于一體，是政企協(xié)同推進(jìn)新興區(qū)域城市開(kāi)發(fā)路徑轉(zhuǎn)型的一次探索。
該地塊坐落于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)北六環(huán)外區(qū)域，具備多項(xiàng)區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)：距離地鐵昌平線北邵洼站約800米步行距離，交通便利；西鄰白浮泉公園，東南方向約2公里對(duì)接蟒山國(guó)家森林公園，生態(tài)資源優(yōu)越；周邊2公里范圍內(nèi)已有路勁世界廣場(chǎng)商業(yè)體和清華附中昌平學(xué)校等基礎(chǔ)配套。但區(qū)域成熟度仍明顯落后于昌平核心區(qū)，東北方向約1公里處的在售新盤“首開(kāi)·梧桐山語(yǔ)”（2023年取證）當(dāng)前網(wǎng)簽去化率約51%，顯示市場(chǎng)接納度仍有提升空間。
值得注意的是，當(dāng)前成交的這幅“宅產(chǎn)配”組合地塊，在供應(yīng)過(guò)程中經(jīng)歷了規(guī)劃調(diào)整。該地塊最初于第二輪供地清單中呈現(xiàn)時(shí)，僅包含0026、0033兩幅住宅用地及0036號(hào)教育用地。后在3月27日預(yù)申請(qǐng)階段，新增納入0044、0045、0046三幅商業(yè)地塊進(jìn)行捆綁供應(yīng)，彼時(shí)土地總面積約15.6公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模約21.9萬(wàn)平方米（其中商業(yè)規(guī)模約9萬(wàn)平方米），起始價(jià)達(dá)31.7億元?；蛞蛞?guī)模過(guò)巨、非住宅部分占比過(guò)高，這幅捆綁六幅子地塊的地塊最終未能如期掛牌。直至6月底重新掛牌時(shí)，相關(guān)部門優(yōu)化組合方案，保留了住宅、教育、商業(yè)用地各一幅，使整體地上建筑規(guī)模降至約9萬(wàn)平方米，總起始價(jià)相應(yīng)調(diào)整為13.69億元。
張凱認(rèn)為，此舉體現(xiàn)了相關(guān)部門在供應(yīng)端對(duì)開(kāi)發(fā)瓶頸的靈活應(yīng)對(duì)策略：一方面解綁前期過(guò)多的商業(yè)用地以降低總投資門檻，減輕企業(yè)資金壓力；另一方面通過(guò)推進(jìn)區(qū)域路網(wǎng)（如景昌北街）等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善環(huán)境。根據(jù)昌平新城東區(qū)四期規(guī)劃，后續(xù)預(yù)計(jì)還將釋放約24萬(wàn)平方米住宅用地，形成持續(xù)供應(yīng)。相關(guān)管理部門同時(shí)協(xié)同推進(jìn)“職住平衡”戰(zhàn)略：一方面強(qiáng)化地鐵昌平線與生命科學(xué)園、西二旗等產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的連接；另一方面通過(guò)捆綁商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，彌補(bǔ)區(qū)域消費(fèi)服務(wù)不足的短板。此外，規(guī)劃顯示0033地塊東側(cè)尚有36班九年一貫制學(xué)校用地，區(qū)域基礎(chǔ)教育資源將得到持續(xù)補(bǔ)充。
張凱稱，本次交易標(biāo)志著北京遠(yuǎn)郊新區(qū)開(kāi)發(fā)模式的顯著轉(zhuǎn)向。相關(guān)管理部門通過(guò)明確捆綁相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)義務(wù)，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)同步落實(shí)教育、能源等公共設(shè)施的代建。此種“住宅開(kāi)發(fā)+配套代建”的新型機(jī)制，正逐步重塑北六環(huán)外區(qū)域的城鎮(zhèn)化推進(jìn)路徑。該模式最終價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度，將高度依賴于區(qū)域商業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際效能與未來(lái)人口導(dǎo)入節(jié)奏的匹配程度。
文/北京青年報(bào)記者宋霞
編輯/胡克青
山村窮小子逆襲修仙路,靈魔兩界任我縱橫,仙道魔則誰(shuí)主沉浮?
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