葉弘月

又一家大型房企債務(wù)重組，取得重大進(jìn)展。

記者從知情人士獲悉，世茂集團(tuán)（00813.HK）7月21日完成經(jīng)香港高等法院批準(zhǔn)的協(xié)議安排程序，約115億美元境外債務(wù)重組生效。

據(jù)了解，世茂境外債務(wù)重組總債權(quán)金額約144億美元，涵蓋美元票據(jù)、銀團(tuán)貸款、雙邊貸款、以及股東貸款等其他境外債務(wù)，其境外債重組獲得境外債權(quán)人的廣泛支持。

“通過本次境外債務(wù)重組及后續(xù)努力穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營，公司資產(chǎn)負(fù)債表可減少總計(jì)約78億美元的債務(wù)，這將顯著降低世茂的財(cái)務(wù)杠桿，并緩解其流動(dòng)性壓力，為公司應(yīng)對(duì)數(shù)年來行業(yè)結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)創(chuàng)造空間?！笔烂矫姹硎尽?/p>

境外債重組獲批生效之際，世茂在深圳開發(fā)的一個(gè)“巨無霸”項(xiàng)目或被收儲(chǔ)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

這一項(xiàng)目是世茂在2017年2月獲得的。世茂當(dāng)年以239.43億元的底價(jià)競(jìng)得深圳龍崗商住地塊。公開資料顯示，深港國際中心這一項(xiàng)目，整體計(jì)劃投資額超500億元；其競(jìng)得的14宗地塊中，兩宗已經(jīng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)和銷售。

2021年11月，世茂流動(dòng)性危機(jī)浮出水面，因公司資金出現(xiàn)問題，上述巨無霸項(xiàng)目之后陷入停工狀態(tài)。

世茂出現(xiàn)流動(dòng)性困難后，將該項(xiàng)目被列入資產(chǎn)處置清單，欲出售該項(xiàng)目。然而，由于體量較大且有不少商辦物業(yè)，項(xiàng)目未能找到接盤方。

2023年7月，深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物被司法拍賣，該標(biāo)的物起拍價(jià)130.44億元。

據(jù)估價(jià)報(bào)告，這12宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格約149.79億元，樓面地價(jià)15826元/平方米，在建工程評(píng)估價(jià)13.26億元；這兩項(xiàng)資產(chǎn)（土地使用權(quán)在建工程）整體評(píng)估價(jià)為163.05億元。

相較于163.05億元的整體評(píng)估價(jià)，標(biāo)的物以130.44億元的價(jià)格拍賣，相當(dāng)于打了8折。雖然拍賣折扣幅度不小，然而因無人報(bào)名，首次拍賣流拍。

2023年11月，上述資產(chǎn)進(jìn)行第二次法拍，起拍價(jià)則降至104.35億元。雖然價(jià)格進(jìn)一步大幅度下降，但同樣因無人報(bào)名，該標(biāo)的物第二次拍賣再次流拍。

“世茂也想早日完成這一項(xiàng)目的處置，有能力接手項(xiàng)目的企業(yè)，世茂也接觸了不少，但都沒有結(jié)果。如果能賣掉，早就轉(zhuǎn)出去了。”熟悉世茂的人士稱。

兩次拍賣未獲成功，該項(xiàng)目處置近日再次傳出新消息。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，中信信托近日向投資人發(fā)送一份《關(guān)于召開中信信托?深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃2025年第一次受益人大會(huì)的通知》，通知提及，深圳市相關(guān)部門計(jì)劃以68億元的總價(jià)，對(duì)世茂集團(tuán)旗下“深港綜合體項(xiàng)目”12宗地塊進(jìn)行收儲(chǔ)。

不過，對(duì)于這一折價(jià)收儲(chǔ)的化債方式，世茂方面表示了異議。

世茂近日發(fā)出《世茂集團(tuán)致中信信托投資人的公開函》，該公司在公開函中表示，68億元補(bǔ)償款不足12宗土地原價(jià)值的1/3，且償付周期長(zhǎng)?！肮九c中信信托及信托計(jì)劃全體投資人一樣，因政府無法履行項(xiàng)目建筑高度規(guī)劃審批義務(wù)，直接間接遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失”。

為此，世茂方面希望中信信托及投資人能與其站在一起，共同與政府協(xié)商因項(xiàng)目建筑高度等規(guī)劃設(shè)計(jì)問題的解決方案，或退地退款或項(xiàng)目調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開發(fā)等，最大化保障各方利益。

在此之前，世茂于本月初還轉(zhuǎn)讓了旗下一個(gè)項(xiàng)目所持股權(quán)。

世茂集團(tuán)7月3日披露，其間接全資附屬公司牡丹江世茂新城房地產(chǎn)公司出售北京富華運(yùn)通房地產(chǎn)公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。此次交易總代價(jià)為1.56億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.5億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款618.42萬元。

據(jù)了解，項(xiàng)目公司由賣方及買方各持50%權(quán)益，項(xiàng)目公司入賬為世茂附屬公司。項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)，為位于北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)的商業(yè)綜合體，包括一個(gè)商業(yè)中心及13幢辦公樓，建筑面積約15.9萬平方米。該項(xiàng)目公司資產(chǎn)總值為23.98億元，評(píng)估值為26.42億元，項(xiàng)目公司負(fù)債總額23.5億元。

“鑒于本公司的流動(dòng)資金危機(jī)，該項(xiàng)目的商業(yè)中心、辦公樓部份已于2024年3月起暫停開發(fā)，尚需持續(xù)投入資金開發(fā)建設(shè)。繼出售事項(xiàng)后，計(jì)劃在恢復(fù)施工后大概2年內(nèi)完成該項(xiàng)目?！笔烂矫姹硎?。

通過此次出售，世茂集團(tuán)預(yù)期可實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)利潤5200萬元，所得款項(xiàng)中3000萬元將用于償還境內(nèi)債務(wù)，剩余1.26億元待指定物業(yè)的業(yè)權(quán)可行使時(shí)，將用于擔(dān)?；騼斶€世茂境內(nèi)債務(wù)。

業(yè)績(jī)方面，據(jù)世茂集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)，今年上半年，公司累計(jì)合約銷售總額約135.23億元，累計(jì)合約銷售總面積約110.9萬平方米。