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房企半年報前瞻|中交地產(chǎn)郭主龍的考題：虧損面擴大，一腳踏至退市邊緣

來源：北京商報

記者王寅浩李晗

用一年時間進行的人事與架構調(diào)整，中交地產(chǎn)虧損的局面并未扭轉(zhuǎn)。根據(jù)該公司最新發(fā)布的業(yè)績預告，2025年上半年中交地產(chǎn)預計凈虧損11.9億元，虧損較去年同期擴大2.19億元。中交地產(chǎn)方面表示，虧損原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務受銷售、拿地成本等因素影響，交付項目毛利率下降。

面對持續(xù)的經(jīng)營壓力，新任董事長郭主龍實施架構調(diào)整，并推動轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略落地。2025年6月，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，轉(zhuǎn)型至物業(yè)服務等輕資產(chǎn)業(yè)務，以此開展“自救”?？墒?，2024年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務收入僅占總營收的3.98%。未來，靠輕資產(chǎn)業(yè)務維持經(jīng)營收入的中交地產(chǎn)，能否撐起公司基本盤仍是未知數(shù)。

凈虧損擴大

2025年半年度業(yè)績預告顯示，上半年，中交地產(chǎn)預計凈虧損達11.9億元，與去年同期相比虧損擴大2.19億元。

對于凈利潤虧損的原因，中交地產(chǎn)方面表示，本期房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務因受到銷售策略及售價、項目拿地成本、開發(fā)周期、產(chǎn)品定位及交付標準等因素綜合影響，導致報告期內(nèi)交付項目的毛利率同比有所下降。

針對中交地產(chǎn)在虧損持續(xù)擴大的態(tài)勢下，成本控制方面采取了哪些具體舉措這一問題，北京商報記者已向該公司發(fā)出采訪函。截至本文發(fā)稿時，暫未收到中交地產(chǎn)方面的回復。

中交地產(chǎn)的凈利潤下滑并非首次。北京商報記者梳理歷年年報發(fā)現(xiàn)，2020年中交地產(chǎn)凈利潤達3.47億元，此后便持續(xù)下滑，2023年首次出現(xiàn)凈利潤虧損，凈虧損達16.73億元。

2024年，中交地產(chǎn)凈虧損進一步擴大至51.79億元。疊加2023年的虧損額度，中交地產(chǎn)2023年、2024年累計虧損已達68億元。

也正是因為經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)下滑，導致中交地產(chǎn)2024年末凈資產(chǎn)為負值，觸發(fā)了《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定的退市風險警示條件。2025年4月16日復牌后，公司股票簡稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，中交地產(chǎn)虧損擴大，究其根本原因，主要在于其虧損的房地產(chǎn)業(yè)務在公司整體業(yè)務中占比過高。如若有其他業(yè)務支撐，也將會更有利于中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型及營收增長。

“自救”的觸達有限

面對虧損困境，中交地產(chǎn)也曾積極探索“自救”路徑，縮減拿地規(guī)模、降低拿地資金投入成為其首要舉措。

2023年年報顯示，中交地產(chǎn)僅在成都及合肥新增了土地儲備項目，占地面積9.71萬平方米，土地價款27.7億元。到了2024年，中交地產(chǎn)年報中甚至未提及新增土地儲備。

在縮減拿地的同時，加速項目去化以回籠資金亦成為關鍵動作。年報顯示，2024年中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項目117個，與上年數(shù)量持平；土地總面積為1045萬平方米，較上一年減少26.4萬平方米。

與此同時，中交地產(chǎn)同步推進內(nèi)部調(diào)整。2024年初，中交地產(chǎn)宣布將16個城市公司按照項目地理區(qū)位就近原則重組為9個。同時精簡管理層級，將此前實行的“總部—區(qū)域—城市”三級管控模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F總部直管城市公司的兩級管控模式。

通過減少中間區(qū)域?qū)蛹?，中交地產(chǎn)管理鏈條顯著縮短。一方面，總部指令能夠更及時、準確地傳達至城市公司一線，提升執(zhí)行效率；另一方面，城市公司在業(yè)務推進中遇到的問題與市場動態(tài)，可迅速反饋至總部，便于總部及時調(diào)整戰(zhàn)略與資源分配策略。

同年9月，郭主龍接任李永前擔任中交地產(chǎn)董事長。上任僅兩個月后，郭主龍便推動總部管理職能部門調(diào)整，最終確定為18個。

雖然中交地產(chǎn)實施了一系列的“自救”措施，但經(jīng)營情況并未得到改善。2024年年報顯示，中交地產(chǎn)總營收183.02億元，同比下降44.59%。其中，房地產(chǎn)銷售收入僅為171.81億元，同比下降46.69%。并且，中交地產(chǎn)2024年凈利潤同比大幅下滑221.44%。

在核心業(yè)務房地產(chǎn)業(yè)務營收持續(xù)下滑的情況下，2025年4月，中交地產(chǎn)宣布擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“地產(chǎn)集團”）。

2025年6月，中交地產(chǎn)進一步明確該項重大資產(chǎn)出售暨關聯(lián)交易方案，擬以1元價格將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓給控股股東地產(chǎn)集團。

郭主龍的難題

這一近乎“白送”的交易背后，顯示出中交地產(chǎn)正深陷困境，急于轉(zhuǎn)型“保殼”的無奈，擺在郭主龍面前的首要任務就是如何“保殼”？

根據(jù)最新的資產(chǎn)價值評估報告，截至2024年末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)賬面價值為434.7億元，負債賬面價值為473.9億元，賬面凈資產(chǎn)為-39億元。

盡管通過剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，中交地產(chǎn)有望降低資產(chǎn)負債率從89.75%降至約40.17%并改善財務狀況，但交易完成后，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)將從1076.98億元降至約20.36億元，營業(yè)收入從183.02億元降至10.97億元。

即便中交地產(chǎn)成功剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)“保殼”，但其未來能否依托物業(yè)服務、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務支撐起整體營收盤面，仍存在較大不確定性。

為了開拓新的營收增長點，2024年11月中交地產(chǎn)宣布擬近7億元收購中交物業(yè)服務集團有限公司100%股權。此舉也為中交地產(chǎn)后續(xù)轉(zhuǎn)型物業(yè)服務奠定基礎。

可作為“半路出家”做物業(yè)管理業(yè)務的中交地產(chǎn)而言，與新城控股、萬科等持有大型物業(yè)的房企不同，物業(yè)管理業(yè)務營收占比較低。

北京商報記者注意到，2024年中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務收入僅為7.28億元，僅占總營收的3.98%。而新城控股、萬科物業(yè)管理業(yè)務收入則分別為120.29億元及331.32億元，占總營收的13.52%及9.65%。

面對上半年中交地產(chǎn)凈虧損的持續(xù)擴大，下半年如何增加營業(yè)收入、減少凈虧損，成為擺在中交地產(chǎn)及郭主龍面前最重要的挑戰(zhàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，進入輕資產(chǎn)模式，企業(yè)仍需關注新的風險、研究新的戰(zhàn)略。換句話說，對于要進入輕資產(chǎn)賽道的企業(yè)，依然需要加強企業(yè)戰(zhàn)略研究和市場形勢分析，以更好促進企業(yè)競爭力和成長力提升。

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