文/北京進(jìn)深嚴(yán)明會
樹大招風(fēng)，更何況是樓面價10萬的地王項(xiàng)目。
短短9天，中海地王樹村項(xiàng)目，一共收到了30條反饋意見。
海淀群眾還是一如既往“挑刺”。每一條意見都很專業(yè)，甚至有的連“整改”建議都一并提出，不知道的還以為是其他開發(fā)商派人來“找茬”。
中海也很認(rèn)真對待，共計(jì)回復(fù)了2374字。
在這份通告中，可以一睹中海是如何在“螺螄殼里做道場”。
它有陽臺嗎？有院子和露臺嗎？層高又是多少……
在樹村項(xiàng)目上，外界看到了中海想在海淀打造北京頂豪天花板的決心。
在寸土寸金的海淀，當(dāng)各家開發(fā)商都在卷大平層，中海地產(chǎn)卻另辟蹊徑，在樹村地王項(xiàng)目上玩起了新花樣。
它不僅有大平層洋房，還有疊墅。
疊墅，在海淀是一個稀缺物。中海又將如何創(chuàng)新？
01
中海樹村項(xiàng)目是北京首個樓面價站上10萬/平米的住宅地塊，自3月成交起就備受關(guān)注。
最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼大平層產(chǎn)品。
眼下都在鼓勵住宅層高不低于3m，樹村項(xiàng)目18m如何做出6層？
既然往上突破不了，那就往下狠狠造。
中海稱，項(xiàng)目住宅樓建筑高度起點(diǎn)，從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺地景觀做下沉設(shè)計(jì)。
這樣做的優(yōu)勢不少，不僅層高達(dá)標(biāo)了，景觀微地形也有了。
當(dāng)然，成本也會提高不少，畢竟它要通過截水溝及提升排水解決倒灌問題。
還有人擔(dān)心，樹村項(xiàng)目的混搭業(yè)態(tài)，會不會導(dǎo)致小區(qū)客群不純粹？
中海很機(jī)智，用景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。
1、北半?yún)^(qū)1-8#樓。
其中4#和8#樓西側(cè)各有一個單元的6層洋房，面積在280/320平米左右。
純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進(jìn)深太長，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，280三面寬，320可以做到四面寬帶陽光主衛(wèi)。
其余均為為5層疊拼大平層產(chǎn)品，兩梯一戶，私享戶外玄關(guān)。
海淀北五環(huán)的首個疊拼項(xiàng)目，上疊4-5F帶露臺，下疊1-2F帶地下室；中間3F是370平米大平層。
預(yù)計(jì)疊拼面積段400-500平米，按照15萬的單價，單套總價達(dá)6000萬級別。
2、南半?yún)^(qū)8棟樓，均為6層退臺洋房。
9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。
15#整棟和16#樓東邊兩個單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。
所有樓棟都帶下躍戶型。
“好房子”三件套里的陽臺在樹村項(xiàng)目會升級嗎？
此前，建發(fā)海晏南客廳外有一步陽臺。這是北京“好房子”新規(guī)發(fā)布以來，海淀新盤邁出的突破性一步。
但頗為遺憾，中海在此次回復(fù)反饋意見稱，未設(shè)置陽臺、架空層、鄰里空間。
沒有陽臺“黑科技”，但它有戶內(nèi)挑空。
此前，《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》中也提及，“鼓勵戶內(nèi)公共區(qū)域（起居室、餐廳）設(shè)置通高躍層等具有層次感與趣味性的室內(nèi)空間”。
樹村項(xiàng)目還會玩出啥花樣？
院子，是北京最為稀缺的空間。眼尖的海淀群眾一下就發(fā)現(xiàn)，中海樹村項(xiàng)目的部分樓座戶型設(shè)置了院子。
另有業(yè)內(nèi)人士透露，中海還把中間平墅和上疊也有退臺形成的露臺小院。
但也有海淀群眾擔(dān)心，業(yè)主會借由退臺，私搭亂建從而帶來各種鄰里糾紛。
