林俊凱

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■ 王麗新

7月29日，杭州土拍共出讓三宗涉宅用地，其中拱墅區(qū)石橋單元地塊溢價28.13%成交；日前，上海核心地塊拍出20萬元/平方米樓面價，刷新全國單價地王紀(jì)錄……種種跡象表明，土地市場逐漸回暖。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，300城住宅用地出讓金同比增長27.5%，平均溢價率為10.2%，但成交面積下降5.5%，其中一線及二線城市出讓金增長均超40%，而三、四線城市仍小幅回落。

土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，其變化關(guān)乎樓市未來走勢。筆者認(rèn)為，結(jié)合上半年房企投資意愿及下半年市場預(yù)期方向，土地市場已在三個維度展現(xiàn)出積極變化。

第一維度，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭加劇，風(fēng)險低、位置好的宅地更受青睞。從中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2025年上半年，22個重點城市住宅用地溢價成交占比為39.2%，較去年同期提升8.9個百分點，其中，杭州平均溢價率達35.5%，上海、成都平均溢價率均超20%。核心城市土拍競爭加劇，緣于多方面因素。

首先，核心城市紛紛“上架”優(yōu)質(zhì)地塊，“京滬杭”以及成都等地均提出優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在此背景下，土地市場呈現(xiàn)出整體供應(yīng)縮量但出讓金卻上行的趨勢。其次，在“好房子”工程推動下，去年以來，多地優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計等條件，包括放寬陽臺、公共空間計容規(guī)則，支持建設(shè)立體生態(tài)住宅，多措并舉增強房企投資后快速回籠資金的確定性，提升房企投資意愿。最后，高溢價率成交宅地多呈現(xiàn)出地處核心區(qū)、體量小、總價低以及容積率低的特征，對于房企來說風(fēng)險較低。

第二維度，財務(wù)穩(wěn)健型房企加大補倉力度，著力打造精品。房企積極拿地，是有其判斷依據(jù)的。

一方面，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、城中村改造房票安置等多重利好政策支持下，核心城市需求進一步釋放，改善性需求逐漸成為主流，核心城市優(yōu)質(zhì)樓盤或者城市核心區(qū)域項目是購房者首選，相關(guān)地塊自然會成為房企的“必爭之地”。另一方面，一般而言，房企土地儲備可供未來2年至3年開發(fā)。當(dāng)前，行業(yè)進入深度調(diào)整期已三年有余，在這期間，收縮戰(zhàn)線乃至停止拿地后重回健康經(jīng)營軌道的財務(wù)穩(wěn)健型房企，如今土地儲備已相對不足，為避免無貨可售，這些公司拿地力度加大。更重要的是，房企投資邏輯已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，為了提升去化率、保證現(xiàn)金流安全，房企以打造精品的新思維拿地，助力行業(yè)從“拼規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”。

第三維度，專項債收購閑置土地加速，“控量提質(zhì)”推動市場進入新循環(huán)通道。為實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，必須解決存量問題，盤活閑置土地正是重要途徑之一。當(dāng)前，運用地方政府專項債收回收購存量閑置土地已取得一定進展。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2025年6月底，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超3700宗，總金額超4700億元，其中7個省市已經(jīng)發(fā)行的專項債超960億元（均為專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)）。

筆者認(rèn)為，下半年專項債收地政策將進一步加快落實，這將極大地改善土地市場供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況，助力各地“控量提質(zhì)”，推動市場進入新循環(huán)階段。企業(yè)需把握政策窗口，盤活存量商辦項目及存量土地，改善資產(chǎn)負(fù)債表，在發(fā)展中解決過去的問題。同時，房企亦需通過新增投資完成新舊資產(chǎn)轉(zhuǎn)換，邁入理性擴表新階段。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍在進行中，核心城市的市場回暖更加顯著。隨著城市群發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化的推進，這種“點狀回暖”有望帶動市場整體向好，促進房地產(chǎn)發(fā)展新模式更快到來。

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