中海則稱，本項(xiàng)目北側(cè)屋面設(shè)為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將由物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。
02
這個北京王炸頂豪，因?yàn)闃情g距，讓海淀群眾挑出了不少問題。
他們一上來就一針見血指出，“小區(qū)布局太密，行列式兵營排布，設(shè)計(jì)感較差?！?/p>
從樹村項(xiàng)目總平圖可見，并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。
南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠(yuǎn)的能達(dá)到28米。
對于中海而言，項(xiàng)目場地長約200m，寬約100m，容積率1.6（含東側(cè)防護(hù)綠地及南側(cè)街坊路）。如果去掉這條街坊路和防護(hù)綠地的面積，樹樹項(xiàng)目的容積率將超過1.95。
1.95容積率18米限高，樓棟排布難度非常大。
所以結(jié)合規(guī)劃條件及場地實(shí)際情況，中海采取東西及南北雙軸主動線形式布置，這種排列方式無疑是最好的選擇。
它能一舉三得，實(shí)現(xiàn)各住宅樓棟周邊園林景觀范圍較為均衡，以最大程度保證每戶均等的通風(fēng)和日照條件，且符合規(guī)范要求。
樓間距過近，也讓外界對于中海樹村項(xiàng)目是否存在消防隱患格外關(guān)注。
一直以來，海淀群眾對于消防問題很是在乎。此前，永豐北嘉華天珺被北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局揪出了消防設(shè)計(jì)問題。它只得重新修改方案，再走一遍流程。
現(xiàn)在，中海樹村項(xiàng)目也被海淀群眾反饋，“小區(qū)未形成整體消防環(huán)路，僅有兩條盡端式消防路和回車場地，且不能聯(lián)通。另外，最南側(cè)樓占用街坊路用作消防路。”
中海則回應(yīng)，本項(xiàng)目為低多層住宅及配套建筑。換言之，不要用高層民用建筑設(shè)計(jì)的防火規(guī)范來要求我。
項(xiàng)目采用局部成組布置，共分為6組，分別為1#、3#樓，2#、4#樓，5#、7#樓，6#、8#樓，9#、11#樓以及10#、12#樓，每組占地面積均小于2500㎡。
同時，規(guī)模較小的建筑可以利用市政道路型消防車并兼做消防救援場地，樹村項(xiàng)目南側(cè)樓棟參照執(zhí)行。
雖然樓與樓之間密了些，但為了符合海淀高端客群對于“好房子”的預(yù)期，中海樹村項(xiàng)目設(shè)置了下沉庭院。
但海淀群眾認(rèn)為，“小區(qū)中間存在多個零散下沉庭院，且多個尺度較小”“兩部樓梯距離北側(cè)樓棟距離過近，可能會對一層住戶私密性產(chǎn)生影響，建議調(diào)整位置，布置于場地中央?！?/p>
從總平圖可見，樹村項(xiàng)目共有三處下沉庭院。
中?；貞?yīng)道，下沉庭院布置及深度符合設(shè)計(jì)規(guī)范，疏散樓梯與北側(cè)樓棟之間可通過景觀種植方式滿足私密性要求。
因?yàn)闃菞澝芗彩沟弥泻浯屙?xiàng)目在地上玩不出太大花樣。
公眾認(rèn)為，根據(jù)要求，集中綠地寬度不應(yīng)小于8m；集中綠地中，在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積占比不應(yīng)小于1/3,，并應(yīng)設(shè)老年人和兒童活動場地。
中?；貜?fù)，本項(xiàng)目綠地率計(jì)算滿足相關(guān)要求。
東側(cè)防護(hù)帶地塊，在吞噬容積率的同時，也釋放了綠化率。它由中海代建，可作為集中綠地，滿足集中綠地設(shè)計(jì)要求。
另外，樹村項(xiàng)目設(shè)置了室外活動場地，位于12#樓南側(cè)，供老年人及兒童使用。
本想找個正常人嫁了,誰知走錯相親桌,意外閃婚千億豪門繼承人
《相親當(dāng)天,千億繼承人求著我領(lǐng)證》高冷男主x超A女主,因?yàn)槟?人間...
《相親當(dāng)天,豪門繼承人拉著我領(lǐng)證》
